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13. Juni 2008 (Bundespolitik)

Mietrecht in der Praxis: Thema Modernisierung

Das Haus soll modernisiert werden – nach der ersten Vorfreude auf ein
neues Badezimmer stellen sich viele Mieter aber auch kritische Fragen. Denn die Baumaßnahmen sind meistens mit viel Lärm und Schmutz verbunden und anschließend droht eine Mieterhöhung.

Als Modernisierung bezeichnet das Gesetz Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöhen oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern sowie Wasser- und Energiesparmaßnahmen. Davon zu unterscheiden sind Instandsetzungsmaßnahmen, also Reparaturen.

Eine Leserin fragt:
Mein Vermieter hat mir mitgeteilt, dass in einem Monat ein neues Badezimmer und eine Gaszentralheizung eingebaut werden sollen. Bisher hatten wir noch Kohleöfen. Außerdem soll das Haus wärmegedämmt werden. Kann der Vermieter das so kurzfristig machen?

Steffen Klaas antwortet:
Der Vermieter muss die Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich drei Monate vor Beginn schriftlich ankündigen. Dabei muss der Vermieter angeben, welche Arbeiten er durchführen will, wann die Arbeiten voraussichtlich beginnen sollen, wie lange sie voraussichtlich dauern werden und wie sich die spätere Mieterhöhung zusammensetzt. Zum Einbau der Zentralheizung muss der Vermieter u.a. mitteilen, wie die Heizungsrohre geführt und wo die Heizkörper angebracht werden. Da Ihr Vermieter die Badezimmermodernisierung und den Heizungseinbau nicht angekündigt hat, müssen Sie die Handwerker nicht in die Wohnung lassen. Sie können der Wärmedämmung widersprechen und die Arbeiten notfalls gerichtlich per einstweiliger Verfügung stoppen lassen.

Ein Leser fragt:
Das Haus wird gerade modernisiert. Der Lärm und der Dreck sind unerträglich. Weil nächste Woche neue Leitungen verlegt werden, soll ich das Wohnzimmer leer räumen. Welche Rechte habe ich?

Steffen Klaas antwortet:
Wenn das Wohnen durch Lärm und Schmutz erheblich beeinträchtigt wird, dürfen Sie die Miete mindern. Vor einer Mietminderung sollten Sie unbedingt rechtlichen Rat beim Mieterverein einholen, um unter anderem zu klären, wie viel Miete Sie abziehen dürfen. Vielleicht lässt sich mit dem Vermieter auch eine einvernehmliche Regelung finden und er verzichtet auf einen Teil der Miete. Sie haben auch einen Anspruch auf Ersatz von Aufwendungen, die Sie infolge der Modernisierungsarbeiten tätigen mussten, wie z.B. Wiederherstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes der Wohnung. Da Sie die Arbeiten lediglich „zu dulden” haben, müssen Sie grundsätzlich nicht mithelfen. So muss der Vermieter regelmäßig den Bauschmutz entfernen lassen und z.B. auch den Abbau der Möbel organisieren. Ihre persönlichen Sachen sollten Sie zusammenstellen, damit der Vermieter sie beiseite schaffen kann.

Eine Leserin fragt:
Wir bewohnen eine freifinanzierte Wohnung. Nächsten Monat bekommen wir neue Fenster, bisher hatten wir noch alte, morsche Holzfenster. Die Fassade des alten Hauses war undicht und wird wärmegedämmt. Der Vermieter hat die Arbeiten nur mündlich angekündigt und mitgeteilt, dass die Mieten steigen sollen. Wir sind froh, dass endlich was getan wird. Aber mit welcher Mieterhöhung müssen wir nun rechnen und wann müssen wir mehr Miete bezahlen?

Steffen Klaas antwortet:
Die Jahresmiete kann um 11 % der umlagefähigen Modernisierungskosten erhöht werden. Abziehen muss der Vermieter die Kosten für ersparte Reparaturen, z.B. für die alten Fenster und die schlechte Fassade. Da es über die Reparaturbedürftigkeit häufig Streit gibt, sollten Sie rechtzeitig vor Beginn der Arbeiten Beweise sichern, z.B. durch Fotos und sachkundige Zeugen. Wenn die Arbeiten mit öffentlichen Mitteln gefördert werden, muss ein Abzug vorgenommen werden. Die Mieterhöhung darf der Vermieter frühestens nach Abschluss der Arbeiten verlangen. Die Mieterhöhung wird frühestens zu Beginn des dritten Monats nach Zugang wirksam. Da Ihr Vermieter die voraussichtliche Mieterhöhung nicht mitgeteilt hatte, verlängert sich die Frist um sechs Monate. Der Vermieter kann unter Berücksichtigung der neuen Ausstattung stattdessen auch eine Anpassung an die ortübliche Vergleichsmiete verlangen.


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