Mietrechtsänderung 2.0

Nachdem die Mietpreisbremse und das Bestellerprinzip bei Maklern umgesetzt sind, arbeitet die Große Koalition aktuell an der zweiten Tranche der Mietrechtsänderungen, auf die sie sich im Koalitionsvertrag geeinigt hat: Mietspiegel, Modernisierungs-Mieterhöhungen und Wohnfläche. Und was da aktuell aus Berlin durchsickert, klingt ein bisschen anders, als es noch im Koalitionsvertrag stand.

Ein Ziel der Mietrechtsreform ist es, zumindest einen Teil der Veränderungen zu korrigieren, die sich in den letzten Jahren durch Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ergeben hat. Der leistet sich – als oberste Instanz in Sachen Mietrecht – nämlich zuweilen eine recht – sagen wir mal – selbstbewusste Interpretation der vom Bundestag beschlossenen Gesetze.

Wohnfläche

Zum Beispiel bei der Wohnfläche. Der BGH hat in mehreren Entscheidungen geurteilt, dass es unschädlich ist, wenn die tatsächliche Wohnfläche um 10 % von der im Mietvertrag angegebenen abweicht. Wenn also eine angebliche 90-qm-Wohnung in Wirklichkeit bloß 82 qm groß ist, darf der Mieter für 90 qm weiter zahlen: Miete, Nebenkosten, Heizkosten. Zwar hat der BGH hier selbst sein Rechtsprechung zuletzt geändert, doch die Koalition in Berlin ist sich einig, dass sie die Gesetzesgrundlage ändern will, so, dass die tatsächliche Wohnfläche Grundlage für alle Rechtsansprüche werden soll.

Zahlungsverzug

Ein weiteres Ärgernis soll gleich mit geändert werden. Gerät ein Mieter in Zahlungsverzug, kann die Vermieterin fristlos kündigen, sobald der Mietrückstand zwei Monatsmieten beträgt. Das kann der Mieter jedoch „heilen“. Sobald er die Schulden tilgt, ist die Kündigung vom Tisch. Das gilt aber seltsamerweise nicht, wenn die Vermieterin parallel zur fristlosen auch eine fristgemäße Kündigung ausgesprochen hat – die bleibt bestehen, auch wenn die Schulden getilgt sind. Doch das soll sich ändern.

Modernisierungen

Nach Modernisierungen können derzeit 11 % der Kosten auf die Jahresmiete umgelegt werden. Diese Regel stammt aus einer Zeit, als die Hypothekenzinsen bei 8 % lagen und sollte den Vermietern eine gewisse Rendite sichern. Nicht nur wegen der anhaltend niedrigen Zinsen wird die Regel vom Mieterbund heftig attackiert – sie ist auch systemfremd und sollte gestrichen werden. Die Koalition wollte allerdings daran festhalten, sie aber auf 10 % begrenzen und nur so lange erlauben, bis der Vermieter seine Investitionen wieder hereinbekommen hat. Aktuell hat Justizminister Heiko Maas sogar nur 8 % vorgeschlagen – immer noch zu viel, aber besser als alles, was bisher auf dem Tisch lag. Außerdem will er eine Kappungsgrenze einführen: Nach Modernisierungen soll die Miete innerhalb von 8 Jahren maximal um 50 % oder 4 € pro qm steigen dürfen. Diese Vorschläge des SPD-Ministers weichen vom Koalitionsvertrag ab – Streit mit der CDU ist also vorprogrammiert.

Mietspiegel

Mietspiegel sind ein Mieterhöhungsinstrument. Erschwert wird das noch dadurch, dass bei ihrer Erstellung, die regelmäßig auf Datenerhebungen basiert, nur die Vertragsabschlüsse der letzten 4 Jahre berücksichtigt werden dürfen – also Wohnungen, in denen in den letzten vier Jahren die Miete erhöht worden ist oder in denen ein neuer Mieter eingezogen ist. Dabei sind natürlich die höheren Mieten überrepräsentiert. Jetzt sollen die – unveränderten – Bestandsmieten stärkere Berücksichtigung finden: Die Datenbasis wird auf 10 Jahre verbreitert. Außerdem will der Gesetzgeber genauer definieren, welche Methoden für die Erstellung eines „qualifizierten Mietspiegels“, angewendet werden sollen.

Bis zur Sommerpause 2016 will die Regierung einen Referentenentwurf fertig haben, der dann dem Bundestag vorgelegt werden kann. Sollte das klappen, wäre ein In-Kraft-Treten zum 1. 1. 2017 wahrscheinlich.

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