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1. Dezember 2011 (Land NRW)

Rot-grüner Murks bei Zweckentfremdungsverbot und der verbessertem Kündigungsschutz

Die alte, schwarz-gelbe Landesregierung hat in nur fünf Jahren eine Menge wohnungspolitisches Geschirr zerschlagen. Die neue Regierung Kraft hat versprochen, alles, was irgend geht, wieder zu kitten. Manches davon – nämlich das, was kein Geld kostet – sollte sogar schnell gehen. Dazu gehören zwei Verordnungen, die die Rüttgers-Regierung einfach außer Kraft gesetzt hat: Das Zweckentfremdungsverbot und der verbesserte Kündigungsschutz für Mieter nach Umwandlung der Wohnung in Eigentum. Doch selbst hier tut sich die neue Regierung schwer.

Als der Rechtsanwalt Klaus-Peter T. 2005 seine Kanzlei in einer früheren Mietwohnung einrichtete, brauchte er dazu noch eine Genehmigung der Kommune. Die hat er bekommen, weil es in dem Viertel noch keinen Anwalt gab – und weil er eine Ablösesumme zahlte, über die sich der Kämmerer freute. Nur ein Jahr später hätte er das Gleiche einfach so tun können, ohne überhaupt irgendeine Behörde in Kenntnis setzen zu müssen.

Denn die Umnutzung von Wohnraum zu Gewerbezwecken ist – ebenso wie absichtlicher Leerstand oder Abriss – eine Zweckentfremdung. Und die war genehmigungspflichtig, bis die Regierung Rüttgers die zu Grunde liegende Verordnung abschaffte. Rot-Grün versprach im Wahlkampf, sie wieder einzusetzen, vereinbarte das auch im Koalitionsvertrag – und will sich nun nicht so richtig daran halten.

Statt einer landesweiten Verordnung soll es nun ein Recht der Kommunen geben, Zweckentfremdungsverbote durch Ortssatzung zu erlassen. Das, so könnte man meinen, ist genau so viel wert. Denn auch eine Landesverordnung bringt nur etwas, wenn die Kommune sie auch anwendet – und das tat in der Vergangenheit beileibe nicht jede.

Doch für eine Ortssatzung braucht man im Stadtrat eine Mehrheit. Und die sieht, je nachdem, wie die letzte Kommunalwahl ausgegangen ist, überall anders aus – und kann nach der nächsten Wahl wieder anders aussehen. Ein Flickenteppich droht, denn dass CDU und FDP keine Freunde von Einschränkungen des Eigentumsrechts sind, ist bekannt. Statt von der Lage am örtlichen Wohnungsmarkt wird es künftig von den Mehrheitsverhältnissen im Rathaus abhängen, ob Zweckentfremdung generell erlaubt ist oder ob eine Genehmigung eingeholt werden muss.

Kaum Kündigungsschutz
Wieder einführen will die Landesregierung dagegen die Kündigungssperrfristverordnung. Sie räumt Mietern, deren Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und dann verkauft worden ist, mehr Kündigungsschutz ein als die drei Jahre, die im Gesetz stehen. Erst 2004 hatte Rot-Grün eine Verordnung erlassen, die für 57 Kommunen in NRW acht Jahre und für 48 weitere sechs Jahre vorsah. Auch die wurde von Rüttgers und Co. ohne jede Untersuchung der Marktlage ersatzlos gestrichen.

Statt diese alte Verordnung – die bis 2014 gültig gewesen wäre – einfach wieder in Kraft zu setzen, will die neue Landesregierung nun eine neue Verordnung stricken. Dazu hat sie ein Gutachten in Auftrag gegeben, das jetzt vorliegt – und enttäuschender kaum hätte sein können.

Die beauftragte "F+B" (Forschung + Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH) schlägt acht Jahre Sperrfrist für ganze vier Städte vor (Köln, Bonn, Düsseldorf und Münster) sowie fünf Jahre für 33 weitere. Im östlichen Ruhrgebiet gehören dazu nur Dortmund, Hattingen und Waltrop. Andere Städte wie Essen, Gelsenkirchen, Recklinghausen, Bochum und Witten, die 2004 noch acht oder sechs Jahre hatten, gehen leer aus – ohne dass sich dem Ortskundigen erschließt, warum der Wohnungsmarkt hier so viel entspann-ter sein soll als im ländlichen Waltrop.

Zwar kann kein Zweifel daran bestehen, dass nach dem Gesetz eine längere Kündigungssperrfrist nur zulässig ist, wenn vor Ort "die Versorgung der Bevölkerung mit angemessenem Wohnraum zu zumutbaren Bedingungen besonders gefährdet ist" – so sieht es § 577a des Bürgerlichen Gesetzbuches vor. Wer aber, wie F+B, fast nichts Anderes untersucht, als wie viele Transferleistungsempfänger und wie viele Sozialwohnungen es in einer Stadt gibt, wird dieser Fragestellung kaum gerecht.


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