Kommunale Wohnungspolitik: Handeln mit Konzept

Die Regierung Rüttgers hat in nur fünf Jahren einen wohnungspolitischen Scherbenhaufen hinterlassen. Fehlbelegungsabgabe, Zweckentfremdung, Belegungsbindung, Kündigungssperrfrist, LEG-Verkauf und Auflösung des Wohnungsbausondervermögens - die Liste ist lang. Auch in der Wohnungsbauförderung hat sie Vieles anders gemacht, als Mieterverbände das für richtig halten: Statt Mietwohnungen in den Ballungszentren förderte sie Eigentum auf dem Lande. Aber genau in diesem Bereich hat sie auch etwas richtig gemacht.

Im Jahre 2010 saßen in vielen Städten in Nordrhein-Westfalen immer wieder zahlreiche Akteure auf den lokalen Wohnungsmärkten an runden oder eckigen Tischen zusammen und redeten sich die Köpfe heiß. Auch in Bochum und Hattingen war das nicht anders. Und natürlich war der Mieterverein in diesen Runden präsent.

Ursache war Druck aus Düsseldorf, genauer gesagt aus dem Bauministerium. Die Kommunen in NRW sollten "kommunale Handlungskonzepte Wohnen" erstellen. Nur wer so etwas habe, könne künftig noch mit der Zuteilung von Wohnungsbauförderungsmitteln rechnen.

Das machte durchaus Sinn. Denn in Zeiten immer leererer öffentlicher Kassen verbietet es sich, einfach jeden zu fördern, der Geld haben will. Diejenige, die da fördert – in diesem Fall die Landesregierung – will wissen, ob das Geld gut angelegt ist. Soll heißen: Ob es auch den Zweck erfüllt, den es erfüllen soll.

Es gibt in Deutschland – mehr als zehn Jahre, nachdem die Wohnungsnot der 90er überwunden wurde – nicht mehr "den Wohnungsmarkt". Es gibt zahlreiche Teilmärkte, die von Stadt zu Stadt und oft sogar von Stadtteil zu Stadtteil sehr verschieden sind.

Große Unterschiede
Das gilt auch und sogar besonders für NRW. In der "Rheinschiene" – insbesondere Düsseldorf, Köln, Bonn – herrscht immer noch Wohnungsknappheit. Die Nachfrage übersteigt das Angebot bei Weitem, die Mieten sind hoch, oft so hoch, dass Normalverdienende sie sich kaum leisten können, und sie steigen weiter.

Ganz anders im ländlichen Raum oder in den Schrumpfungsregionen des Ruhrgebiets: Es gibt keine Arbeitsplätze, die Menschen ziehen weg, immer mehr Wohnungen stehen leer. In strukturschwachen Gebieten werden Eigenheime nahezu unverkäuflich. Ein Problem für ihre Besitzer, wenn sie wegen fortgeschrittenen Alters zurück in die Städte wollen, wo die Infrastruktur besser ist, vor allem die medizinische Versorgung. In den Industriestandorten gibt es Leerstände, immer öfter auch in Größenordnungen, die den Wohnungsunternehmen richtig weh tun.

Dennoch brauchen auch diese Regionen – auch das Ruhrgebiet – Wohnungsbauförderung. Denn oft passt das Angebot nicht zur Nachfrage. Eine zunehmend alternde Gesellschaft fordert barrierefreien Wohnraum. Grundrisse der Wiederaufbauzeit – 60 qm, 5-1/2-Zimmer – sind nicht mehr gefragt. In den Hochhaussiedlungen der 70er Jahre will niemand mehr wohnen, der noch Alternativen hat. Folglich konzentrieren sich hier die A-Gruppen: Ausländer, Arbeitslose, Alleinerziehende, Arme ...

Was brauchen wir?
Es ist also durchaus an der Zeit, sich zu fragen: Was brauchen wir den hier vor Ort ganz genau? Gerade für Städte wie Bochum und Hattingen mit sinkenden Einwohnerzahlen heißt das auch: Wie können wir uns als Wohnstandort attraktiver machen? Einwohner halten, neue gewinnen? Denn an der Einwohnerzahl hängt alles, was mir Geld zu tun hat: Steueraufkommen, Schlüsselzuweisungen, Fördermittel ...

Immer öfter wird dabei auch ein bisher mächtiges Tabu thematisiert: Abriss! Es gibt Gebäude, es gibt sogar ganze Siedlungen, da denkt heute jeder Stadtplaner – aber auch jeder Soziologe – nur noch: am Besten weg damit! Für den Eigentümer aber bedeutet das: Kapitalverlust. Und für die – manchmal wenigen – verbliebenen Mieter: Zwangsumzug.

Und natürlich lautet ein ständiges Schlagwort in den Diskussionen: Segregation. Das ist ein Fachausdruck, der soviel bedeutet wie "Entmischung", also Konzentration von bestimmten Bevölkerungsgruppen in bestimmten Wohngebieten. Eine "ausgewogene soziale Mischung in den Quartieren" zu erhalten oder wieder herzustellen, ist oberstes Gebot der Stadtentwicklungspolitik.

Interessanterweise wird das nur thematisiert in Gebieten, wo die Konzentration bestimmter Bevölkerungsgruppen als problematisch empfunden wird. Jedermann ist besorgt über die Konzentration der Türkisch-Stämmigen in Dahlhausen, aber keiner macht sich Sorgen über die Konzentration der Besserverdienenden in Stiepel. "Einseitige Bewohnerstrukturen" liegen allerdings in beiden Fällen vor. Und wenn man akzeptiert, dass die "A-Gruppen" in bestimmten Stadtteilen nicht wohnen, weil sie sich die Mieten dort nicht leisten können, muss man auch akzeptieren, dass sie in den anderen Stadtteilen entsprechen häufiger anzufinden sind.

Was nicht heißt, dass man diese Quartiere einfach sich selbst überlassen kann. Wo allzuviele Menschen beieinander wohnen, die ihr eigenes Sozialprestige nicht besonders hoch einschätzen, und die vielleicht auch aus allzu verschiedenen Ethnien stammen, steigen die Spannungen und mit ihnen die Kriminalitätsraten. Grund genug, etwas zu tun.

Und der Wohnungsbestand hat das in vielen Fällen auch nötig. Denn natürlich ziehen Menschen mit wenig Einkommen in Gegenden mit billigen Mieten – und das sind nun mal nicht die Neubau- oder Sanierungsgebiete. Das heißt aber auch, dass man diese Problemgebiete behutsam anfassen muss, um die Menschen, die jetzt dort wohnen, nicht erneut zu verdrängen. Denn was auch immer man am Wohnungsbestand tut: Billiger werden die Mieten davon nicht.

Handeln in Bochum ...
In Bochum, wo die Erstellung des Handlungskonzepts Wohnen von der Düsseldorfer "Innovationsagentur Stadtumbau NRW" begleitet wurde, ist man den Weg gegangen, dass man Problemviertel anhand sozialer Rahmendaten aufgespürt hat. Denn darüber liegen kleinräumige Statistiken vor. Wie hoch ist die Besiedelungsdichte, die Arbeitslosenquote, der Ausländeranteil, das Durchschnittseinkommen, die Wanderungsquote, das Bildungsniveau? Natürlich immer im Vergleich zur Gesamtstadt.

Auffällige Quartiere wurden dann näher unter die Lupe genommen. Denn es galt ja, herauszufinden, ob irgendwelche Auffälligkeiten etwas mit dem Wohnungsbestand zu tun haben könnten.

Es gibt solche Viertel. Zum Beispiel die Laerheide. Vor allem in den Hochhäusern am Gropiusweg, Camillo-Sitte-Weg und Peter-Parler-Weg kommt es immer wieder zu Spannungen. Es gibt Häuser mit 90 % Mietern mit Migrantionshintergrund - und das aus vielen verschiedenen Kulturen. Obwohl Stadt, Polizei und Tower Group als Vermieterin sich bereits um Aufwertung bemühen, sind hier in den letzten sieben Jahren über 2000 Menschen weggezogen. Durch die Nähe zur Uni, gute Grünflächenversorgung und reichlich Freiflächen gibt es aber auch Potentiale, die man nutzen kann.

Wichtig dabei ist es immer, möglichst viele Akteure ins Boot zu holen. Denn wenn sich das eine Wohnungsunternehmen entscheidet, seine Siedlung aufwändig zu modernisieren, während das andere die gegenüberliegende Straßenseite aufgibt, ist nichts gewonnen.

... und in Hattingen
In Hattingen hat das Dortmunder Plan-Lokal die Federführung gehabt und die Sache etwas anders aufgezogen. Während sich in Bochum eine kleine "Lenkungsgruppe" um den Fortgang kümmerte und dem "Runden Tisch der Wohnungsmarktakteure" jeweils die Zwischenergebnisse vorgelegt worden, hat sich in Hattingen ein großer "Arbeitskreis Wohnen" sieben Mal getroffen und dabei Alle versammelt, die bereit waren, mitzumachen.

Doch auch hier hat man versucht, Problemviertel zu lokalisieren und ihre Entwicklungspotentiale auszuloten. Und man ist schon weiter als in Bochum, wo erst ein Entwurf vorliegt: Das "Handlungskonzept Wohnen 2020" ist vom Rat beschlossen und liegt gedruckt vor. Es listet für sechs Quartiere (Innenstadt/Oberstadt, Eichenweg/Lärchenweg, Am Pattberg/Hof Bille, An der Hunsebeck/Käthe-Kollwitz-Straße, Bachstraße und Rauendahl) jeweils drei Bausteine mit vorrangigen Maßnahmen auf, deren Priorität konkret mit A, B oder C benannt wird: "Bestands- und Quartiersentwicklung", "Neubau und Wohnbaulandentwicklung" sowie "Wohnen für jeden Haushalt".

---