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1. Oktober 2004 (Bundespolitik)

Könige in Rot

Wenn man die aktuelle Entwicklung des Mietrechts betrachtet, könnte man meinen, die Regierung sei gar nicht nach Berlin umgezogen, sondern nach Karlsruhe. Dort sitzt nicht nur das Bundesverfassungsgericht, sondern auch der Bundesgerichtshof. Und seit der Mietrechtsreform 2003 ist der BGH in allen Mietrechtssachen als Revisionsgericht zuständig. Voraussetzung hierzu ist jeweils, dass das Berufungsgericht die Revision zulässt. Seitdem ist zu verzeichnen, dass aber auch jede mietrechtliche Streitigkeit zur grundsätzlichen Klärung dem Bundesgerichtshof vorgelegt wird.

Und so ist der BGH seither zu einer ganzen Serie mietrechtlicher Grundsatzurteile angetreten, die manchmal die bis dahin bestehende Rechtslage bestätigt und konkretisiert, manchmal aber auch völlig auf den Kopf gestellt haben. Dabei leisteten sich die Richter in Rot auch schon mal, den erklärten und bekannten „Willen des Gesetzgebers“ bewusst zu ignorieren - so etwa bei den Kündigungsfristen für Mieter. Wir dokumentieren die neuesten BGH-Urteile zum Mietrecht.

Zwangsverwaltung
Für Mieterinnen und Mieter erfreulich hat sich die aktuelle Rechtsprechung des BGH zu Mieterrechten im Falle einer Zwangsverwaltung entwickelt. Die Zwangsverwaltung einer Immobilie wird auf Antrag eines Gläubigers entweder angeordnet, um zumindest vorübergehend eine ordnungsgemäße Verwaltung des Objekts sicherzu­stellen, oder aber zur Vorbereitung einer Versteigerung des Grundstückes oder einer Eigentumswohnung.
Typischerweise geht daher der Anordnung der Zwangsverwaltung eine Phase der Vernachlässigung des Objekts voraus. Typischerweise werden Betriebs- und Heizkosten nicht mehr abgerechnet, Mängel nicht mehr instandgesetzt. Wenn der Eigentümer die Kaution nicht ordnungsgemäß insolvenzfest angelegt hatte, lief der Rückzahlungsanspruch eines ausziehenden Mieters ins Leere.
In zwei Urteilen hat der BGH nun entschieden, dass bei Auszug eines Mieters nach Anordnung der Zwangsverwalters der Zwangsverwalter - und nicht der insolvente Eigentümer - die Kaution zurückzahlen muss. Dieses gilt auch dann, wenn die Kaution als solche - z.B. das Kautionssparbuch - nicht mehr vorhanden ist, zwischenzeitlich vom Vermieter ander­weitig verbraucht wurde. Auch Heiz- und Betriebskosten muss der Zwangsverwalter abrechnen, daraus resultierende Guthaben auch auszahlen. Dieses gilt für alle Zeit­räume, die von der Beschlagnahme (durch die Anordnung der Zwangsverwaltung) erfasst sind. Dieses ist im Regelfall das Jahr, in welchem die Anordnung der Zwangsverwaltung erfolgte. Auch hier muss der Zwangsverwalter Vorauszahlungen mit in die Abrechnung mit einstellen, die vom Mieter gezahlt wurden, dem Zwangsverwalter selbst – da vom Eigentümer unterschlagen – nie zugeflossen sind. (BGH vom 16.07.2003 VIII ZR 11/03 WM 2003, S. 630;
BGH vom 26.03. 2003 VIII ZR 333/02 WuM 2004, 568).

Schönheitsreparaturen
Für Mieterinnen und Mieter sehr wichtige Urteile sind zum Thema Renovieren (Schönheitsreparaturen) ergangen.
In mehreren Urteilen hat der BGH sich mit der Frage befasst, wann ein Mieter grundsätzlich verpflichtet ist, die Wohnung zu renovieren. Auch nach der Mietrechtsreform besteht nach wie vor die gesetzliche Regelung, dass das Tapezieren und Streichen innerhalb einer Wohnung Vermieterpflicht ist. Allerdings ist es zulässig, dass der Vermieter dem Mieter diese Pflicht vertraglich überträgt. Dieses geschieht heute meistens in Form von sogenanntem Kleingedrucktem irgendwo innerhalb eines mehrseitigen Vertragsformulars.
Zunächst ist der BGH in einem Urteil der Auffassung, dass zur Übertragung der Renovierungspflicht im grundsätzlichen (d.h. zur Frage wer muss renovieren) nur geringe Anforderungen zu stellen sind. So reicht es aus, wenn im Mietvertrag der lapidare Satz steht „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“. Hieraus folge nicht eine Zahlungspflicht, sondern für den Mieter die Verpflichtung die Schönheitsreparaturen selbst vorzunehmen oder zu veranlassen. Gleiches gilt, wenn im Mietvertrag vereinbart wurde, der Mieter müsse die Wohnräume in „ordnungsgemäßem Zustand halten“
(BGH vom 14.07.2004 VIII ZR 339/03, WuM 2004 S. 529).

So einfach es der BGH dem Vermieter macht, die Renovierungspflicht grundsätzlich zu übertragen, desto schwerwiegender sind andererseits die Konsequenzen für den Vermieter, wenn er die Übertragung überspannt, außer der grundsätzlichen Renovierungspflicht versucht, vom Mieter mehr zu verlangen, als der Zustand der Wohnung tatsächlich erfordert.
Immer dann, wenn Kleingedrucktes im Mietvertrag – oder auch eine Kombination von Kleingedrucktem und im Einzelfall vereinbartem – zu einer übermäßigen und daher unbilligen Belastung des Mieters führen kann, ist nicht nur die übermäßige Belastung null und nichtig, sondern die Übertragung der Renovierungspflicht entfällt insgesamt. Für den Mieter bedeutet dieses zumindest, dass er anlässlich seines Auszuges nicht renovieren muss, er könnte aber auch vom Vermieter verlangen, die Wohnung zu renovieren.
Eine übermäßige Belastung eines Mieters hart der BGH dann gesehen, wenn eine vorgedruckte Vertragsklausel sogenannte „starre Fristen“ enthält
(BGH vom 23.06.2004 VIII ZR 361/03, WuM 2004 S. 463).

Sobald ein Vertrag nicht nur vorsieht, dass der Mieter überhaupt renoviert, sondern ihn zur Durchführung der Renovierung auf bestimmte Zeitpunkte festnagelt, ist dieses unwirksam. Unzulässig ist daher die Formulierung, „Wohn- und Schlafräume sind spätestens nach Ablauf von fünf Jahren zu renovieren.“ Wirksam dagegen ist die Formulierung „Wohn- und Schlafräume sind im allgemeinen nach Ablauf von fünf Jahren zu renovieren.“
Darin, dass eine Renovierungspflicht auch dann bestände, wenn die Frist abgelaufen ist, nach den tatsächlichen Verhältnissen aber keine Renovierung erforderlich sein könnte, sieht der BGH eine unbillige Benachteiligung. Der konkrete Renovierungsbedarf muss sich keineswegs nach festen Fristen richten, so z.B. wenn der fragliche Raum nicht genutzt wurde oder zuletzt mit hochwertigen und langlebigen Materialen renoviert worden war.
Diese Rechtsprechung führt dazu, dass in einer Vielzahl von Fällen die mieterseitige Renovierungspflicht entfällt. Die vom Bundesgerichtshof für unwirksam erklärten „starren Fristen“ enthält z.B. auch der weitverbreitete Standardmietvertrag des Dortmunder Haus- und Grundeigentümervereines. Auch die von fast allen Wohnungs-Gesellschaften verwandten AVB (allgemeine Vertragsbedingungen) des Gesamtverbandes der Deutschen Wohnungswirtschaft enthalten „starre Fristen“. Speziell zu dem letztgenannten Vertragsmodell liegt inzwischen auch eine rechtskräftige Entscheidung des LG Hamburg (WuM 2004, S. 194) vor.

In einem dritten Urteil hat der Bundesgerichtshof allerdings deutlich gemacht, dass dann, wenn die grundsätzliche vertragliche Übertragung der Renovierungspflicht auf den Mieter nicht als unbillige Belastung zu bewerten ist, dieses durchaus weit reichende Folgen haben kann. In manchen Verträgen finden sich Vertragspassagen, die bestimmen, dass ein Mieter sich bei Auszug mit einer Kostenquote an Renovierungsarbeiten beteiligen muss. Dieses ist dann der Fall, wenn eine Renovierung vom Mieter zwar nicht verlangt werden kann, weil weder Fristen abgelaufen sind, noch ein tatsächlicher Renovierungsbedarf besteht, der Mieter aber trotzdem den von ihm abwohnten Zeitanteil bezahlen soll.
Unter der Voraussetzung, dass u.a. keine „starren Fristen“ (s.o.) vereinbart wurden, hält der BGH eine solche Vereinbarung grundsätzlich für möglich (BGH vom 26.05.2004 VIII ZR 77/03 WuM 2004, S. 466).
Dieses ist im Ergebnis immer nachteilig für Mieter, da es in den meisten Fällen billiger sein wird, bei Auszug die Wohnung selbst und damit kostengünstig zu renovieren, als z. B. 2/5 des Kostenvoranschlags eines Malerfachbetriebes zu zahlen.
Gerade die neue Rechtsprechung des BGH zeigt, dass eine genaue und fachkundige rechtliche Überprüfung des Mietvertrages viel Geld sparen kann.


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