Immeo verkauft: Heuschrecken fliegen schnell

Knapp 2 Jahre nach dem Verkauf von 48.000 ThyssenKrupp-Wohnungen an ein deutsch-amerikanisches Bankenkonsortium müssen sich die geplagten Immeo-Mieter schon wieder auf einen neuen Eigentümer einstellen: 45.500 ehemalige Werkswohnungen gehen an den französischen Real Estate Investment Trust (REIT) "Foncière Développement Logements". Mieterforum Ruhr sieht sich bestätigt: Die Fondsgesellschaften sind nur an einer schnellen Rendite interessiert.

Im Jahr 2004 waren die in der ThyssenKrupp-Immobilien AG zusammengefassten ehemaligen Werkswohnungen von Krupp und Thyssen an ein Konsortium aus dem US-amerikanischen Großinvestor Morgan Stanley Real Estate Funds und dem deutschen Sparkassen-Konstrukt Corpus veräußert worden. Im Unterschied zu dem Verkauf der ehemaligen Viterra (auch sie kontrollierte ehemalige Werkswohnungen von Thyssen) an Terra Firma/Annington waren im Zuge dieses Verkaufes keinerlei Absicherungen für Mieter und Beschäftigte vereinbart worden. Auch Belegungsrechte wurden nicht gesichert.

Nicht einmal ein Jahr nach dem Aufkauf begann der neue Eigentümer (neuer Name: Immeo) mit dem Einzelverkauf zahlreicher Arbeiterhäuser in Essen und Mülheim an Mieter und andere Interessierte. Dagegen organisierten die Mieter Protestversammlungen und Demonstrationen. Aber spekulative Anleger lässt so etwas kalt.
Weil die Verkäufe der Arbeiterhäuser zum Teil nicht mit einer Umwandlung in Wohnungseigentum verbunden sind, gelten keine besonderen Kündigungssperrfristen. Der neue Eigentümer kann sofort Eigenbedarf anmelden. Aus der Mülheimer Siedlung "Heimaterde" wird über mehrere Eigenbedarfskündigungen und Verdrängungen langjähriger Mieter berichtet.

"War zu Krupp-Zeiten das lebenslange Wohnrecht üblich, wollen Immeo und ThyssenKrupp heute nichts mehr davon wissen", klagt der "Heimaterde"-Mieter Hans Schmitt. "45 Jahre hab ich meinen Rücken krumm gemacht bei Krupp. Ich war ein Rädchen dafür, dass diese Kapitalisten ihre Millionen scheffeln konnten."

Wohl nicht aufgrund der relativ schleppend verlaufenden Einzelprivatisierungen und Mietererhöhungen, sondern vor allem aufgrund der günstigen Finanzierung des Aufkaufs konnte Immeo eine überdurchschnittlich hohe Rendite erzielen. Nach Presseberichten soll sich die Eigenkapitalrendite auf ca. 15 % belaufen.
Neben den Einzelprivatisierungen kam es auch zu Blockverkäufen an andere Weiterverwerter. Der größte Batzen – rund 5500 Wohnungen in Düsseldorf – ging im Jahr 2005 an den französischen Anleger "Foncière des Régions". Dieser ist Hauptaktionär des in Metz residierenden Foncière Développement Logements (FDL), der jetzt die 5500 Wohnungen von "Foncière des Régions" und - für 2,1 Mrd. Euro - die noch verbliebenen 40.000 Wohnungen von Immeo übernimmt.

Um die Großübernahme zu stemmen, plant Morgan Stanley Presseberichten zur Folge den Einstieg als Großanleger bei FDL. Für die amerikanische Großbank handelt es sich also lediglich um eine lukrative Umgruppierung ihres Geschäftes. FDL ist ein französischer REIT (SIIC), also eine börsennotierte Immobilien-AG, die auf der Unternehmensebene von Steuern befreit ist.
Die Transaktion an den französischen REIT wird in der Wirtschaftspresse als Argument für die zügige Zulassung deutscher REITs verwendet. Aus Sicht von Mieterforum Ruhr zeigt das Geschäft dagegen, wie sehr die internationalen Spekulanten auf den schnellen Umstieg in REITs setzen. Die Zulassung von deutschen REITs würde den Prozess nur beschleunigen und zahlreiche öffentlich verbundene Wohnungen gefährden.

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