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20. September 2010 (Aus den Städten)

Neuer Mietspiegel in Bochum: Engpässe bei preiswerten Wohnungen erwartet

In Bochum gibt es 192.200 Wohnungen, aber nur 187.400 Haushalte. Das ergibt eine Leerstandsquote von nur 2,5 %. Für die Wohnungswirtschaft ist das unproblematisch – und für einen funktionierenden Wohnungsmarkt sogar erforderlich. Schließlich ziehen ja auch Menschen um. Die Innerstädtische Umzugsquote lag zuletzt bei 7,4 %.

Dazu kommen die Zu- und Fortzüge in andere Städte. Diese Wanderungsbilanz ist auch in Bochum inzwischen seit einigen Jahren negativ. Während lange Zeit allein der Sterbeüberschuss verantwortlich war für den Bevölkerungsrückgang, gab es 2008 einen Wanderungsverlust von 1290 Personen. 28 % davon stammen aus dem Bevölkerungsaustausch mit den direkten Nachbarstädten. Und auch der ist fast ausschließlich negativ. Nur aus Gelsenkirchen sind mehr Menschen nach Bochum gezogen als dorthin weg. Ansonsten ist die Bilanz negativ: Dortmund – 108, Witten – 98, Castrop-Rauxel – 88; sogar an das kleine Hattingen hat Bochum 28 Einwohner verloren.

Keine Entspannung
Der Bevölkerungsrückgang führt aber einstweilen nicht zu einer weiteren Entspannung am Wohnungsmarkt. Denn dafür ist nicht die Zahl der Einwohner entscheidend, sondern die der Haushalte. Die hat sich zwischen 2006 und 2008 um 900 erhöht und lag zuletzt bei 187.400. Im gleichen Zeitraum ging die Einwohnerzahl um 5.400 zurück.
Ursache ist der ungebrochene Trend zu immer kleineren Haushalten. Die durchschnittliche Haushaltsgröße liegt inzwischen nur noch bei 1,95. 44,5 % aller Haushalte sind Ein-Personen-Haushalte, weitere 32 % Paare ohne Kinder und 4,5 % Mehrpersonen-Haushalte ohne Kinder. Nur noch in jedem 6 Haushalt leben Kinder, und die klassische Familie mit Papa, Mama und eins, zwei, drei Kindern unter einem Dach ist mit 14 % zu einer Randgruppe geworden.

Das Einkommen, das diesen Haushalten zur Verfügung steht, ist mit durchschnittlich 17.700 Euro nicht gerade üppig und – gemessen an der Kaufkraft – zuletzt sogar gesunken. Dies und lokale wirtschaftliche Faktoren – explizit nennt die Stadt Nokia und Opel – lassen eine steigende Nachfrage nach preiswerten Wohnraum erwarten. Dem steht jedoch ein immer kleineres Angebot gegenüber.

Zu wenig Preiswertes
Die Zahl der amtlich registrierten Wohnungssuchenden, die Anspruch auf eine Sozialwohnung haben, ist in den letzten zehn Jahren um 32 % gesunken – die Zahl der Sozialwohnungen jedoch um 47 %, Tendenz: zügig weiter fallend. Ende 2008 waren von den einstmals 90.000 Sozialwohnungen in Bochum nur noch 17.747 übrig. Das sind gerade noch 8,6 % des Wohnungsmarktes – eine lächerliche Zahl angesichts der Tatsache, dass fast die Hälfte aller Mieter die Einkommensgrenzen für den Sozialen Wohnungsbau erfüllen und in etlichen der existierenden Sozialwohnungen Fehlbeleger wohnen, die nicht mal mehr eine Abgabe zahlen.

Neubau wird das Problem nicht lösen. Dazu sind die Förderzahlen viel zu gering. 2008 war in Bochum nicht eine einzige der gut 400 neu gebauten Wohnungen öffentlich gefördert. Alle Experten, die die Stadt regelmäßig befragt, erwarten denn auch schon in naher Zukunft Engpässe im Bereich preiswerter Wohnungen.

Im Moment scheint die Lage allerdings noch nicht dramatisch. Die Stadt wertet nämlich auch regelmäßig die Wohnungsangebote in den Zeitungen aus. 2009 zum Beispiel hat sie 1.500 Mietangebote registriert mit durchschnittlich 67,7 qm zu je 5,44 €. 28 % davon lagen innerhalb der Angemessenheitsgrenzen für Hart-IV-Haushalte – das erscheint ausreichend.

Mieterstadt Bochum
Bochum ist eine Mieterstadt – und wird es auch bleiben. Trotz aller Bevorzugung des Eigentums bei der Wohnungsbauförderung und trotz aller Umwandlungen der letzten Jahr(zehnt)e hat sich die Quote der im Eigentum Wohnenden seit der Volkszählung 1987 nur von 21 auf 24 % erhöht. Mehr als drei Viertel der Bevölkerung wohnt weiterhin zur Miete.

Die großen Wohnungsunternehmen spielen in Bochum nur eine untergeordnete Rolle. Neben dem knappen Viertel der selbstnutzenden Eigentümer stellen sie ein weiteres Viertel des Wohnungsangebots zur Verfügung. Die andere Hälfte ist in der Hand kleiner und mittlerer Privat-Eigentümer.

Die mit Abstand größte Vermieterin ist mit rund 15.000 Wohnungen die halbstädtische VBW. Die Deutsche Annington, bundesweit die größte Wohnungsgesellschaft, hat in Bochum nur rund 7.000 Wohnungen. Andere in den Nachbarstädten gefürchtete große "Heuschrecken" wie Gagfah oder Immeo sucht man in Bochum vergeblich. Auch die jüngst verkaufte LEG ist in Bochum nur mit 1.300 Wohnungen vertreten. Größere regionale Anbieter wir Evonik oder THS liegen auch nur im dreistelligen Bereich. Dagegen gibt es eine ganze Reihe kleinerer und mittlerer Genossenschaften mit 500 bis 5.000 Wohnungen – die aber auch durchaus Probleme bereiten können, wie in diesem Heft zu lesen ist.


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