Neuer Rechtsrahmen für die Wohnraumförderung in NRW

Anmerkungen zum neuen WFNG: erweiterte Ziele und Einkommensgrenzen - Seit dem 1. Januar 2010 gilt in NRW eine neuer, einheitlicher Rechtsrahmen für die öffentliche Förderung des "sozialen Wohnungsbaus". Die Neuregelung durch Landesrecht ist eine Folge der Föderalismusreform I, die die Zuständigkeit für die Wohnraumförderung auf die Länder übertrug. Die Landesregierung hatte sich mit der Umsetzung vergleichsweise viel Zeit gelassen. Die inhaltliche Auseinandersetzung um das Gesetz wurde stark durch den damit verbundenen Streit um das Landeswohnungsvermögen belastet.

Die Grundlagen der Wohnraumförderung und weitere Aspekte sind seit dem 1.1.2010 in dem "Gesetz zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land Nordrhein- Westfalen (WFNG NRW)" geregelt. Auch neue Verwaltungsverordnungen dazu wurden erlassen, die "Wohnraumnutzungsbestimmungen (WNB)". Einzelheiten der aktuellen Förderung werden weiterhin in den "Wohnraumförderungsbestimmungen (WFB)" sowie den "Wohnraumförderungsprogrammen (WoFP)" geregelt, die jährlich fortgeschrieben werden.

Neues WFNG
Mit dem neuen WFNG wurde eine einheitliche Rechtsgrundlage für die Wohnraumförderung (incl. Wohnungsaufsicht) in NRW geschaffen. Daran, dass eine derartige einheitliche Grundlage geschaffen wurde, ist ebenso wenig auszusetzen wie an etlichen Bestimmungen, die das bisherige Förderungsrecht weiterentwickeln und auch neuen Herausforderungen Rechnung tragen.

Förderziele
Ziel der sozialen Wohnraumförderung nach WFNG ist es, "Wohnraum für Haushalte zu schaffen, die sich am Markt nicht angemessen mit Wohnraum versorgen können und auf Unterstützung angewiesen sind".
Diese Formulierung entspricht zunächst dem seit Anfang der Nuller-Jahre geänderten Bundesrecht (und den EU-Grundsätzen), wonach die frühere Ausrichtung auf "breite Schichten der Bevölkerung" aufgegeben wurde.
Die genauere Zielgruppenbestimmung erfolgt allerdings einkommensabhängig. Die konkrete Ausgestaltung der Einkommensgrenzen tendiert eher dahin, den Kreis der Förderberechtigten über Menschen mit sehr geringem Einkommen hinaus zu erweitern. Inwieweit die Mieten dann für diese Gruppen günstug sind, ist eine andere Frage.

Im Vergleich zu früheren Gesetzen neu ist die ausdrückliche Formulierung der folgenden Förderziele:

1. Die Anpassung des bestehenden Wohnraum an die Erfordernisse des demographischen Wandels und die energetische Nachrüstung.
Zu diesen beiden Zielsetzungen fehlen im Gesetz selbst allerdings klare Festlegungen. Zur Barrierefreiheit oder energetischen Moderniserung existieren aber schon unabhängig von dem Gesetz seit länegrem bestimmte Anforderungen und Förderlinien.

2. Erhalt und Stärkung der städtebaulichen Funktion von Wohnquartieren.
Die einzige konkrete Umsetzung im Gesetz ist die Förderung von „Baumaßnahmen zur Schaffung von Räumen für wohnungsnahe soziale Infrastruktur“. Damit kann zum Beispiel die Errichtung von Treffpunkten für SeniorInnen, von Jugendclubs, von Beratungsräumen gefördert werden. Allerdings werden nur die Investitionen gefördert, nicht die mit solchen Projekten verbundenen Personalkosten. Die Verbände der Wohnungswirtschaft begrüßten die neue Zielsetzung, vermissten aber die Aufnahme der Förderung von nicht-investiven Maßnahmen.
Die Integration der wohnungsnahen sozialen Infrastruktur in die Wohnraumförderung erscheint zunächst natürlich äußerst sinnvoll. Früher war es wegen starrer Regelungen sehr schwierig zum Beispiel Gemeinschaftsräume gefördert zu bekommen. Auf der anderen Seite folgt die Zielsetzung der Tendenz, die Wohnraumförderung ohne verbindliche Erhöhung der Mittel mit immer mehr Aufgaben zu belasten, die ihr früher fremd waren. Es handelt sich im Grunde um eine Umschichtung öffentlicher sozialer und städtebaulicher Aufgaben aus dem Landeshaushalt in das begrenzte Budget des ehemaligen Wohnungsbausondervermögens. Zugleich werden den Wohnungsunternehmen Aufgaben übertragen, für die früher die Städte verantwortlich waren.

3. "Bei der sozialen Wohnraumförderung und der Sicherung der Zweckbestimmungen des geförderten Wohnungsbestandes werden insbesondere Familien und andere Haushalte mit Kindern, Alleinerziehende, Schwangere, ältere Menschen und Menschen mit Behinderung unterstützt."
Diese Liste lässt eigentlich nur jüngere Alleinstehende ohne Behinderung aus. Gerade in dieser Gruppe gibt es aber viele Erwerbslose, die inzwischen in sehr schlechte Wohnungen abgedrängt werden. Bemerkenswert ist auch das Fehlen von Hinweisen auf Menschen in Wohnungsnot. Einzelheiten zum Versorgungsvorrang werden aber ohnehin nicht in diesem Gesetz geregelt.

Was wird gefördert?
Gefördert werden wie bislang der Neubau, die Umwandlung von Nicht-Wohnraum und der Ankauf von Belegungsbindungen, sowie Modernisierungs-Maßnahmen im gebundenen Wohnraumbestand.

Auch in Zukunft können "Gruppenwohnungen" und Wohnformen, die stationären Einrichtungen ähnlich sind gefördert werden. In den letzten Jahren hat dieser Förderscherpunkt bereits eine erhebliche Rolle gespielt. Er ist notwendig, führt aber zu einem zusätzlichen Mittelbedarf.

Während sich die Maßnahmen im Mietwohnungsbereich auf die Neuschaffung von Wohnraum konzentrieren, existiert eine Förderung für die Beschaffung von sozial gebundenem Wohnraum aus dem Bestand lediglich im Eigentumsbereich, was eine Förderung der Privatisierung von Mietwohnraum gleich kommt.
Vor allem im Ruhrgebiet gibt es einen hohen und wachsenden Bestand an ehemals öffentlich gebundenen Mietwohnungen, die stark erneuerungsbedürftig sind und/oder deren Eigentümer zu einer bedarfsgerechten sozialen Erneuerung nicht bereit oder in der Lage sind. Dafür, diesen Wohnungsbestand bedarfsgerecht, nachhaltig und bezahlbar zu erneuern oder zu erwerben, steht die soziale Wohnraumförderung nach wie vor nicht zu Verfügung.

Einkommensgrenzen erhöht
In Fortsetzung der bereits in den Wohnraumförderungsprogrammen der letzten Jahren verfolgten Tendenz wurden im WFNG höhere Einkommensgrenzen für die Wohnberechtigten festgesetzt. Außerdem wurden die Pauschalabzüge für die Einkommensteuer und die Zahlung von Beiträgen zur gesetzlichen Rentenversicherung erhöht.

Wie auch der Städtetag betonte, unterstützt die Wohnraumförderung im Ergebnis keineswegs nur Haushalte im Transferleistungsbezug . Bei einem möglichen Jahres-Bruttoeinkommen für einen Ein-Personen-Haushalt von 25.006 Euro, für einen Zwei-Personen-Haushalt von 33.034 Euro und für einen Vier-Personen-Haushalt (2 Kinder) von 44 649 Euro erfassen die für die soziale Wohnraumförderung vorgesehenen Einkommensgrenzen auch die Einkommen "ganz normaler Arbeitnehmerhaushalte". Von einer "Ghetto-Förderung" kann also keine Rede sein.
Die Zielgruppe nähert sich trotz anderslautender Rhetorik wieder den früheren "breiten Schichten der Bevölkerung" an. Dies ist zu begrüßen, da tatsächlich auch viele Menschen mit regulären Einkommen auf geförderten Wohnraum angewiesen sind und weil so die Förderung von Brennpunkten mit durchgehend stark einkommensschwacher Bevölkerung besser vermieden werden kann.

Auf der anderen Seite bedeutet die Anhebung der Einkommensgrenzen und der pauschalen Freibeträge aber, dass mit mehr oder weniger konstanten Mitteln ein wesentlich höherer Anteil an Anspruchsberechtigten in der Bevölkerung versorgt werden muss. In der Folge drohen Konkurrenzen zwischen verschiedenen Zielgruppen, die dazu führen können, dass Haushalte mit geringem Einkommen den Kürzeren ziehen.
Ein Mittel dagegen wären kommunale Benennungs- und Besetzungsrechte, die es ermöglichen, den Wohnraum nach sozialer Dringlichkeit zu vergeben, wobei auch Aspekte wie soziale Mischung berücksichtigt werden können. Leider hat die Rüttgers-Regierung aber die hier hilfreiche Belegungsverordnung abgeschafft.

Bedenklicher in diesem Zusammenhang ist der hohe Anteil der Eigentumsförderung und die weitere Flexibilisierung der Einkommensgrenzen in diesem Bereich. Dies könnte dazu führen, dass ein wesentlicher Teil der Förderung eher zu einem "Mittelschichtsprogramm" wird und dass zu wenig für den dringlichsten sozialen Bedarf getan wird, gerade auch im vernachlässigten Wohnungsbestand.

Beteiligung der Kommunen
Laut WFNG soll "das Land die wohnungspolitischen Belange der Gemeinden und der Gemeindeverbände bei der sozialen Wohnraumförderung berücksichtigen; dies gilt insbesondere, wenn diese sich mit eigenen Mitteln an der Förderung beteiligen. Sofern die Gemeinden und Gemeindeverbände ihre wohnungspolitischen Belange in einem Handlungskonzept darlegen und beschließen, soll das Land die daraus abgeleiteten Maßnahmen besonders berücksichtigen."

Damit haben die "kommunalen Handlungskonzepte" eine geringere Verbindlichkeit als in anderen Landesregelungen. Und die Entscheidung über die Förderung leigt allein im Ermssen des Landes und seiner Behörden.
Die Kommunalverbände kritisierten diese Unverbindlichkeit und ins Besondere das Fehlen einer Förderung für die Erarbeitung der Handlungskonzepte. Nach Vorstellung der Kommunalverbände sollte bei Vorliegen von Handlungskonzepten den Städten ein Budget zur eigenständigen Umsetzung zur Verfügung gestellt werden.
Das Ziel, über kommunale Handlungskonzepte eine Demokratiserung und größere Zielgenauigkeit des Mitteleinsatzes zu erreichen, wurde von der Landesregierung nicht verfolgt. Stattdessen werden die Förderscherpunkte überwiegnd nach umstrittenen Erhebungen festgesetzt.

Kostenmietrecht
Bereits in den letzten Jahren ist bei neu geförderten Maßnahmen das frühere Kostenmietrecht aufgegeben worden. Es gilt eine "vereinbarte Förderung" mit vereinbarten Höchstmieten in - je nach Einkommen - derzeit zwei Stufen.

Die Kostenmiete gilt aber auch nach dem WFNG für nach altem Recht geförderte Wohnungen (I. und II. WoBauFG) weiter. Anders wäre nach Ansicht des Ministeriums die Zinsregelung nicht den Bedingungen der Vollintegration des Wohnungsvermögens in die NRW.Bank anzupassen gewesen.
Die kommunalen Spitzenverbände hatten im Vorfeld einen kompletten Verzicht auf die Kostenmiete gefordert, da die Überprüfung der Kostenmietberechnungen zu viel behördlichen Aufwand verursache. Auf der Anhörung am 3. Sept. 2009 rückte der Städtetag von dieser Forderung ab.

Verzinsung von Darlehen
Mit dem neuen WFNG ändern sich auch die Regeln über die Verzinsung von Wohnungsbauförderungsdarlehen bzw. Wohnraumförderdarlehen.

Auch diese abschließende gesetzliche Regelung war wegen der Vollintegration des Wohnungsbauvermögens erforderlich geworden. In der Vergangenheit konnte je nach Wohnungsmarktlage und je nach Mietentwicklung und Mietbelastung für die Mieter von Zinserhöhungen durch Beschluss der Landesregierung abgesehen werden. Diese Möglichkeit entfällt in Zukunft.

Es ist anzunehmen, dass dies nicht die letzte Fassung des Gesetzes bleibt. Die eigentliche Auseinandersetzung erfolgt jedoch um die Ausgestaltung der Wohnraumförderungsbestimmungen und die jährlichen Förderprogramme, einschließlich ihrer Höhe. Hier hat das Gesetz auf jeden Fall eine Grundlage für eine höhere Flexibilität geschaffen. Wie diese Spielräume genutzt werden, ist eine andere Frage.

 

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