Wohnungsriese Annington / „Vonovia“: Sanierungsbedarf und Mieterhöhungen

In den Geschäftsberichten der Deutschen Annington sind Steigerungen der Investitionen in den Wohnungsbestand erkennbar. Investierte das Unternehmen noch im Jahr 2012 durchschnittlich knapp 11 Euro je m² im Jahr für Instandhaltung und Modernisierung, waren in 2013 bereits rund 20,50 €/m² und in 2014 26,81 €/m². Die Aufwendungen für – durch den Vermieter zu tragenden – Instandhaltungen stiegen dabei nur gering, dagegen schnellten die Ausgaben für Modernisierungen, die auf die Miete umgelegt werden können, in die Höhe.

Diese Modernisierungsaktivitäten vermarktet die Deutsche Annington offensiv als Beitrag zur Energiewende und zur Bewältigung des demographischen Wandels und erntet in vielen Städten von Öffentlichkeit und Politik zu Anerkennung hierfür.

Viele der Wohnhäuser und Wohnungen der Deutschen Annington haben eine Sanierung und verbesserte Instandhaltung dringend nötig. Aus Sicht der Mietervereine überdeckt die „Erfolgsstory Modernisierung“ jedoch die Probleme der Mieterinnen und Mieter hierbei.

Modernisierungsmaßnahmen bringen bei der Deutschen Annington erhebliche Mieterhöhungen mit sich und führen zu einer Erhöhung der Wohnkostenbelastung der Mieterinnen und Mieter. Übersteigen die Wohnkosten das eigene Budget oder werden die Angemessenheitsgrenzen von Jobcenter und Sozialamt überschritten, besteht die Gefahr der Verdrängung aus der eigenen Wohnung.

Doch warum steigt die Mietbelastung, wenn doch die Mieter doch Energie einsparen und somit Heizkosten sparen sollen? Die Kosten der Modernisierungsmaßnahmen können als Mieterhöhung auf die Mieter umgelegt werden. Deren Energieersparnis liegt dagegen – nach Berechnungen der Deutschen Annington – häufig nur bei 20 bis 25 % des Mieterhöhungsbetrages. So stehen beispielsweise Mieterhöhungen von 1,40 bis 1,80 Euro/m² maximale rechnerische Energieersparnisse von 0,30 bis 0,45 Euro/m² gegenüber. In der Praxis liegen die Einsparungen häufig noch weit unter diesen Werten, so dass die realen Mieterhöhungen noch viel höher ausfallen. Hinzukommt, dass an nachgefragten Lagen die Neuvermietungsmieten der sanierten Wohnungen in die Höhe schnellen, z.B. in der südlichen Dortmunder Innenstadt.

Die für energetischen Modernisierungen benötigen Mittel bekommt die Deutsche Annington auf dem Kapitalmarkt und auch durch die bundeseigene Förderbank „kfw“ zu absoluten Niedrigzinsen. Bereits im Börsenprospekt aus dem Jahr 2013 wurde bei energetischen Modernisierungen von einer durchschnittlichen Rendite von 7 % alleine auf das eingesetzte Kapital gesprochen. Wertsteigerungen durch einen höheren Immobilienwert und eine bessere Vermietbarkeit noch gar nicht einkalkuliert.

Dagegen ist eine Beteiligung der Mieterinnen und Mieter bei der Planung und Vorbereitung einer Modernisierungsmaßnahme bisher im Regelfall nicht vorgesehen.

Hinzukommt die Kritik der Mietervereine, dass die eigentlich vom Vermieter und damit der Deutschen Annington zu tragenden Instandhaltungskosten zu niedrig angesetzt werden. Beispielsweise bei jahrzehntelang nicht renovierten Fassaden, die nun ein Wärmedämmverbundsystem übergestülpt bekommen. Dadurch steigen die auf die Miete umlagefähigen Modernisierungskosten. Schon rein rechnerisch besteht bei der deutschen Annington seit 2006 ein Instandhaltungstau von 200 Mio. Euro.

Beispiel Bochum

Im Herbst 2014 erhielten die Bochumer Mieter in den Wohnungen Am Heerbusch 19 bis 23 ein Ankündigungsschreiben für die Modernisierung ihrer Wohnhäuser. Geplant seien insbesondere die Anbringung eine Wärmedämmung der Fassade und des Dachbodens, ein Austausch der Treppenhausfenster sowie der Haustüren und eine neue Einstellung der Heizung (hydraulischer Abgleich). Zudem sollen weitere „Verbesserungen der Mietsache“ durchgeführt werden, wozu insbesondere der erstmalige Anbau eines Balkons, der Einbau von Rollläden an Balkontür und -fenster sowie der erstmalige Anbau eines Haustürvordaches gehören. Die Maßnahmen sollen mit einer monatlichen Mieterhöhung von 141,60 Euro verbunden sein. Die dem gegenüber stehende Energieersparnis soll für eine 60 m² Wohnung bei durchschnittlich 21 Euro liegen. Damit würde die reale Mieterhöhung bei 120 Euro im Monat liegen.

Ansprechpartner:

Aichard Hoffmann
Mieterverein Bochum, Hattingen und Umgegend e. V. * Brückstraße 58 * D-44787 Bochum, Tel: +49 (0)234 96114-44 E-Mail: mensch.mieter@mvbo.de

Beispiel Dortmund

In Dortmund setzt sich der Mieterverein Dortmund in den vergangenen Jahren für soziale Modernisierungsmaßnahmen ein. Grundproblem ist auch hier für die Mieterinnen und Mieter, dass die – von der Deutschen Annington errechneten – Energieersparnisse, weit unter den Kosten der Mieterhöhungen liegen, wie die nachfolgend aufgeführten Beispiele deutlich machen:

Beispiele*	Angekündigte bzw. geforderte Mieterhöhung in €/m² Netto-Kalt-Miete	Vorhergesagte maximale durchschnittliche Energieeinsparung in €/m²
Dortmund Hörde, Auf dem Klei	1,49	0,37
Dortmund – Eving , Benthausweg	1,78	0,38
Dortmund – Eving , Bayrische Str.	1,85	0,36
Dortmund-Schüren, Flimmweg	1,80	0,55
Dortmund-Hombruch, Kuntze Str.	1,63	0,43

*Angaben sind aus konkreten Modernisierungsankündigungen/-erhöhungsschreiben von Mietern aus 2014/15 entnommen

Hinzu kommen die Auseinandersetzungen, um nach Auffassung des Mietervereins zu gering kalkulierten Instandhaltungskosten, die zu überhöhten Mieterhöhungen führen (siehe auch Pressemitteilung Mieterverein Dortmund vom 04.07.2014 http://goo.gl/cP4HUp).

Ansprechpartner:

Dr. Tobias Scholz, Rainer Stücker
Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V., Kampstr. 4, 44137 Dortmund, Tel: +49 (0)231/557656-36 E-Mail: tobias.scholz@mieterverein-dortmund.de

Beispiele Witten

In einer Wohnanlage in Witten-Stockum beklagten sich die Mieter seit vielen Jahren über Schimmelschäden. Der MieterInnenverein Witten forderte deshalb Verbesserungen der Schwachstellen in der Wärmedämmung und der Lüftung. Aber anstatt instand zu setzen verfügte die Annington eine teure Modernisierung, die dazu führte, dass viele MieterInnen die Wohnanlage verlassen mussten. Bei anderen Modernisierungen in Witten liegen die Heizkostersparnisse weit unter den Mieterhöhungen. Bei einer aktuellen Maßnahme in Witten-Bommern  wird das Flachdach saniert. Weil es gerade passt, vergrößert die Annington außerdem die Balkone, was zu einer Mieterhöhung von knapp 50 Euro führt. Schimmelschäden, über die die Mieter seit langem klagen, werden dagegen nicht behoben. Dagegen zeigte sich das Unternehmen bei einer anderen Wohnanlage mit Schimmelproblemen  verhandlungsbereit. Statt eine Teuermodernisierung „von oben“ zu verordnen, einigte man sich mit betroffenen Mietern darauf, es erst einmal mit einer geregelten Lüftung mit Wärmerückgewinnung zu versuchen.  Das führt nicht zu Mieterhöhungen, saniert allerdings auch nicht die Fassade. Die Annington hat eingeräumt, dass ein fehlerhafter Anstrich Ursache  der Schimmelschäden in dem Objekt ist.

Ansprechpartner:

Knut Unger, MieterInnenverein Witten und Umgebung e.V.
Schillerstr. 13 58452 Witten
Tel. 02302-392888E-Mail Knut Unger, MV Witten <knut.unger@mvwit.de>

Forderungen an die Deutsche Annington (Vonovia)

Die Mietervereine begrüßen Investitionen in den Wohnungsbestand. Sie fordern den umfassenden Abbau des Instandhaltungsstaus. Modernisierungsmaßnahmen müssen jedoch sozial gestaltet werden:

• Erforderliche Instandhaltungen dürfen nicht als mieterhöhungswirksame Modernisierungen ausgegeben werden. Die erforderlichen Instandsetzungen müssen offen gelegt werde.

• Die Deutsche Annington / Vonovia führt Modernisierungen warmmietenneutral durch: Die Höhe der Mieterhöhung entspricht der Energieeinsparung auf Seiten der Mieter

• Durch eine Inanspruchnahme von Mitteln der sozialen Wohnraumförderung des Landes NRW – bisher ist dies nicht der Fall –, würde eine Beschränkung der Mieterhöhung und eine Mietpreisbindung erreicht werden.

• Mieterinnen und Mieter werden bei der Bestimmung des Umfangs und Auswahl der Maßnahmen Ihrer Wohnhäuser beteiligt und Mitbestimmung ermöglicht. Sie kennen die Schwachstellen, Probleme und Stärken aus dem täglichen Leben als Bewohner/in.

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