Reparaturen: Investor oder Plünderer?

Was müssen Vermieter in ihre Wohnungen stecken? - Elektrik und Wasserleitungen stammen aus den 60er Jahren. In den besseren Häusern wurden Anfang der 80er neue Fenster eingebaut. Wenn die Mieter/innen nicht ständig renovieren würden, wäre manche Wohnung schwarz vor Schimmel. Immer wieder fragen Mieter: Wie viel muss der Eigentümer jährlich für die Instandhaltung ausgeben?

Die Antwort: Da gibt es keine verbindlichen Regeln. Zwar gibt es in Sozialwohnungen eine sogenannte Instandhaltungspauschale. Das ist aber ledig-lich der Betrag, den der Vermieter einer Sozialwohnung in der sozialen Kostenmiete kalkulieren darf. Und nicht etwa eine Richtgröße für das, was er ausgeben MUSS. Trotzdem kann die Pauschale als Orientierungsmaßstab für die durchschnittliche Minimalanforderungen an die Erhaltungsinvestitionen eines Wohnungsunternehmens heran gezogen werden.
Bei Sozialwohnungen, die über 32 Jahre alt sind, dürfen die Vermieter für Instandhaltungen jährlich 11,50 Euro pro Quadratmeter in der Kostenmiete berechnen. So steht es in der II. Berechnungsverordnung.
Wohnungsunternehmen beklagen immer wieder, dass sie mit diesen Beträgen nicht auskommen. Das gilt besonders wenn der Wohnungsbestand alt ist und an vielen Wohnungen lange nicht gemacht wurde, also ein sogenannter Instandhaltungsstau besteht.
Die Dortmunder DOGEWO zum Beispiel gab 2006 für Instandhaltungen und kleine Wertverbesserungen nach eigenen Angaben 15,15 Euro/qm aus. Hinzu kamen noch einmal 18,94 Euro/qm für Modernisierungen. Andere kommunale Wohnungsunternehmen, wie der Essener Allbau oder die Bochumer VBW investierten in ähnlichen Größenordnungen.
Derartige Zahlen finden sich in der Regel in den jährlichen Geschäftsberichten der Unternehmen, die ihren öffentlichen Auftraggebern Rechenschaft darüber abgeben, was sie mit den Mieteinnahmen gemacht haben. Die Fonds machen das lieber nicht so öffentlich. Während kommunale Gesellschaften oft ausführlich und nicht ohne Stolz über ihre Bestandsinvestitionen berichten, sucht man dergleichen in den Geschäftsberichten von GAGFAH oder Annington vergeblich.
Wie in der Fachwelt herumgeht, sollen die - offiziell nicht bekannten - Investitionen mancher Fondsgesellschaften nicht über 8 Euro / Quadratmeter liegen, - für Instandsetzung UND Modernisierung!
Bei solchen Beträgen ist es kein Wunder, wenn es rapide bergab geht mit den Wohnungen.
Die Fonds sind natürlich nur dann an Investitionen interessiert, wenn dadurch relativ schnell höhere Mieteinnahmen erzielt werden können. Das ist aber vor allem bei teuren Wärmeschutzmaßnahmen und in Krisenregionen wie dem Ruhrgebiet kaum der Fall.
Da sind die 12,50 Euro/qm, die die LEG-Sozialcharta als jährliche Mindestinvestition nach dem LEG-Verkauf festschreiben will, allenfalls eine letztes Rettungsseil. Wahrscheinlich liegt dieser Betrag, der ja auch Modernisierungen umfasst, auf Dauer viel zu niedrig.

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