Wohnungspolitik > Bundespolitik
23. Februar 2013 (Bundespolitik)

Sogenannte Mietrechtsreform: Mehr Schatten als Licht

Die Mietrechtsreform wird Gesetz. Das von der Bundesregierung eingebrachte und vom Rechtsausschuss in letzter Minute veränderte Mietrechtsänderungsgesetz hat am 01. Februar 2013 den Bundesrat passiert und wird höchstwahrscheinlich am 01. April 2013 in Kraft treten.

Es handelt es sich zwar nur um wenige aber sehr umstrittene Neuregelungen. Selten war die fachliche Kritik so massiv und einhellig. Juristen der Haus- und Grundeigentümer bezeichneten die seit Jahren umstrittenen Regelungen als bestenfalls nutzlos, wenn nicht gar verfassungswidrig. Fachgremien wie z.B. der Deutsche Mietgerichtstag, die weder der Mieter- noch der Vermieterseite verpflichtet sind, lehnten die Gesetzesänderungen gut begründet ab.

Parlamentarisch konnte das Gesetz den Bundesrat buchstäblich in allerletzter Sekunde passieren. Da sich die frisch gewählte Landesregierung in Niedersachsen noch nicht konstituiert hatte, verfügten die schwarz-gelb regierten Bundesländer letztmalig über eine Stimmenmehrheit. Für die Regierung Merkel also die allerletzte Chance, das Mietrechtsänderungsgesetz in Kraft treten zu lassen.

Fast alle Neuregelungen wirken sich nachteilig auf Mieter aus und verändern die bislang ausgewogenen Vertragsregelungen deutlich zugunsten der Vermieter. Nur sehr wenige Neuregelungen haben konstruktive oder für Mieter begrüßenswerte Effekte.

Licht
Mieterhöhungen können auf 15 % in drei Jahren begrenzt werden. Diese Regelung wurde einen Tag vor der letzten Lesung im Bundestag vom Rechtsausschuss eingefügt. Danach gilt, dass die Bundesländer das Recht haben, für bestimmte Gemeinden die bisherige Kappungsgrenze von 20% auf 15% herabzusetzen.

Das betrifft alleine die Kappungsgrenze bei vermieteten Wohnungen. Bei Mietererhöhungen aufgrund des Mietspiegels gilt zunächst, dass eine Miet-erhöhung immer durch den Mietspiegelwert begrenzt wird. Nur wenn dieser Wert 20% oberhalb der vereinbarten Miete liegt, wird die Mieterhöhung gekappt. Mieterhöhungen nach Mietspiegel in einer Höhe von über 5% im Jahr sind äußerst selten und dürften nur wenige Metropolen mit sehr engem Wohnungsmarkt betreffen.

Diese Regelung gilt erst und nur nach ausdrücklicher Anordnung der Landesregierung. In NRW ist mit einer solchen Bestimmung nicht vor Anfang 2014 zu rechnen. Soweit absehbar werden hiervon allenfalls Städte wie Köln, Düsseldorf und Münster profitieren. Im Ruhrgebiet ist nicht mit einer 15%-Kappungsgrenze zu rechnen.

Als positiv zu bewerten ist die Neuregelung zu den Kosten des Wärmecontractings. Bislang war es für einen Vermieter einfach, die bisher selbst betriebene Heizanlage zu verkaufen und dann den Wärmepreis auf den Mieter umzulegen. Rechtlich hing alles davon ab, wie der Mietvertrag ausgestaltet war, die meisten Standardmietverträge lassen so eine Umlage allerdings zu.

Die Neuregelung schreibt fest, dass die neuen Kosten der Wärmelieferung (Wärme-contracting) die bisherigen Kosten der Heizung nicht übersteigen dürfen. Auch wenn viele Details umstritten sind, ist diese gesetzliche Neuregelung zu begrüßen. Eine bessere Rechtslage gab es noch nie.

Licht und Schatten
Licht und Schatten mischen sich bei zwei Neuregelungen zum Kündigungsrecht. Auf der Schattenseite wird ein neuer Tatbestand der fristlosen Kündigung eingeführt, in dem geregelt wird, dass die Nichtzahlung einer Kaution eine fristlose Kündigung begründet, wenn der nicht gezahlte Kautionsbetrag zwei Kaltmieten entspricht. Die Kündigung wird hinfällig, wenn der fehlende Kautionsbetrag spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage nachgezahlt wird. Diese Neuregelung ist bedenklich, weil es sich bei der Kaution nur um eine Sicherung handelt. Das Gesetz trifft aber auch den Mieter, der stets pünktlich seine Miete zahlt und die Wohnung pflegt und eben nicht ausschließlich den – statistisch nicht ins Gewicht fallenden – Mietnomaden, der nicht bereit ist, Miete zu zahlen.

Positiv dagegen ist eine neue gesetzliche Klarstellung bei der Umwandlung in Wohnungseigentum. Bei Wohnungsverkäufen sind Mieter nun mindestens drei Jahre (in Dortmund und Hattingen derzeit fünf Jahre) vor einer Eigenbedarfskündigung des Käufers geschützt. Dieses wurde oftmals dadurch umgangen, dass das ganze Grundstück an eine Personengesellschaft verkauft wurde, die anschließend die einzelnen Wohnungen jeweils für einen Gesellschafter im Wege des Eigenbedarfs kündigte. Der Bundesgerichtshof hatte 2009 entschieden, dass dieses Vorgehen zulässig ist. Gesetzlich wird nun immerhin klargestellt, dass in solchen Fällen die Kündigungssperrfrist gilt.

Schatten
Auf der Schattenseite ist zu verzeichnen, dass insbesondere das Recht der Wohnungsmodernisierung festgeschrieben und damit sämtliche Mieterrechte eingeschränkt wurden. Nach wie vor müssen Mieter im Wege einer Mieterhöhung die Kosten einer Modernisierung alleine zahlen. Ist die Modernisierung nach rund neun Jahren refinanziert, bleibt die Mieterhöhung erhalten – als Reingewinn des Vermieters.

Solange es um eine energetisch wirksame Modernisierung geht, darf der Mieter erst nach drei Monaten die Miete mindern, auch wenn die Wohnung – etwa beim Austausch von Nachtspeicheröfen gegen Heizkörper – zur Großbaustelle gemacht wird. Der Deutsche Mieterbund hat dagegen bereits Mus-terprozesse angekündigt, weil er dadurch die Verfassung verletzt sieht.

Mieter die berechtigterweise ihre Miete mindern, können, wenn der Vermieter trotzdem kündigt und auf Räumung oder Zahlung klagt, unter bestimmten Voraussetzungen zur Leistung einer Sicherheit verpflichtet werden, wenn sie die Minderung fortsetzen wollen. Wenn der Mieter aber keine Sicherheit leistet, kann er durch einstweilige Verfügung geräumt werden, bevor der Prozess abgeschlossen und die Berechtigung der Mietminderung geklärt ist. Dieses Verfahren ist nicht nur hochkompliziert ausgestaltet, sondern sogar nach Auffassung von Juristen der Eigentümer-Gemeinschaft Haus und Grund verfassungswidrig. Auch dazu sind Musterprozesse geplant.

Was fehlt
Das eigentliche Ärgernis sind aber die Punkte, die mit dem nun vorliegenden Mietrechtsänderungsgesetz nicht geregelt wurden. Durch die Rechtsprechung und die tatsächliche Entwicklung auf den Wohnungsmärkten sind große Lücken in ein bis dahin ausgewogenes Mietrecht gerissen worden. Der Gesetzgeber muss dringend tätig werden. Denn frei nach Sepp Herberger heißt es: Nach dem Mietrechtsänderungsgesetz ist vor der Mietrechtsreform!


>>> Rechtsberatung für Mieterinnen und Mieter
 

Twitter


Arbeitsgemeinschaft der Mietervereine Bochum, Dortmund, Witten, Mietergemeinschaft Essen

Kontakt | Sitemap | Impressum