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16. Juni 2009 (Ohne Kategorie)

Kündigung für Au-pair-Mädchen zulässig: kein Eigenbedarf

Der BGH hat der Klage eines Münchener Vermieters stattgegeben, der eine Wohnung für ein Au-pair-Mädchen gekündigt hatte. Es handelte sich um eine umgewandelte Eigentumswohnung, die einer 10-jährigen Sperre für Eigenbedarfskündigungen unterlag. Da das Au-pair-Mädchen aber weder eine Verwandte des Vermieters sei, noch zu dessen Hausstand gehöre, handele es sich nicht um Eigenbedarf, so dass die Sperrfrist nicht greife. Gleichwohl habe der Vermieter ein berechtigtes Interesse, das Mietverhältnis zu beenden.

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB § 557a) gilt nach einer Umwandlung einer miet- in eine Eigentumswohnung und anschließendem Verkauf eine Sperrfrist für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen. Sie beträgt bundesweit mindestens drei Jahre. In Gebieten mit gefährdeter Wohnraumversorgung können die Länder sie auf bis zu zehn Jahren verlängern. In NRW hat die schwarz-gelbe Landesregierung diese Verlängerung unlängst abgeschafft. In München aber gilt eine 10-jährige Sperrfrist.

Dennoch hatte der Vermieter, der in einer Nachbarwohnung lebt, die vermietete Eigentumswohnung nur vier Jahre, nachdem er sie gekauft hatte, für ein Au-pair-Mädchen gekündigt, das seine Schwiegermutter und seine beiden minderjährigen Kinder versorgen sollte. Vor dem Amts- und dem Landgericht München war er gescheitert - der BGH aber gab ihm recht.

Er begründete dies mit dem Wortlaut des § 573 BGB. Dort heißt es in Abs. 1: "Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er an der Beendigung des Mietverhältnisses ein berechtigtes Interesse hat." Und in Abs. 2: "Ein berechtigtes Interesse ... liegt insbesondere vor, wenn ... der Vermieter die Räume für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt ...".

Da - so die Logik des BGH - das Au-pair-Mädchen bisher nicht zum Haushalt des Vermieters gehöre (sie war noch nicht eingestellt) und auch keine Verwandte sei, handele es sich nicht um Eigenbedarf. Dennoch habe der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Kündigung. Dafür spricht das Wörtchen "insbesondere" in § 573. Es legt nahe, dass es auch andere Kündigungsgründe geben kann als die anschließend aufgezählten.

Die Kündigung stützte sich also nicht auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (Eigenbedarf), sondern auf § 573 Abs. 1 (allgemein berechtigtes Interesse). Dazu schreibt der Bundesgerichtshof in einer Pressemitteilung:

"Für eine darauf gestützte Kündigung gelten die Sperrfristen des § 577a BGB nicht. Mit dieser Vorschrift wollte der Gesetzgeber den Mieter besonders davor schützen, dass umgewandelte Eigentumswohnungen häufig zur Befriedigung eigenen Wohnbedarfs erworben werden. Dieses gesetzgeberische Ziel lässt sich nicht ohne weiteres auf andere Kündigungsgründe ... übertragen. Dass ein Vermieter ... die Wohnung ... zur Unterbringung einer Hausangestellten benötigt, ist nicht in demselben Maß wahrscheinlich wie ein Eigenbedarf des Erwerbers nach Umwandlung in Wohnungseigentum und birgt deshalb auch nicht dieselbe Gefahr einer Verdrängung des Mieters."

Der Deutsche Mieterbund sieht wegen dieses Urteils den Gesetzgeber gefordert: "Es kann nicht richtig sein", kritisierte DMB-Direktor Lukas Siebenkotten, "dass der Vermieter weder selber einziehen noch für seine Kinder kündigen kann, andererseits aber das Mietverhältnis mit der banalen Begründung, ein Au-pair-Mädchen unterbringen zu wollen, beenden kann."
AZ: BGH VIII ZR 127/08


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