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9. September 2009 (Bundespolitik)

Rettet nicht nur Banken, rettet unsere Wohnungen!

Zur Bundestagswahl fordern Ruhrgebiets-Mieter politische Antworten auf die Krise der Wohnungs'heuschrecken' - "Das Geschäftsmodell der Private Equity Fonds im Mietwohnungsbestand ist gescheitert", erklärt Knut Unger vom Mieterforum Ruhr. "Wenn nicht schleunigst Abhilfe geschaffen wird, drohen die Ruhrgebietsstädte in den Trümmern der platzenden Ausverkaufsblase zu ersticken". Mietervereine und Mieterinitiativen aus dem Ruhrgebiet fordern die Parteien deshalb auf, in der nächsten Legislaturperiode schnell wirksame Maßnahmen zur Rettung der bedrohten Wohnungsbestände zu ergreifen.

Seit 1999 wurden mehr als 2 Millionen Mietwohnungen in Deutschland verkauft. Davon befinden sich heute über 700.000 Wohnungen unter der Kontrolle von Finanzinvestoren ("Heuschrecken"), zumeist Private Equity-Fonds. Die ehemaligen Werkswohnungsbestände im Ruhrgebiet bilden dabei einen Schwerpunkt.
In den letzten Monaten ist in den Medien viel berichtet worden über die katastrophalen Folgen dieser Verkäufe. Bei etlichen kleineren Fondsgesellschaften haben die Mieter schon lange keinen Ansprechpartner mehr. Die Insolvenzen auf der Anleger-Seite nehmen zu.
Betroffen davon sind auch riesige Wohnungspakte des insolventen australischen Investors Babcock & Brown. Die Immobilien befinden sich unter der Kontrolle komplexer internationaler Beteiligungsstrukturen, die im Falle finanzieller Krisen zu einem undurchschaubaren Abwicklungschaos führen. In der Folge fehlen Mietern und Städten auf lange Sicht Ansprechpartner zur Bewältigung der teilweise katastrophalen Zustände in den betroffen Siedlungen.
Auch an den größten Wohnungspaketen unter Fondskontrolle – Gagfah, Annington und LEG NRW – geht die Krise nicht spurlos vorbei. Die Investitionen in die Wohnungsbestände sind überall völlig unzureichend. Massiver Personalabbau und Auslagerungen führen zu Chaos in der Wohnungsverwaltung.
Fast alle Gesellschaften schreiben Verluste. Renditen werden nur noch auf Kosten der Unternehmenssubtanz erzielt. Der gesamte Sektor befindet sich in einer Abwärtsspirale.
Selbst wenn es nicht zu Konkursen kommt, ist der weitere Weg der Wohnungen unter Fondskontrolle vorgezeichnet. Die finanziellen Handlungsspielräume der Firmenkonstrukte von Gagfah, Annington und Co sind angesichts geringer Eigenkapitalquoten und notleidender Anleger gering. Die größte Teil des Kapitals wird von gigantischen Verbriefungen gehalten. Um 2013 müssen allein bei den großen Wohnimmobilien in Deutschland über 10 Mrd Euro neu finanziert werden. Und das ist nicht nur bei den Wohnungen so. Weltweit wird in diesem Zeitraum mit Refinanzierungserfordernissen für die Private Equity-Kredite über mehr als 400 Mrd. Dollar gerechnet

Wo bleibt die Politik ?
Zur Bundestagswahl präsentieren sich die Parteien mit unterschiedlichen Vorschlägen für die Überwindung der Finanz- und Wirtschaftskrise und die Regulierung der aus dem Ruder gelaufenen Finanzwirtschaft. Von den betroffenen Wohnungen ist dabei nicht die Rede. Es gibt keine politischen Vorschläge zur Begrenzung der Finanzspekulation im deutschen Mietwohnungsbestand und zur Sicherung der Wohnungsbestände – die noch einen hohen realen Wert darstellen - vor weiterer Herunterwirtschaftung und Verwahrlosung. Ohne Lösungen für diese Probleme laufen in den betroffenen Beständen alle Vorschläge für einen "Green New Deal" durch die Förderung von Energieeffizienz ins Leere.
Hunderte Milliarden Euro wurden für die Rettung maroder Banken ausgegeben, die sich mit Immobilien-Verbriefungen verzockt hatten. Dabei wäre es weitaus billiger, die Wohnungen zu retten als wertlose Papiere.
Auch von der internationalen Politik ist offensichtlich keine rechtzeitige Lösung zu erwarten. "Von den weiterreichenden Vorschlägen zur Regulierung der Fonds auf EU- und G 20-Ebene ist nicht viel übrig geblieben", sagt Knut Unger, "Wir müssen da ansetzen, wo die ‚Heuschrecken’ den Cashflow für ihre abenteuerlichen Geschäftsmodelle gewinnen: bei den Mieten, den Mietern und den Grundstücken."

Forderungen auf drei Ebenen
Mieterforum Ruhr fordert konkrete politische Maßnahmen auf drei Ebenen:

(1) Durch eine Stärkung der Mieterrechte und der Mietermitbestimmung in großen Wohnungsunternehmen sollen die Großvermieter gezwungen werden, nachhaltiger zu investieren und die Mieter rechtzeitig über Veränderungen der Eigentümerstrukturen zu informieren.

(2) Die großen Vermieter sollen gesetzlich dazu verpflichtet werden, einen ausreichenden Teil der Mieteinnahmen in Bauerneuerungsfonds zu zahlen, die vor Konkursen gesichert, öffentlich reguliert und möglichst von Mietervertretungen mitbestimmt sind.

(3) Der Staat soll Eigenkapitalhilfen für die Bildung von Auffanggesellschaften unter Federführung kommunaler Wohnungsunternehmen zur Verfügung stellen. Wenn die Preise verfallen, es zu Notverkäufen kommt, sollten diese Auffanggesellschaften bereit stehen, die Wohnungen wieder in solide, möglichst öffentliche, Eigentumsformen zu überführen. Durch den Erlass von Sanierungssatzungen können sich die Städte schon heute Vorkaufsrechte für bedrohte Bestände sichern.


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