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15. Dezember 2016 (Rechtsberatung für Mieter)

Immer wieder: Trickserei bei Mieterhöhungen

Auch bei der Grundmiete wird sehr gerne geschummelt. Zwar sind die rechtlichen Regelungen eigentlich ganz klar und ziemlich eindeutig: Eine Mieterhöhung ist eine Vertragsänderung und wird nur wirksam, wenn beide Vertragspartner – also auch der Mieter! – zustimmen. Aber um diese Zustimmung zu erreichen, lassen sich manche Vermieter ganz schön raffinierte Tricks einfallen. Wir beantworten die wichtigsten Fragen.

? In meiner Mieterhöhung wird ganz oben ein Paragraf aus einem Gesetz genannt, den ich nicht kenne. Ist das wichtig?

! Sogar sehr wichtig. Die Regelungen zur Miethöhe stehen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). In Frage kommen drei Paragrafen: § 559 regelt die Mieterhöhung nach einer Modernisierung – das ist ein Sonderfall. § 558 ist die ganz normale Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete, die jeder kennt. Sie wird meist mit dem Mietspiegel begründet. Ist die Miethöhe korrekt ermittelt, muss man als Mieter zustimmen, sonst wird man auf Zustimmung verklagt und verliert einen Prozess. Und dann gibt es noch den § 557. Er regelt eine „freiwillige“ Mieterhöhung, der man nicht zustimmen muss. Es ist aber schon passiert, dass Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen auf § 557 gestützt haben, es aber genauso formuliert haben, als ginge es um § 558, und eine Zustimmung verlangt haben. Deshalb genau hinsehen!

? Meine Mieterhöhung ist mit dem Mietspiegel begründet. Wie kann ich prüfen, ob die Wohnung richtig eingeordnet wurde?

! Sie müssen den Mietspiegel selbst zu Rate ziehen. Er enthält eine Tabelle, die nach Baujahr und Größe der Wohnung gegliedert ist. Im Tabellenfeld – entscheidend ist der Mittelwert – steht ein Preis. Das ist die Basismiete. Aber anschließend muss man die komplette Zu- und Abschlagsliste durchgehen und den Basiswert um den entsprechenden Betrag korrigieren, wenn eine der dort genannten Eigenschaften auf die eigene Wohnung zutreffen. Erst ganz am Ende dieser Rechnung steht die richtige Miethöhe.

? Mein Vermieter hat im Mietspiegel nicht den Mittelwert, sondern den Oberwert der Preisspanne gewählt. Darf er das?

! Im Prinzip ja. Zumindest wird die Mieterhöhung dadurch nicht unwirksam. Im Gesetz steht, dass es ausreicht, wenn die geforderte Miete irgendwo in der Preisspanne liegt. Aber der Mietspiegel selbst kann Vorschriften darüber machen, wozu die Preisspanne benutzt werden darf. Im Bochumer und im Hattinger Mietspiegel wird verlangt, dass eine Abweichung vom Mittelwert begründet werden muss mit konkreten Eigenschaften der Wohnung, die eine typische Wohnung dieses Baujahres nicht hat. Das dürfen dann aber keine Eigenschaften sein, für die es im Mietspiegel bereits einen fixierten Zuschlag gibt. Hat der Vermieter zum Beispiel bereits einen Zuschlag für „gute Wohnlage“ gemacht, kann er nicht anschließend noch wegen der guten Wohnlage an den Oberwert der Preisspanne gehen.

? Meine Mieterhöhung ist überhaupt nicht mit dem Mietspiegel begründet, sondern mit drei Vergleichswohnungen. Ist das zulässig?

! Zulässig schon. Das heißt, die Mieterhöhung ist nicht automatisch unwirksam, wenn sie statt mit dem Mietspiegel mit Vergleichswohnungen, einem Sachverständigengutachten oder einer Mietdatenbank begründet wird. Ob man die Höhe allerdings akzeptieren muss, hängt auch davon ab, ob es in der Stadt einen Mietspiegel gibt und ob er qualifiziert ist. Wenn letzteres der Fall ist – und in Bochum und Hattingen ist das so –, wird es für den Vermieter schwer, mehr zu verlangen. Er muss den Wert, der dort steht, sogar ausdrücklich nennen, selbst dann, wenn er die Mieterhöhung eigentlich mit Vergleichswohnungen begründet.


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