Wohnfläche: Mietrecht mit Günter Jauch

In der Sendung Stern TV hat Günter Jauch zweimal im Januar 2007 das Thema fehlerhafte Wohnflächenberechnungen behandelt. Dies war eine wirksame Werbung für Mieterrechte, die bereits seit 2004 durch ein Grundsatzurteil festgeschrieben wurden. Deshalb Tipps zu diesem Thema.

Der Bundesgerichtshof hatte bereits Anfang 2004 in einem Grundsatzurteil die Rechte von Mieterinnen und Mietern gestärkt, denen Vermieter eine erhebliche größere Wohnfläche im Mietvertrag angegeben haben. Nach dieser Entscheidung müssen Mieter höchstens eine Abweichung von 10 % von der vertraglich vereinbarten Grundfläche tolerieren.

Bei einer hierüber hinausgehenden Abweichung kann der Mieter anteilig Miete mindern und auch für die Vergangenheit (drei Jahre) Mietanteile zurückverlangen (BGH Urteil v. 24.03.2004 VIII ZR 133/03 Wohnungswirtschaft und Mietrecht 2004, S. 268; BGH v. 24.03.2004 VIII ZR 295/03).

Wenn die Wohnung kleiner ist...

... als im Mietvertrag steht, wirkt sich das nicht nur für die Zukunft auf das Mietverhältnis aus.

Mieterhöhungen...

... dürfen in Zukunft nur noch unter zugrundelegung der korrekten Wohnfläche erfolgen, d.h. z.B. nur für 68,5 qm (tatsächlich anrechenbarer Wohnfläche) statt der 73 qm, welche im Mietvertrag genannt sind.
Zurückliegende Mieterhöhungen, denen bereits zugestimmt , oder auf die bereits gezahlt wurde werden hierdurch aber nicht unwirksam.

Eine Mietsenkung...

... kann für die Zukunft dann verlangt werden, wenn die tatsächlich anrechenbare Wohnfläche mehr als 10 % geringer ist, als der im Mietvertrag genannte Wert.

Ist mietvertraglich z.B. eine Wohnfläche von . 76 qm vereinbart, beträgt die anrechenbare Wohnfläche aber nur 68,5 qm, beträgt die Abweichung 10,9 %. Damit ist die von Bundesgerichtshof festgelegte Toleranzschwelle für geringfügige Abweichungen überschritten, die bislang vereinbarte Miete kann von bislang z.B. 5 ,00 Euro x 76 qm = 380,00 Euro auf 5,00 Euro x 68,5 qm = 342,50 Euro gesenkt werden.

Miete kann zurück-gefordert werden

Wenn - wie in dem zuletzt genannten Beispiel - die tatsächlich anrechenbare Wohnfläche um mehr als 10 % von der im Mietvertrag genannten Fläche abweicht, kann für die Vergangenheit die überzahlte Mietdifferenz von 38,00 Euro zurückgefordert werden. Dieses ist für nicht verjährte Zeiträume, d.h. die letzten drei Jahre möglich.

Achtung: Weicht die anrechenbare Wohnfläche weniger als 10 % von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche ab, kann weder für die Zukunft eine Mietsenkung, noch für Vergangenheit Miete zurück gefordert werden.

Allerdings bleibt es dabei, dass diese korrekte anrechenbare Wohnfläche bei zukünftigen Mieterhöhungen zugrundegelegt werden muss, auf dieser Grundlage in Zukunft auch Heiz- und Betriebskosten abgerechnet werden müssen.

Etwas anderes gilt, wenn ein Quadratmeterpreis mietvertraglich vereinbart wurde.

Für Mieterinnen und Mieter ist es deshalb wichtig zu wissen, was zur Wohnfläche zählt und wie diese im einzelnen berechnet wird. Zu dieser Thematik liegen Ratgeber der Mietervereine vor, denen weitere Informationen entnommen werden können. Wenn es darauf ankommt, können auch kostengünstige Gutachten vermittelt werden.

Ratgeber im Internet:
- www.mieterbund-bochum.de/index.php?id=689
- www.mieterverein-dortmund.de

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