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17. Oktober 2006 (Gagfah)

Börsengang der Gagfah-Holding bestätigt Befürchtungen

Der US-Fonds Fortress behandelt die 150.000 aufgekauften Wohnungen der Gagfah, der NILEG in Niedersachsen, der WoBa in Dresden und der LEG erwartungsgemäß als reine Spekulationsobjekte. Trotz der angeblich so vorbildlichen "Sozialchartas" setzt Fortress-Gagfah auf Mieterhöhungen. Durch dem Börsengang über die Luxemburger Holding umgeht Fortress deutsches Steuerrecht und baut seine Plattform für weitere Groß- übernahmen aus. Mieterforum Ruhr: "Für die Folgen tragen diejenigen die Verantwortung, die an Fortress verkauft haben. Keine weitere Wohnung darf an diese oder andere Spekulationsgesellschaften gehen."

Mieterforum Ruhr stellt fest:

1. Der Börsengang kommt alles andere als überraschend. Fortress hat nie einen Hehl darauf gemacht, dass man das eingesetzte Privatkapital sehr schnell an der Börse refinanzieren will. Es handelt sich eben um genau das, was Müntefering eine Heuschrecke nannte: Schnell aufkaufen, die Unternehmen mit zusätzlichen Krediten belasten, dann schnell wieder mit dem eigenen Kapital aussteigen. Dies ist seit Jahren bekannt.

- Bund, Länder und Dresden haben trotzdem an diesen Spekulationsfond verkauft. Sie tragen die volle Verantwortung für die Folgen!

2. Zunächst wollte Fortress seine Eroberungen über deutsche REITs (Real Estate Investment Trusts) an die Börse bringen. Als sich das aufgrund der Kritik aus SPD und Mieterbewegung verzögerte und seit klar ist, dass deutsche REITs mit einigen für ganz schnelle Heuschrecken nachteiligen Auflagen verbunden sein können (z.B. Beschränkung der Anteile), haben die Finanz-Jongleure aus New York eine andere Konstruktion gefunden. Durch die Holding in Luxemburg können die Aktien zu für Fortress steuerbegünstigten Bedingungen und noch vor den Konkurrenten (Annington, Immeo) ausgegeben werden. Sollte ein Run auf die Aktien ausgelöst werden, verschafft sich Fortress das nötige Kapital, um die angestrebten weiteren Großübernahmen stemmen zu können.

- Dies ist alle andere als ein Argument für die Zulassung deutscher REITs. Es ist ein Argument dafür, Mietwohnungen vor der internationalen Finanzwirtschaft und Börsengängen zu schützen.

3. Wer Aktien verkaufen will, muss sagen, woher die Dividende kommen soll. Die Gagfah hat deshalb nicht ohne Grund angekündigt, dass die Mieten in den Gagfah-Beständen kräftig angehoben werden sollen. 9% liege man im Schnitt unter dem marktüblichen Niveau. Das ist für ehemals öffentlich verbundene Bestände, die zum Teil in Stadtschrumpfungsregionen liegen - überhaupt nicht verwunderlich. Verwunderlich ist auch nicht, dass die an hohen Renditen orientierten Fondsgesellschaft die Mieten auf das maximal realisierbare Niveau anheben wollen.

- Wer mäßigenden Einfluss auf die Mieten nehmen will, darf öffentliche Wohnungsbestände nicht veräußern!

4. Abhängig von der örtlichen Wohnungsmarktlage ist davon auszugehen, dass die jährlichen Mieterhöhungen bei der Gagfah-Holding mal unter, mal über dem angestrebten Wert von 2 %/Jahr liegen werden. Denn nicht nur an Mieterhöhungen, auch an einer hohen Vermietungsquote muss der Konzern interessiert sein. Mietanhebungen in der angekündigten Höhe werden in der Regel im Rahmen der geltenden Gesetze realisiert werden. Auch die sogenannten Sozialchartas bieten kaum zusätzlichen Schutz in dieser Frage. Trotzdem zeigt die Ankündigung natürlich, dass soziale Ziele im Geschäftsgebaren dieser Unternehmen keine Rolle spielen.

- Es ist nicht davon auszugehen, dass mit mäßigen Mietanhebungen allein die von den Aktionären erwarteten Renditen erwirtschaftet werden können. Die Gagfah hat angekündigt, mindestens 80 % der Gewinne auszuschütten (analog einem REIT). Dies wird nur durch einen langfristigen Bestandsverzehr des Unternehmens und seiner Wohnungen zu realisieren sein.

5. Hauptziel von Fortress und anderen Fondsgesellschaften auf dem deutschen Markt ist es weiterhin, ihre Plattformen für die Übernahme großer Teile der noch vorhandenen öffentlichen Wohnungsunternehmen schnell auszubauen. Der schwache deutsche Immobilenmarkt kann nur dann zu spekulativen Höhenflügen stimuliert werden, wenn massenhaft Wohnungen der öffentlichen Kontrolle entzogen werden und rein wirtschaftlichen Entscheidungen unterworfen werden.

- Wer die deutschen Wohnungsmärkte vor den in den USA, England und Frankreich zu beobachtenden katastrophalen Folgen der Immobilienspekulation schützen will, muss jetzt Schluss machen mit der Fütterung der Heuschrecken.

6. Als Partner für einen sozialen Wohnungsbau oder Stadtumbau spielen Unternehmen wie Fortress-Gagfah keine Rolle mehr.
- Wer sozialen Stadtumbau und Wohnungsbau betreiben will, muss den Ausverkauf der öffentlich verbundene Wohnungsunternehmen beenden.

Wir müssen befürchten, dass Fortress für die Landesregierung NRW ernsthaft als Aufkäufer der LEG in Betracht kommt. Ein Verkauf der landeseigenen Wohnungen an diese Gesellschaft oder andere Fonds oder REITs würde 110.000 Mieterhaushalte und mehr als 1000 Beschäftigte gefährden.
Darüber hinaus würde ein solcher Schritt mit Sicherheit den Druck auf die Kommunen zum Verkauf ihrer Wohnungsunternehmen weiter erhöhen.

Wir sagen: "Schluss jetzt! Unsere Wohnungen sind ein Sozialgut und nicht Spekulationsmasse für die Börsen.“


>>> Rechtsberatung für Mieterinnen und Mieter
 

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