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30. Mai 2008 (LEG Aktionsbündnis)

Risiko-Spiele auf Kosten der Mieter und Beschäftigten

LEG Aktionsbündnis: Bewerber für LEG-Kauf ungeeignet - Am gestrigen Tag, 29.05., lief die Frist für das Bieterverfahren um die Landesentwicklungsgesellschaft NRW (LEG) ab. Zieht die Landesregierung beim geplanten Verkauf der LEG nicht endlich die Notbremse, drohen 93.000 Wohnungen mit ihren Mieter/innen und rund 1000 Mitarbeiter/innen unter die Kontrolle der entkoppelten globalen Finanzmärkte zu geraten. Zu diesem Schluss kommt das Aktionsbündnis "Zukunft der LEG" nach einer Bewertung der verfügbaren Informationen zu den vier bekannt gewordenen Bietern (Deutsche Annington, Dreierkonsortium Brack Capital, Lehman Brothers & Apollo Real Estate; Whitehall Fonds sowie David Tomkin).

"Keiner der Kaufinteressenten bietet Gewähr dafür, dass die Wohnungen auf Dauer sozial und nachhaltig bewirtschaftet werden", sagt Helmut Lierhaus, Sprecher des Aktionsbündnisses. Nach Ansicht des Bündnisses drohen undurchsichtige Entscheidungs- und Verwaltungsstrukturen, eine Vernachlässigung von Wohngebieten, unkontrollierbare Immobilienspekulationen und ein Verlust sozialer Qualitäten.

Alle in Frage kommenden Käufer werden den Kauf der LEG über Private Equity Fonds und andere internationale Kapitalquellen finanzieren. Dadurch werden die Wohnungen und das Unternehmen mit zusätzlichen Schulden und vergleichsweise hohen Rendite-Erwartungen belastet.

Um Schuldendienste und Renditen bezahlen zu können, muss der neue Eigentümer zu den bekannten Strategien greifen:
Rationalisierung, Personalabbau und die Auslagerung von Dienstleistungen, was auch Serviceverschlechterungen für die Mieter/innen zur Folge hat
Abbau von Rücklagen, Reduktion von Reparaturen und Modernisierungen, Streichung sozialer Projekte
Erhöhung von Mieten, rücksichtslose Eintreibung von Mietschulden
Einsparungen beim Aufkauf durch europaweite Ausschreibung, zu Lasten der lokalen Dienstleister

"Wie massiv die Probleme im Einzelnen werden, vermögen wir zum jetzigen Zeitpunkt nicht vorauszusagen. Je nachdem, welches Unternehmen den Zuschlag bekommt, wird dies eine spezifische Finanzstrategie anwenden, die vor allem auch von der Lage auf den internationalen Finanzmärkten abhängt. Man möchte den zahlreichen ehemaligen Neue Heimat-Mieter/innen bei der LEG das Risiko einer zweiten Pleite ersparen. Beim nächsten Mal wird es keine LEG mehr geben, die die Wohnungen übernimmt. Deshalb muss die LEG in Landeshänden bleiben", sagt Helmut Lierhaus (Sprecher des Aktionsbündnisses).

Zu den einzelnen bekannt gewordenen Bietern:

1.Deutsche Annington (DA)
Die Deutsche Annington, eine Konstruktion des Finanzinvestors TerraFirma (London), ist durch den spektakulären Aufkauf riesiger öffentlicher und werksverbundener Wohnungsbestände (Eisenbahner-Wohnungen und Viterra) in wenigen Jahren zum größten deutsche Wohnungsvermieter aufgestiegen. Sie gehört von Anfang an zu den erklärten Interessenten an der LEG.

Nachdem der bis ca. 2004 übliche gewinnbringende Verkauf von Wohnungen an verunsicherte Mieter/innen aufgrund der veränderten Marktlage nicht mehr weiter verfolgt werden konnte, musste die DA ihre Strategie kurz nach Aufkauf der Viterra umfassend revidieren. Nachdem inzwischen auch der internationale Handel mit verbrieften Immobilienschulden aufgrund der Finanzkrise sehr viel schwieriger geworden ist, muss TerraFirma versuchen, seine Investments in die deutschen Wohnungen durch weiteres Wachstum zu retten. Das Kalkül: Durch die große Marktmacht als Einkäufer und durch Rationalisierung können Einsparungen erzielt werden und gleichzeitig können durch eine ständige Optimierung der Bestandsverwaltung und Vermietung bei dieser Größenordnung sehr relevante Mietsteigerungen und Vermietungsquoten erreicht werden.

Diese auf professionelles Vermieten angewiesene Strategie hat der DA in den letzten Jahren geholfen, sich als "weißes Schaf" unter den Finanzinvestoren darzustellen. Ein näherer Blick auf die Realitäten z.B. im Ruhrgebiet lässt ernüchtern: Abgesehen von einigen Anstrichsanierungen und Vorzeigeprojekten besteht in den ehemaligen Arbeiter- und Sozialsiedlungen der Veba/Viterra ein riesiger Instandhaltungsstau. Oftmals ist seit den 60er Jahren nicht einmal die Fassade gestrichen worden. Mieter, zum Beispiel im Essener Norden, haben ellenlange Listen mit Schäden und Mängeln angefertigt und der DA überreicht. Deren verjüngtes Management ist professionell genug, derartige Forderungen höflich entgegen zu nehmen. Um tatsächlich die erforderlichen Reparaturen und Modernisierungen durchzuführen, wäre aber ein Milliarden schweres Investitionsprogramm erforderlich. Und davon fehlt auch bei der DA jede Spur.

Während kommunale Unternehmen und gerade auch die LEG jedes Jahr stolz berichten, wie viel jeweils in Instandsetzung und Modernisierung investiert wurde, schweigen sich die Geschäftsberichte der DA dazu aus. Es wird geschätzt, dass die Gesamt-Investitionsquoten pro Quadratmeter noch deutlich unter den so genannten Instandsetzungspauschalen im sozialen Wohnungsbau liegen. Damit ist eine nachhaltige Erneuerung der Wohnungsbestände nicht möglich. Vor allem dort, wo, wie im Ruhrgebiet, Erhaltungsinvestitionen nicht durch rasch steigende Mieten gegen finanziert werden können, droht die weitere Vernachlässigung der betroffenen Wohngebiete. So wie bei den ebenfalls von TerraFirma aufgekauften britischen Armee-Wohnungen, deren Bewohner sich immer mehr über Vernachlässigung beschweren. Ein Schicksal dass nach einem Verkauf auch großen Teilen des LEG-Bestandes drohen dürfte.

Eine Strategie des größten deutschen Wohnungsvermieters (220000 Wohnungen) DA ist es zudem, Marktmacht zu erreichen. Mit dem Kauf der LEG würde die DA dem Ziel auf manchen regionalen Märkten ein marktbestimmendes Unternehmen sein, enorm nahe kommen.

Die Mitarbeiter/innen der LEG können wegen der mit der Landesregierung ausgehandelten Sozialcharta vorerst nicht entlassen werden. Ginge die LEG an die Deutsche Annington würde trotzdem ein Arbeitsplatzabbau stattfinden. Betroffen wären dann die bisherigen DA -Angestellten.

Darüber hinaus ist auch bei einem angeblich etwas längerfristig orientierten Anleger wie DA/TerraFirma der Verbleib der aufgekauften Wohnungen auf Dauer nicht sicher. Zwar scheint sich TerraFirma im Vergleich zu einigen anderen internationalen Fonds bislang mit begrenzten Schäden durch die Finanzkrise laviert zu haben. Das muss aber nicht so bleiben. Bei einem Portfolio das von Tank & Rast bis zur EMI reicht, sind Risiken nicht ausgeschlossen. Die Zukunft der DA-Wohnungen hängt nicht mehr von den Verhältnissen auf den deutschen Wohnungs- und Finanzmärkten allein ab, sondern von den internationalen Finanzmärkten und nicht zuletzt dem Geschick und dem Kalkül von Fondsmanager Guy Hands in London. Wie wir bei dem wiederholten Austausch des Spitzenmanagements bei der DA beobachten konnten, ist es eine Frage von wenigen Tagen, ob Guy Hands das Ruder herumreißt. Strategien, die noch heute von DA Managern verfolgt werden, können morgen Geschichte sein. Hunderttausende Wohnungen hängen von einsamen globalen Portfolioentscheidungen ab. Das kann auf Dauer nicht gut gehen.

2. Dreierkonsortium Brack Capital, Lehman Brothers & Apollo Real Estate
Der eigentlich Käufer scheint hier die Brack Capital Group (BCG) zu sein, die auf dem Deutschen Wohnungsmarkt völlig neu ist. BCG ist ein weltweit agierendes Unternehmen, da u.a. in zum Teil spektakuläre Immobilien-Projekte von New York bis Peking investiert. Das Kapital dafür kommt von den internationalen Investmentbanken. In Fall der LEG von Apollo Real Estate und Lehman Brothers. Auch hier gilt die unmittelbar Abhängigkeit von den Finanzmärkten mit den schon beschriebenen Folgen.

Für die LEG-Mitarbeiter/innen mag angenehm erscheinen, dass das Unternehmen in Deutschland bisher keine Angestellten besitzt und daher fähige Mitarbeiter/innen benötigt. Nicht zu erwarten ist aber, dass alles beim Alten bleibt.

Da die Brack Capital Group über keine Erfahrung und keine Experten auf dem deutschen Markt verfügt, ergeben sich daraus große Gefahren. Ist die Gruppe überhaupt in der Lage, die Herausforderungen des deutschen Wohnungsmarktes, das Mietrecht, die
finanziellen Anforderungen angemessen einzuschätzen? Was geschieht, wenn globale Finanzinvestoren die wirtschaftlichen Chancen auf den deutschen Märkten unterschätzen, kann man zum Beispiel am Finanzinvestor Cerberus studieren: binnen weniger Wochen wurde die Entscheidung zum Kauf von Wohnungspaketen u.a. in Berlin gefällt. Die Wohnungen spielten dabei keine Rolle, es ging allein um die Ausnutzung des niedrigen Zinsniveaus. Zwei Jahre später waren die Wohnungen schon wieder weiter verkauft.

Die starke Fokussierung von Brack auf die Projektentwicklung lässt nun über ein stärkeres Interesse an der baulichen Substanz und seiner Bewohnerstruktur spekulieren. In New York arbeitet Brack gerade an der Luxussanierung der ursprünglichen Heimat von Tiffany's (bekannt aus dem Film "Frühstück bei Tiffany"). Solche Art Sanierung kann je nach Lage Folgen für die Mieter haben. Und auch das ist mit gewaltigen Risiken verbunden.

Presseberichten zu Folge ist Brack wahrscheinlich schon nicht mehr im Bieter-Rennen.
Brack konnte sich offenbar nicht mit der Forderung der Landesregierung anfreunden, eine festgesetzte Quote an kommunale Wohnungsunternehmen zu veräußern.

3. Whitehall Fonds
Whitehall bezeichnet eine Gruppe von Fonds, welche die große Investmentbank Goldman Sachs seit 15 Jahren auflegt. Auch hier handelt es sich um Private Equity Fonds.

Im Frühjahr 2004 kaufte Goldman Sachs gemeinsam mit dem Private Equity Fonds Cerberus das kommunalen Berliner Wohnungsunternehmens GSW mit 65.700 Wohnungen. Obwohl die Neuerwerber allein aufgrund der damals niedrigen Zinsen riesige Gewinne auf das geringe eingesetzte Eigenkapital erwirtschaften konnten, wurde sofort das "Mieterhöhungspotenzial" ausgeschöpft und die Belegschaft "optimiert". Architekten wurden outgesourct, kostenintensive Einheiten verkauft. Nach zwei Jahren war der Personalstand bereits halbiert.

Ein halbes Jahr nach dem Kauf der GSW wurden 1529 Wohnungen bereits an den Weiterverwerter Vivacon weitere veräußert und wieder drei Monate später landete die Hälfte dieser Wohnungen bei einem Spezialisten für Mieterprivatisierung aus Österreich (der Firma Conwert). In Berliner Siedlungen kam es zu willkürlichen Erhöhungen wegen Modernisierungen.

Aus Sicht der Mieterorganisationen haben derartige Fondsgesellschaften, die dem Namen "Heuschrecke" alle Ehre machen, auf dem deutschen Wohnungsmarkt nichts zu suchen.

4. David Tomkin
Die irische Millionär und Jura-Professor David Tomkin besitzt ein traditionsreiches aber sehr überschaubares Wohnungsportfolio in Irland. Dieses Unternehmen ist ohne massiven Einstieg von Investmentbanken in keiner Weise in der Lage, ein Wohnungsimperium in der Größe der LEG zu übernehmen. Nicht ein beschauliches Familienunternehmen hilft der LEG von grünen Insel auf die Sprünge. Ein Kleinkapitalist versucht mit Hilfe geliehenen Geldes den Sprung aus der irischen Immobilienblase auf den Kontinent.

Dass Tomkin sich in den Medien als Retter der Arbeitsplätze und Freund der Mieter/innen darstellt, zeigt wahrscheinlich nur, daß er einiges zu kompensieren hat: eine schleierhafte Finanzierung und komplette Ahnungslosigkeit auf dem deutschen Wohnungsmarkt.

Beides hat er auf die ein oder andere Weise mit den anderen Bietern gemeinsam.


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