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1. Januar 2004 (Vonovia)

Viterra-Wärmecontracting: Der Streit geht weiter

Erste Erfolge für MieterInnen vor Gericht - Das Ende des Jahres 2002 ist vielen MieterInnen im Ruhrgebiet noch in böser Erinnerung: der zweite Versuch der Viterra AG, das umstrittene Wärme-Contractinmg durchzusetzen, sorgte für einen regelrechten Heizkostenschock. Nicht selten waren die Nachforderungen für 2001 vierstellig. Bis zum Jahresende sind jetzt die Folgeabrechnungen für das Jahr 2002 angekommen. Auch diesmal ergeben sich zumeist höhere Nachforderungen.

Das Wärme-Contracting bedeutet eine Abkehr von der allgemein üblichen und bis dahin auch für Viterra-Mieter gegebenen Art der Heizkostenabrechnung, in der der Vermieter auf seine Kosten das Haus mit einer Heizungsanlage ausstattet und betreibt.
Wärmecontracting bedeutet im Gegensatz hierzu, dass die Heizungsanlage nicht mehr dem Vermieter, sondern einem externen Betreiber gehört. Dieser trägt alle Investitionen für die Wärmeerzeugung. Dieser Betreiber, auch Contractor genannt, schließt mit dem Eigentümer einen Vertrag (Wärmelieferungsvertrag), in dem ein Preis für seine Leistung und die Laufzeit festgeschrieben ist. Da dieses Modell der Praxis bei der Fernwärme ähnelt, spricht man im Fachjargon von Nahwärme.
Die Mieter erhalten dann eine Heizkostenabrechnung, in der die Wärmekosten des Betreibers statt der Brennstoffkosten berechnet werden. Diese liegen höher, weil der Betreiber zusätzlich Kosten für seine Investitionen, Reparaturen sowie Personalkosten berechnet und Gewinn machen will und darf. Als Nachweis erhält der Mieter nur die Rechnung des Wärmelieferanten an den Hauseigentümer.
Sowohl in der Heizkostenabrechnung selbst als auch in der Rechnung des Wärmelieferanten erscheinen nur Kosten für eine Grund- und Arbeitspreis. Die Kosten des Gas- oder Ölverbrauches sind nicht mehr erkennbar und werden von der Viterra AG auch auf Nachfrage nicht offengelegt.
Solche Wärmeabrechnungen erhalten nach Angaben der Viterra AG Mieter aus freifinanzierten Beständen, wenn eine Erneuerung der Anlage und eine Information zur Einführung dieser Abrechnungsweise erfolgt ist. Ein anderer Teil der Viterra-Mieter, zum Beispiel in Sozialwohnungen, erhält deshalb weiterhin „alte“ Abrechnungen auf Grundlage der Brennstoffkosten.

Offene Rechtsfragen
Da Wärmeabrechnungen allgemein zulässig sind, kann ein Vermieter dieses Modell wählen und mit seinen Mietern Mietverträge abschließen, in denen Wärmekosten wirksam vereinbart werden.
Umstritten ist aber, ob überhaupt oder unter welchen besonderen Voraussetzungen bei bestehenden Mietverhältnissen der Mieter den Umstieg auf das Wärmecontracting akzeptieren muss. Die Viterra AG stellt sich auf den Standpunkt, dass eine einseitige Ankündigung ausreicht. Da es dabei sehr auf die genauen Regelungen des jeweiligen Mietvertrages ankommt, streben die Mietervereine eine gerichtliche Klärung durch Musterprozesse an. „Bei ca. 10.000 Heizkostenabrechnungen der Viterra in Dortmund bestehen drei bis vier Fallgruppen mit identischen Mietverträgen. Also reichen auch drei bis vier Musterprozesse aus, um durch Entscheidungen des zuständigen Landgerichtes rechtliche Klarheit für alle Beteiligten zu schaffen.“, meint Rainer Stücker vom Mieterverein Dortmund. Doch Viterra spielt nicht mit und droht mit einer Prozesswelle.

Erste Urteile
Um den Viterra-Klagen zuvorzukommen, haben Mietervereine berufungsfähige Klagen von Mietern unterstützt, um möglichst frühzeitig Entscheidungen der Landgerichte herbeizuführen. Gleichzeitig hat Viterra bereits Mieter verklagt, etwa in Dortmund und Herne, so dass bereits einzelne Amtsgerichts-Urteile vorliegen. In anderen Städten, zum Beispiel Bochum, sind noch keine Gerichtsverfahren bekannt geworden.
Die bisherigen Urteile befassen sich allerdings nicht mit der Frage der Zulässigkeit des Umstiegs auf Wärmecontracting, weil die Gerichte schon die Abrechnung nicht akzeptieren.
• „Eine Betriebskostenabrechnung muss in ihren Einzelangaben und insgesamt allgemein verständlich und nachvollziehbar sein. Abzustellen ist auf das durchschnittliche Verständnisvermögen eines juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters. Diesen Anforderungen entspricht die streitgegenständliche Abrechnung nicht ...“ (AG Dortmund - 107 C 8707/03, Urteil vom 21.10.2003, rechtskräftig)
• „Letztlich scheitert eine Nachvollziehbarkeit der Heizkostenabrechnung zur Überzeugung des Gerichts bereits daran, dass die ... in die Abrechnung eingestellten Verbrauchseinheiten ... nicht nachvollziehbar sind.“ (AG Dortmund – 116 C 6580/03, Urteil vom 27.11.2003, berufungsfähig)
• „Eine Nebenkostenabrechnung an sich muss rechnerisch nachvollziehbar sein. Dies sei bei der vorliegenden Abrechnung nicht der Fall. Hier werden pauschale Brennstoffkosten ausgewiesen. Was dahinter steckt, weiß kein Mensch.“ (AG Herne, C 323/03, Urteil vom 22. 12. 03, berufungsfähig, zit. nach
WAZ Herne)


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