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26. August 2009 (Sonstige Unternehmen)

Kommentar: Holen wir uns die Wohnungen zurück

Die Finanzkrise beschleunigt, was ohnehin klar war: Das Geschäftsmodell der Private Equity Fonds und anderer Finanzanleger ist für die dauerhafte Bewirtschaftung von Mietwohnungen nicht geeignet. Und zwar grundsätzlich nicht. Denn Wohnungen sind ein langfristiges Wirtschaftsgut, für dessen Bewirtschaftung man langen Atem braucht. Und den haben die Fonds nicht. Und: Die Bewirtschaftung von Mietwohnungsbeständen ist auch ein "soziales Geschäft", das auf Vertrauen setzt. Dieses Vertrauen kann mit digitalisierten anonymen Hotlines nicht entstehen. Soziale Mietwohnungsbestände können nicht wie Börsenwetten bewirtschaftet werden und auch nicht wie Autofabriken. Wer das versucht, fällt auf die Nase. Leider zahlen die Hauptkosten dafür Mieter, Städte und Beschäftigte.

Selbst wenn es nicht zu Konkursen kommt, ist der weitere Weg der Wohnungen unter Fondskontrolle vorgezeichnet. Das gilt auch für Gagfah, Annington uns Co. Die finanziellen Handlungsspielräume dieser Firmenkonstrukte sind angesichts geringer Eigenkapitalquoten und notleidender Anleger gering. Die größte Teil des Kapitals wird von gigantischen Verbriefungen gehalten, die vorübergehend zwar relativ geringe und stabile Zinsen garantieren, dafür aber die Unternehmen durch zahlreiche Bestimmungen zu einem Weg verpflichten, der wachsende Einnahmen bei immer geringeren Ausgaben bedeutet.
Zudem sind alle Verbriefungen wie alle Fonds befristet. Um 2013 müssen allein bei den großen Wohnimmobilien in Deutschland über 10 Mrd Euro neu finanziert werden. Zugleich laufen die meisten Fonds aus. Und das ist nicht nur bei den Wohnungen so. Die Finanzkrise ist noch lange nicht vorbei. Überall ticken weitere Zeitbomben.

Um schlimmeres zu verhindern, müsste jetzt politisch gehandelt werden. Die Wahlprogramme der Bundestagsparteien orientieren zum Beispiel auf neues Wachstum durch grüne Investitionen. Aber wie soll das im Wohnungssektor gelingen, wenn die Eigentümer auf Ausplünderung verpflichtet sind?

Unter anderem die SPD will die Fonds stärker regulieren und höhere Eigenkapitalquoten festschreiben. Dazu, wie das in der deutschen Immobilienwirtschaft rechtzeitig umgesetzt werden soll, schweigen alle Parteien.

Hunderte Milliarden Euro wurden für die Rettung maroder Banken ausgegeben, die sich mit Immobilien-Verbriefungen verzockt hatten. Für die Rettung der realen Werte in den Mietwohnungen gibt es so gut wie nichts. Hier nicht und in den USA auch nicht.
Dabei wäre es weitaus billiger, die Wohnungen zu retten als wertlose Papiere.

Dazu wäre z.B. denkbar, den Besitz größerer Wohnungsbestände an den Betrieb eines Wohnungsunternehmens mit Sitz in Deutschland zu binden und dann diese Unternehmen zu Mindestkapitalquoten und Investitionen zu verpflichten. Ohne diese Residenzpflicht würden die Anleger auf Steueroasen ausweichen.

Noch naheliegender ist es, direkt dort anzusetzen, wo das Geld herkommt: bei den Mieten. Die Firmen müssten verpflichtet werden, einen ausreichenden Anteil der Miete direkt in Instandhaltungsfonds zu zahlen, die öffentlich reguliert werden, vielleicht auch von Mietervertretungen kontrolliert, und die gegen Bankrotte abgesichert sind. Dann würde die Kapitalbasis für nachhaltige Investitionen der Spekulation entzogen.

So etwas freilich würde die Krise der Fonds noch beschleunigen. Sie sind aufgrund ihrer finanziellen Verpflichtungen überhaupt nicht in der Lage, die notwendigen Mittel aus der Miete zur Verfügung zu stellen.

Deshalb bräuchte man eine zweite Säule: öffentliche Auffangträger. Wenn die Preise verfallen, es zu Notverkäufen kommt, stehen sie bereit, die Wohnungen wieder in solide, möglichst öffentliche Eigentumsformen zu überführen.
Die Stadt Dortmund hat sich bereits auf diesen Weg gemacht. In zwei Stadtteilen hat sie Sanierungssatzungen erlassen, die ihr bei Weiterverkäufen ein Vorkaufsrecht einräumen. Viel Geld für solche Rettungsmaßnahmen ist in den überschuldeten Kommunen des Ruhrgebiets aber nicht vorhanden. Hier müsste der Staat mit Eigenkapitalhilfen zu Gunsten öffentlicher Träger für eine solide Auffangstruktur sorgen.

Nach dem verfehlten Verkauf von Stadtwerken denken diverse Kommunen über ihre Neugründung nach. So wird es auch bei den Wohnungen kommen müssen.
Durch Eigenkapitalhilfen gestärkte kommunale Wohnungsunternehmen könnten der sichere Hafen sein, in den unsere Wohnungen nach dem Heuschrecken-Abenteuer wieder landen. Auch andere Modelle sind denkbar, zum Beispiel öffentlich kontrollierte Beteiligungsfonds, in die auch Privatanleger investieren können.

Nach dem LEG Verkauf kommt die LEG Neugründung. Hätte man alles billiger haben können. Wer macht Jürgen Rüttgers haftbar? Niemand. Politiker sind so flüchtig wie das Kapital. Aber die Wohnungen können sie nur herunterwirtschaften, nicht mitnehmen. Holen wir uns die Wohnungen zurück!


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