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8. März 2008 (Aus den Städten)

Bochum: Mietniveau leicht gesunken

Bochums neuer Mietspiegel ist fertig und tritt pünktlich am 1. April in Kraft. Rein äußerlich sieht er dem letzten ziemlich ähnlich. Aber - wenn man sprachlich eine Anleihe bei der Automobilindustrie nehmen möchte: Unter der Haube steckt ein gänzlich neuer Motor.

Der Mietspiegel 2008 beruht nicht auf einer Fortschreibung dessen von 2006, sondern auf einer völlig neuen Datenerhebung mit einem durchaus in etlichen Punkten abgewandelten Fragebogen. Die Datenbasis kann sich sehen lassen: Insgesamt flossen 3886 Datensätze in die Auswertung ein.

Auch die Methode der Erstellung ist grundsätzlich anders als noch 2006. Auch wenn man es beim Hinsehen nicht merkt, weil die Basis-Preise nach wie vor in Tabellenform ausgegeben werden: Es handelt sich um Bochums ersten Regressions-Mietspiegel. Die Ergebnisse unterscheiden sich teilweise deutlich vom vorherigen Mietspiegel.
Das wichtigste zuerst: Der Spritverbrauch des neuen Modells ist gesunken. Auch wenn man es der Tabelle nicht ansieht, ist die Durchschnittsmiete der Stichprobe mit 4,94 ¤/qm/Monat 8 Cent niedriger als vor zwei Jahren. Das entspricht einem Mietrückgang um 0,8 % pro Jahr.

Die Baualtersklassen sind gleich geblieben. Das Baualter hat auch einen erheblichen Einfluss auf die Miethöhe, und an den Klassengrenzen kommt es zu erheblichen Preissprüngen. Das ist immer wieder schwer vermittelbar. Warum ist eine Wohnung, die im Januar 1970 fertig geworden ist, über 1 ¤ teurer als eine, die im Dezember 1969 erstmals bezogen wurde? Würden nicht kleinere Baualtersklassen die Preissprünge mildern? Leider nein: Die Basisdaten ergaben tatsächlich diese enormen Sprünge bei bestimmten Baualtern.

Die auffälligste Änderung betrifft die Wohnungsgrößen. Während in früheren Mietspiegeln alle 20 qm eine neue Größenklasse begann, haben diesmal alle Wohnungen über 40 qm den gleichen Preis. Ursache ist wiederum die Datenerhebung. Früher waren kleine Wohnungen grundsätzlich teurer als größere. Aber schon in den letzten Jahren war erkennbar, dass die Wohnungsgröße einen immer geringeren Einfluss auf den Mietpreis hat. Das liegt am Überangebot von kleinen Wohnungen auf dem Markt. Inzwischen scheinen nur noch die ganz kleinen Wohnungen über 40 qm eine höhere Miete zu erzielen.

Völlig verändert hat sich die Definition der Wohnlage. Während früher nach den Kriterien "Infrastruktur", "Bebauungsdichte", "Grünflächenversorgung", "Verkehrsverbindungen" und "Lärmbelästigung" unterschieden wurde zwischen "normal" und gut", beschreibt der neue Mietspiegel bestimmte Siedlungstypen mir ihren charakteristischen Eigenschaften. Vorteil: Es heben sich nicht mehr in 95 % der Fälle die Vor- und Nachteile einer Wohnlage gegenseitig auf. Nachteil: Gerade in den typischen Wohngebieten in Stadtteilen mit aufgelockerter oder dichter Bebauung ergab sich kein Preisunterschied. Was sich nicht ändert bei der Wohnlage: "Nähe" bzw. "nah" bedeutet immer noch: Zu Fuß in kurzer Zeit erreichbar.

Auch bei der Ausstattung hat es einige Änderungen gegeben. Der Arbeitskreis Mietspiegel war diesmal bemüht, Qualitäten zusammen zu fassen. Es wird deshalb jetzt z. B. nicht mehr gefragt nach Gäste-WC oder der Höhe des Fliesenspiegels im Bad, sondern nach "Standardbad" oder "Luxusbad". Die Definitionen finden Sie auf der Nebenseite.

Wenn Sie die zulässige Miethöhe für Ihre Wohnung suchen, ist es wichtiger denn je, den ganzen Katalog der Zu- und Abschläge durchzugehen. Ein einfacher Vergleich der Werte in der Mietpreistabelle 2006 und 2008 führt zu schiefen Ergebnissen, da den beiden Tabellen eine völlig andere Systematik zu Grunde liegt. Schauen Sie deshalb genau hin - und suchen Sie im Zweifelsfall die Rechtsberatung auf, vor allem, wenn Sie ein Mieterhöhungsverlangen bekommen!


>>> Rechtsberatung für Mieterinnen und Mieter
 

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