Modernisierung: Auf Kosten der Mieter
Noch kurz vor der Bundestagswahl rechtfertigte Bundeskanzlerin Angela Merkel die nach energetischen Modernisierungen fälligen Mieterhöhungen mit entsprechenden Ersparnissen bei den Heizkosten. Doch bringen Wärmedämmung von Fassade, Dach und Keller, dreifachverglaste Isofenster und eine Heizanlage auf neuestem technischen Standard wirklich so viel Ersparnis, dass man von „Warmmietenneutralität“ reden kann?
Inzwischen gibt es soviel Erfahrung damit, dass man auf Spekulation nicht mehr angewiesen ist: Umfassende energetische Modernisierungen bringen für Mieter häufig Mieterhöhungen von 2 bis 4 Euro pro Quadratmeter im Monat mit sich. Die Ersparnisse bei den Heizkosten liegen dagegen häufig nur bei 10 bis 20 Prozent der Mieterhöhung. Ursache für die hohen Mietsteigerungen ist eine sehr vermieterfreundliche Regelung im Mietrecht.
Um wie viel die Miete erhöht werden darf, wenn ein Gebäude modernisiert wird, regelt der sogenannte Modernisierungsparagraph 559 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Dieser erlaubt es, 11% der gesamten Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umzulegen. „Bei den aktuell niedrigen Zinsen am Kapitalmarkt ist dies für Vermieter ein sehr lukratives Geschäft. Nach rund 10 bis 11 Jahren sind die Kosten vollständig vom Mieter zurückbezahlt, die Mieterhöhung bleibt jedoch bestehen. Hinzukommt, dass eine Verknüpfung zwischen den Baukosten und der erreichbaren Energieeinsparung vom Gesetzgeber nicht gefordert ist. Im Ergebnis gilt: Je teurer eine Modernisierungsmaßnahme ist, desto teurer kann die Mieterhöhung ausfallen. Und der Mieter bezahlt sie ganz allein“, erklärt Aichard Hoffmann vom Mieterverein Bochum.
Zwar muss der Vermieter von den gesamten Baukosten sogenannte Instandhaltungs- und Reparaturkosten abziehen. Wie hoch diese jedoch zu kalkulieren sind, ist ein häufiger Streitpunkt zwischen Mieter und Vermieter. Für Mieter ist es neben möglichen Härtegründender Ansatzpunkt sich gegen eine Modernisierungs-Mieterhöhung zu wehren (siehe S. 7). Vermieter, etwa die Deutsche Annington stehen in der Kritik die Instandhaltungsanteile zu gering zu kalkulieren. „Mietern bleibt dann nur die Beweissicherung einer maroden Fassade oder mängelbehafteter Fenster vor Beginn der Maßnahme, bevor die Reparaturbedarfe unter den Styroporplatten verschwunden sind. Denn der Mieter ist in der Pflicht im Zweifelsfall vor Gericht höhere Instandhaltungsbedarfe nachzuweisen“, erläutert Dr. Tobias Scholz vom Mieterverein Dortmund.“ Der Mieterverein Dortmund hat hier mit einem klagebereiten Mieter bereits Erfolge vor dem Amtsgericht erzielt, die der Deutsche Annington zu hohe Modernisierungskosten und damit zu hohe Mieterhöhungen bescheinigten (AG Dortmund, 406 C 9153/12).
Förderung hilft wenig
Doch auch wenn der Vermieter korrekt abrechnet, bleibt das Missverhältnis zwischen möglicher Mieterhöhung und Energieeinsparung bestehen, insbesondere dann wenn neben der Dämmung von Fassade, Dach und Keller auch Fenster und Heizungsanlage erneuert werden. Die Bundespolitik versucht, mit vergünstigten Krediten der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) die Mietbelastung zu dämpfen. Das Konzept geht jedoch nicht auf, da die Mieterhöhungen auch bei der Inanspruchnahme der KfW-Kredite kaum niedriger ausfallen.
Auch das Land Nordrhein-Westfalen bietet vergünstigte Kredite an, koppelt diese jedoch an eine Mietpreisbindung. „Bei uns würde die neue Miete dann zum Beispiel bei 5,25 €/m² im Monat zuzüglich des Betrages vom 0,35 bis 0,60€/m² für die einfache Energieersparnis liegen“, sagt Scholz. „Das ist deutlich weniger als die neuen Mieten von 6,50 bis 8,00 €/m², die bei „freifinanzierten“ Modernisierungen erreichet werden können.“
Doch genau hier liegt der Knackpunkt: An niedrigeren Mieten haben nur wenige Vermietergruppen Interesse. Deshalb werden diese Kredite kaum in Anspruch genommenzumal auch der Zinsvorteil gegenüber dem freien Kreditmarkt derzeit eher gering ist. So vergibt die KfW-Bank Kredite bereits für 1 % Zinsen – ohne anschließende Mietpreisbindung.
Auf entspannten Wohnungsmärkten wie dem Ruhrgebiet funktioniert das Modernisierungs-Geschäftsmodell nur in nachgefragten Lagen. In weniger attraktiveren Stadtteilen würden die Menschen bei allzu hohen Mieterhöhungen einfach wegziehen; Nachmieter wären nicht ausreichend in Sicht. Deshalb unterbleiben hier oft die von der Bausubstanz her eigentlich dringend erforderlichen Modernisierungen. In begehrten Quartieren dagegen und auf angespannten Wohnungsmärkten können Modernisierungsmaßnahmen die Mieten in die Höhe treiben und Mieter mit geringen Einkommen zum Umzug zwingen und aus der Gegend verdrängen. Auch Menschen, die Grundsicherung im Alter oder Arbeitslosengeld II beziehen sind hiervon betroffen. Denn nach einer Modernisierung liegt die neue Miete meist über den Angemessenheitsgrenzen.
Politische Lösung gesucht
Höchste Zeit also für die Politik, umweltpolitische Ziele und Mieterschutz in Einklang zu bringen. Im Koalitionsvertrag der Bundesregierung taucht das Thema auf. Dort ist eine Absenkung der maximalen Modernisierungsumlage von 11 auf 10% formuliert. Das wäre aus Mietersicht nicht mehr als ein Tropfen auf den heißen Stein.
Doch der Koalitionsvertrag enthält auch einen Passus, der eine Rücknahme der Mieterhöhung nach Refinanzierung der Kosten vorsieht. Die höhere Miete soll also zeitlich begrenzt sein. Auf den ersten Blick ein sinnvoller Ansatz. Das Problem drastischer Mietpreissteigerungen wäre damit aber nicht behoben. Denn wer sich die neue Miete nach den Arbeiten nicht leisten kann und auszieht, wird von einer späteren Rücknahme der Mieterhöhung nicht mehr profitieren. Und in der Neuvermietung gelten dann keine bzw. nur begrenzte Einschränkungen beim Mietpreis.
Doch selbst gegen dieses Vorhaben läuft die Wohnungswirtschaft Sturm und sieht die Ziele der Bundesregierung in der Energie- und Umweltpolitik in Gefahr. Der Deutsche Mieterbund in Berlin (DMB) und seine Mietervereine setzen sich für sozialverträgliche Regelungen zur Modernisierung ein. Eine vollständige Abschaffung des Modernisierungsparagraphen 559 BGB und einen umfassender Ausbau der Förderprogramme würden dies ermöglichen. Mieterhöhungen wären dann nur im Rahmen einer höheren Einordnung in die örtlichen Mietspiegel möglich.
Aus Sicht der Mietervereine wäre auch eine Begrenzung der Mieterhöhung auf die Höhe einer realistisch berechneten Energieeinsparung sinnvoll. Die Mieter würden nicht mehr zahlen, als Sie bei den Energiekosten einsparen. Eine echte Warmmieten-Neutralität wäre erreicht. Doch eine politische Mehrheit dafür ist in der Bundespolitik derzeit nicht in Sicht.
In jedem Fall muss die Bundesregierung die erlaubten Mieterhöhungen in Beziehung zur Höhe der Energieeinsparung setzen. Dann würden die Baumaßnahmen attraktiv werden, die auch eine hohe Einsparung bringen. Teure Maßnahmen, die wenig zur Energieersparnis beitragen, würden zum Ladenhüter. Davon würden die Umwelt und auch die Mieter profitieren.
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