Wohnungspolitik > Aus den Städten
8. März 2008 (Aus den Städten)

Wohnungsmarkt:Entspannt, aber nicht problemfrei

Der Wohnungsmarkt in Bochum gilt seit Jahren als weitgehend entspannt. Dennoch steht er unter ständiger Beobachtung. Seit 2003 berichtet die Bauverwaltung regelmäßig und ausführlich über seinen Zustand. Der Grund dafür ist ein einfacher: So etwas wie die große Wohnungsnot der 90er Jahre soll nie wieder passieren. Und der Blick auf das Marktgeschehen wird immer akribischer.

och das Bestreben, dass die Vergangenheit sich nicht wiederholen soll, ist keineswegs der einzige Grund für die Mühe, die sich die Stadtverwaltung mit der Wohnungsmarktbeobachtung gibt. Denn eine schrumpfende Stadt inmitten anderer schrumpfender Städte muss ein Angebot an Wohnraum vorhalten, dass sich mit den Wünschen und Vorstellungen der Nachfrager deckt, wenn sie weitere Abwanderung verhindern will.

So richtet der Bericht seinen ersten Blick auf die Bevölkerungsentwicklung. Die ist weiter rückläufig. 375.563 Bochumerinnen und Bochumer gab es noch Ende 2006. Das sind schon wieder 2000 weniger als im Vorjahr. Jedes Jahr gibt es seit geraumer Zeit 2000 Einwohner weniger als im Jahr davor. Mittlerweile liegt das nicht mehr nur am Sterbe-Überschuss, sondern auch am negativen Wanderungs-Saldo. Vor allem nach Herne, Dortmund und Witten ziehen sie weg, die Bochumer.

Hohe Mieten?
Das könnte am Mietniveau liegen. Denn das ist in Bochum nach dem Wohnpreisspiegel des Immobilien-Verbandes Deutschland (IVD) zwar in den letzten Jahren konstant, aber deutlich höher als in den meisten anderen Städten des Ruhrgebiets - zumindest bei Neuvermietungen. 4,90 ¤ pro qm werden hier für einen Vorkriegsbau verlangt, 5,50 ¤ ab Baujahr 1949 und 6,70 ¤ für Neubau Erstbezug. Nur Mühlheim und Oberhausen sind teilweise teurer, alle direkten Nachbarn billiger - sogar Dortmund und Essen.
Eine Ursache dafür könnte die relativ niedrige Leerstandsquote sein, denn viele Leerstände würden den Preis nach unten drücken. Die Höhe des „strukturellen Leerstands“ liegt bei nur 2,3 %. Damit ist der längerfristige Leerstand gemeint, der darin begründet ist, dass eine Wohnung aufgrund ihrer Ausstattung, dem Wohnumfeld oder der Nachbarschaft keinen Mieter findet. Kurzfristiger Leerstand wegen Umzug oder Modernisierung wird dabei nicht mit gezählt.

Allerdings muss man auch fragen, was die IVD-Zahlen tatsächlich taugen. Sie geben für das Frühjahr 2007 eine Durchschnitts-Miete (bei Neuvermietung) von 5,44 ¤ pro qm an. Bei der zeitgleich angelaufenen Erhebung für den neuen Mietspiegel ergab sich aus knapp 4000 Datensätzen eine Durchschnittsmiete von 4,94 ¤. Die Datensätze stammen zwar nicht nur aus aktuellen Neuvermietungen, sondern aus den Vertragsabschlüssen der letzten vier Jahre. Dennoch ist ein Unterschied von satten 50 Cent auffällig.
Fraglich erscheinen die IVD-Zahlen auch, wenn man sie mit den verfügbaren Einkommen der Menschen im Ruhrgebiet vergleicht. Deren Quelle im Wohnungsmarkt-Bericht ist immerhin das Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik.
Da ist der Durchschnitts-Bochumer mit rund 17.500 ¤ jährlich gut 1000 ¤ reicher als der Durchschnitts-Dortmunder, aber knapp 1000 ¤ ärmer als der Durchschnitts-Essener. Er muss also bereit sein, einen wesentlich höheren Anteil seines Einkommens für die Miete auszugeben als der Essener Mieter. Krass sind die Unterschiede im Einkommen der beiden miethöchsten Städte im Ruhrgebiet: Der Durchschnitts-Mühlheimer verdient über 4000 ¤ mehr als der Durchschnitts-Oberhausener. Fragt sich, wovon der arme Oberhausener die hohen Oberhausener Mieten bezahlt.

Angebot ...
Eine andere Ursache für ein hohes Mietniveau könnten die Baulandpreise sein. Über deren Höhe wird in Bochum seit Jahren geklagt, und sie sind auch jetzt wieder nicht gesunken. Mit 245 ¤ pro qm in mittleren und 300 ¤ in guten Lagen sind sie mit die höchsten im Ruhrgebiet. Höher sind sie allerdings in Essen und Dortmund - und da sind die Mieten angeblich niedriger. Schwer nachvollziehbar.
Die Bautätigkeit ist in Bochum seit 2003 wieder geringfügig gestiegen, verharrt aber auf niedrigem Niveau. So richtet sich das Augenmerk vor allem auf den Bestand. In Bochum gab es Ende 2006 55.084 Wohngebäude mit 189.684 Wohnungen. In zehn Jahren ist damit das Wohnungs-Angebot um rund 4.500 Wohneinheiten oder 2,5 % gestiegen. Da sich die Zahl der Wohngebäude im gleichen Zeitraum um 4,1 % erhöht hat, lässt das den Schluss zu, dass vor allem Häuser mit wenigen Wohneinheiten gebaut worden sind. So machen denn die Einfamilienhäuser mittlerweile 36,3 % aller Wohnhäuser in Bochum aus, 19,2 % sind Zweifamilienhäuser.

Bescheidener fällt der Unterschied aus, wenn man die Anzahl der Wohnungen in diesen Ein- und Zwei-Familien-Häusern betrachtet: Sie stieg nur von 21,2 auf 21,7 %. Die Eigentümer-Quote ist nur geringfügig höher. 23,7 % der Bochumer Haushalte lebten Ende 2006 im selbstgenutzen Wohneigentum. 20 Jahre zuvor - bei der Volkszählung - lag die Quote bei 21 %. Der Anstieg mutet extrem gering an, wenn man bedenkt, was in diesen 20 Jahren alles umgewandelt und privatisiert worden ist. In den letzten Jahren ist die Zahl der Umwandlungen aber deutlich zurück gegangen.

Mit 73,3 qm ist die Bochumer Durchschnitts-Wohnung nicht besonders groß - ist aber in den letzten 10 Jahren um einen qm größer geworden. Im Ruhrgebiet-Vergleich liegt Bochum damit fast genau im Mittel (73,1 qm). Es überwiegen Wohnungen mit vier (35,3 %) und drei Räumen (30,1 %) - wobei die Küche hier schon mitgezählt ist, Bad aber nicht. 15,7 % haben fünf Räume, 10 % sind noch größer, nur 8,8 % kleiner als drei Räume. Es gibt sie also - die großen Wohnungen -, nur in den Anzeigenspalten findet man sie nicht. Denn wer eine hat, zieht nicht aus.

Dramatisch rückläufig ist weiterhin der Anteil der Sozialwohnungen am Gesamtbestand. Ende 2006 gab es noch 21.400 - das ist inzwischen sogar weniger als der Landesdurchschnitt von 11,5 % der Wohnungen. Tendenz: Weiter rasch fallend.

... und Nachfrage
Dass das noch nicht zu gravierenden Engpässen geführt hat, liegt daran, dass die Nachfrage nach Sozialwohnungen noch stärker gesunken ist als das Angebot. 2006 gab es noch 1.700 amtlich registrierte Wohnungessuchende - also Haushalte, die sich als wohnungssuchend gemeldet und eine Wohnberechtigungsschein bekommen hatten. Vor zehn Jahren wahren das noch 3.166, Anfang der 90er über 5000.

2006 ist übrigens die Nachfrage nach Sozialwohnungen erstmals wieder gestiegen - um fast 200. Die Ursache liegt auf der Hand, obwohl der Bericht sie nicht nennt: Ende 2005 schickte die ARGE 1.400 Hartz-IV-Haushalten eine Aufforderung, die Wohnkosten zu senken. Über 300 mussten daraufhin umziehen - natürlich in billige Wohnungen.
Zur Zeit ist die Nachfrage nach Wohnraum in Bochum noch relativ konstant - trotz schrumpfender Bevölkerung. Denn entscheidend dafür ist nicht die Anzahl der Einwohner, sondern die der Haushalte. Und die nimmt bisher nicht ab.

Das liegt daran, dass die Haushalte immer kleiner werden. Die Durchschnittsgröße liegt nur noch bei 1,94 Personen.
- 46 % der Haushalte sind 1-Personen Haushalte;
- 30 % sind Paare ohne Kinder;
- 14 % sind Paare mit Kindern;
- knapp 5 % sind Alleinerziehende mit mindestens einem Kind;
- 5 % entfallen auf sonstige Mehrpersonen-Haushalte - z. B. WGs.

Ausblick

Wenn nicht einmal mehr in jedem fünften Haushalt Kinder leben, zeigt das auch, dass der Bevölkerungsschwund seinen Höhepunkt noch lange nicht erreicht hat. Es ist also nur noch eine Frage der Zeit, bis aus der Bevölkerungsabnahme auch eine deutliche Verringerung der Haushaltszahlen resultiert. Dann wird das Wort vom „Mietermarkt“, das man jetzt schon immer öfter hört, seine Berechtigung erst richtig verdienen.
Dann wird sich auch auf der Angebotsseite die Spreu vom Weizen trennen. Unattraktive Wohnungen werden keinen Mieter mehr finden, die Mieten sinken. Die großen Wohnungsunternehmen können darauf reagieren mit Umbaumaßnahmen und auch Abrissen unattracktiver Bestände. Bochums Wohnungsmarkt aber wird geprägt von kleinen privaten Vermietern, die diese Möglichkeit kaum haben. Zum ersten fehlt ihnen oft das Geld, mit dem zweiten würden sie den Ast absägen, auf dem sie sitzen.

Unruhige Zeiten kommen auf Bochums Vermieter zu. Wohl dem, der in den 90er Jahren, als die Wohnungsnot die Mieten explodieren ließ, nicht nur einfach Kasse gemacht, sondern investiert hat. Aber auch bei den Unternehmen ist die Investitionsbereitschaft noch wenig ausgeprägt, denn noch ist die Vermietungssituation ja gut. Deshalb hat die Bauverwaltung unter Leitung des neuen Dezernenten Ernst Kratzsch jetzt einen Runden Tisch mit allen Akteuren am Wohnungsmarkt eingerichtet. Die enorme Fleißarbeit der Wohnungsmarktberichterstattung hat sicherlich dazu beigetragen, dass die Probleme erkannt sind.

Alle Grafiken dieser Doppelseite aus dem Wohnungsmarktbericht der Stadt Bochum. Zu finden unter www.bochum.de/bauverwaltung in der Rubrik „Wohnungswesen“


>>> Rechtsberatung für Mieterinnen und Mieter
 

Twitter


Arbeitsgemeinschaft der Mietervereine Bochum, Dortmund, Witten, Mietergemeinschaft Essen

Kontakt | Sitemap | Impressum