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12. Dezember 2017 (Aus den Städten)

Wohnungsmarktbericht Dortmund 2017: Kaum noch günstiger Wohnraum

Sinkende Leerstände, stark steigende Mieten vor allem in beliebten Wohngegenden, Probleme bei der Wohnungssuche für Menschen mit wenig Geld – es ist so etwas wie Gewohnheit eingekehrt auf dem angespannten Dortmunder Wohnungsmarkt. Zwar sollen auch in den kommenden Jahren mehr neue Wohnungen entstehen als bisher. Doch der Bau kommt einfach zu langsam voran.

„Der Dortmunder Wohnungsmarkt hat sich in den letzten Jahren sukzessive angespannt“, ist eine mittlerweile vertraute Aussage von Planungsdezernent Ludger Wilde und Wohnungsamtsleiter Thomas Böhm. Die Anspannung betrifft nicht den kompletten Markt, sondern gilt „sowohl für das mittlere, untere und geförderte Mietpreissegment als auch für das mittlere und untere Preissegment des Eigentumsmarktes“.

Die Bevölkerung ist gewachsen, nicht zuletzt durch die Zuwanderung von rund 8.000 Geflüchteten. Die Zahl der in der Stadt lebenden Studierenden hat sich von 2008 bis 2015 auf 22.000 verdoppelt. 601.150 Menschen lebten Ende 2016 in Dortmund. Und die Stadt wächst weiter, wenn auch schwächer als in den letzten Jahren. Die höhere Nachfrage am Markt hat Effekte:

1,7 Prozent standen am 31. Dezember 2016 in der Bilanz des Wohnungsleerstands. Heißt: Es gab zum letzten Tag des vergangenen Jahres noch einmal weniger freie Wohnungen als ein Jahr zuvor. Wer in Dortmund eine Wohnung sucht, hat es unter Umständen schwer. Auch die Mieten sind erneut gestiegen, zumindest teilweise. Für ihre jährliche Berichterstattung wertet die Stadt Dortmund alle öffentlichen Wohnungsangebote in Zeitungen oder auf Onlineplattformen aus und erstellt daraus eine Statistik. Die ergab für 2016: Wer umziehen möchte, muss für eine Bestandswohnung im Schnitt 6,33 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter hinlegen, noch einmal 30 Cent mehr als 2015. Bei einer 50-Quadratmeter-Wohnung macht das im Schnitt 15 Euro mehr pro Monat. Anders bei den Neubauwohnungen: Hier liegt der Quadratmeterpreis bei 10,16 Euro Kaltmiete und damit niedriger als im Vorjahr. Solche Schwankungen gibt es allerdings immer wieder. Sie sind auf die Qualität und Anzahl der jeweils fertiggestellten Neubauprojekte zurückzuführen.

Die Spanne bei den Angebotsmieten ist groß: Am höchsten sind sie rund um den Westenhellweg, am niedrigsten in Kurl, zwölf Kilometer von der Innenstadt entfernt. Tremonia und Westfalenhalle, Universität, im Südwesten Gartenstadt und Westfalendamm im Südosten und Kirchhörde und Lücklemberg im Süden sind beliebte und damit teure Bezirke. Auch in der nördlichen Innenstadt sind die Mieten gestiegen. Dennoch bleiben die Angebotsmieten hier im Schnitt unter dem gesamtstädtischen Niveau. Zwischen 5,50 Euro und 6 Euro werden am Nordmarkt und am Borsigplatz fällig, das Hafenquartier liegt mit 6 Euro bis 6,50 Euro etwas darüber.

Nachschub kommt nur langsam voran

Steigende Mieten setzen vor allem Menschen unter enormen Druck, die günstigen Wohnraum suchen. „Mieter müssen nehmen, was sie kriegen können“, sagte Planungsdezernent Ludger Wilde bei der Vorstellung des Berichtes. Die Zahl der Sozialleistungsempfänger ist innerhalb nur eines Jahres um 4.000 auf fast 105.000 Personen gestiegen, es gibt mehr Bedarfsgemeinschaften und mehr Menschen in Grundsicherung im Alter. Auch zugewanderte Geflüchtete werden die Nachfrage im unteren Preissegment noch ankurbeln. Am 31. Dezember 2016 waren beim Wohnungsamt 1.609 Menschen als wohnungssuchend gemeldet. Die Räumung des Großwohnkomplexes Hannibal im September (Seite 18 ff.) hat gezeigt, wie sehr sich die Situation gerade im unteren und mittleren Segment zugespitzt hat.

Um diesen Druck zumindest teilweise abzufedern, hat die Stadt Dortmund  2017 die Obergrenzen für die Kosten der Unterkunft neu geregelt. Ein Drittel des Dortmunder Wohnungsmarktes soll nun als angemessen gelten. Statt maximal 252 Euro Kaltmiete für eine Einzelperson kann eine Wohnung jetzt bis zu 300 Euro kalt kosten – zumindest ein wenig mehr Spielraum auf dem umkämpften Markt.

Schleppende Entwicklung

Mittelfristig schafft aber nur ein höheres Angebot Entlastung. Dabei ist Dortmund eigentlich auf einem guten Weg: Im Vergleich zu 2015 sind ein Drittel mehr Wohnungen genehmigt worden, fast 1.800 haben das OK zum Bau erhalten. Das „Aber“ daran: „Bei den Fertigstellungen müssen wir noch nachziehen“, so Ludger Wilde. Hier waren es nämlich nur sechs Prozent mehr (1.016 Wohnungen). „Wir gehen davon aus, dass wir noch etwa drei Jahre lang einen höheren Bedarf haben als gebaut wird“, bilanzierte Julia Meininghaus vom Wohnungsamt im September. Aktuelle Zahlen allerdings weisen auf schrumpfende Investitionen hin – in den ersten neun Monaten 2017 wurden in NRW 22 Prozent weniger Wohnungen genehmigt als im Jahr zuvor, in Dortmund waren es 33 Prozent weniger.

Auch beim öffentlich geförderten Wohnungsbau zeigt die Kurve nach unten. 503 Wohnungen wurden 2016 mit öffentlichen Mitteln gefördert und dürfen damit eine Anfangsmiete von 5,25 Euro pro Quadratmeter nicht übersteigen. Allerdings sind nur 274 tatsächlich neue Wohnungen, die übrigen werden im Bestand gefördert. Gegenüber 2015 hat sich die Gesamtzahl der neu geförderten Wohnungen fast halbiert. Zu den Gründen äußert die Stadt sich nicht. „Damit können die jährlich aus der Bindung fallenden Sozialwohnungen bei weitem nicht kompensiert werden. In der Summe ist der Bestand an geförderten Wohnungen von 2015 zu 2016 um rund 2000 Wohnungen gesunken“, stellte Mietervereinssprecher Tobias Scholz fest.

Vor rund zwei Jahren hat die Stadt auch ein eigenes Wohnungsbauprogramm gestartet – über das städtische Sondervermögen „Grundstücks- und Vermögensverwaltungsfonds“ und die Stadtentwicklungsgesellschaft entstehen in mehreren Stadtteilen insgesamt rund 300 preisgebundene Wohnungen in kommunaler Hand. 49 Wohnungen Im Erdbeerfeld in Mengede, das erste städtische Bauprojekt, sollen im 1. Quartal 2018 fertig sein und vermietet werden, Mitte des kommenden Jahres sollen 92 Wohneinheiten in Lütgendortmund folgen.

Auch in Huckarde, Hombruch und Wambel sollen in den kommenden Jahren mehr als 160 preisgebundene Wohneinheiten entstehen. Doch die Projekte stehen noch ganz am Anfang. Bis die ersten Mieter einziehen können wird es noch dauern. Bis dahin wird es für tausende Menschen weiterhin heißen, dass sie tiefer in die Tasche greifen müssen, ob sie können oder nicht.

Für den Mieterverein reicht das Engagement der Stadt Dortmund und seiner Tochterunternehmen angesichts der Wohnungsmarktlage noch nicht aus. „Politik und Verwaltung müssen in 2018 die Weichen stellen, damit über das Sondervermögen oder die Stadtwerke-Tochter DOGEWO21 kurzfristig weitere Projekte für den kommunalen Wohnungsbau auf den Weg gebracht werden können“, so Tobias Scholz.


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