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26. März 2012 (Ohne Kategorie)

Vermieter-Konkurs: Was passiert wenn der Vermieter

Wenn der Vermieter Zahlungsverpflichtungen gegenüber Gläubigern nicht erfüllen kann, kann das Gericht einen Zwangsverwalter oder einen Insolvenzverwalter einsetzen. Grundsätzlich bleibt dann das Mietverhältnis bestehen. Der Insolvenz- oder Zwangsverwalter übernimmt die Pflichten des Vermieters. Trotzdem gibt es immer wieder Ärger.

Verwertungszwang
Zu den Pflichten des Insolvenz-Verwalters gehört es, auf pünktliche Mietzahlungen zu pochen oder das Haus zu verwerten, damit aus dem Erlös die Gläubiger bedient werden können. Der Verwalter steht unter dem Zwang, Geld einzutreiben.

Das kann dann zu unangenehmen Änderung führen, wenn der alte Vermieter eigentlich ein netter Typ war, dem eine verspätete Mietzahlung mal eben im Hausflur erklärt werden konnte. Der Zwangsverwalter muss aber andererseits auch ein Interesse daran haben, den Immobilienwert zu erhalten. Es kann zu einer Verbesserung für die Mieter kommen, weil der Verwalter dafür sorgen sollte, dass nötige Reparaturen erledigt werden.

Dazu kommt es eher bei einem Zwangs- als bei einem Insolvenzverwalter. Denn der Zwangsverwalter hat von den Gläubigern (oft einer Hypothekenbank) den speziellen Auftrag, sich um die Immobilie zu kümmern. Ein Insolvenzverwalter dagegen beschäftigt sich mit der Verwertung des ganzen Schuldner-Vermögens. Da kann ein einzelnes Haus ziemlich unbedeutend sein.

Der Weiterverkauf
Ärger droht, wenn das Haus für die Verwertung verkauft werden soll – über eine Zwangsversteigerung oder im Rahmen eines Verkaufs der Immobiliengesellschaft. Mieter müssen sich dann auf einen erneuten Wechsel gefasst machen. Es gibt Beispiele dafür, dass neue Eigentümer nach einer Zwangsversteigerung noch weniger investieren als der frühere Vermieter. Und ebenso gibt es Beispiele dafür, dass mehr investiert wird, dafür aber im Anschluss die bisherigen Mieter verdrängt werden. Ein Zwangsverwalter wird sich kaum darauf einlassen, bei einem Verkauf zusätzliche Absicherungen für die Mieter vorzusehen. Wie bei anderen Verkäufen auch, können die Mieter aber potentielle Käufer auf ihre Forderungen aufmerksam machen, oder sich – vor allem bei kleineren Objekten – selbst auf die Suche nach einem tragfähigen Eigentümermodell machen. Ein Verwalter muss aber immer die vertraglichen Pflichten des Vermieters erfüllen.

Vermieterpflichten
Dazu gehört die Beseitigung bestehender Mängel ebenso wie die die Erstellung einer detaillierten Abrechnung der Betriebskosten. Mögliche Mietminderungen laufen weiter, und bestehende Verpflichtungen auf Beseitigung bereits mitgeteilter Mängel gehen auch auf den Zwangsverwalter über. Selbstverständlich bestehen auch die Ansprüche auf Rückerstattung überzahlter Betriebskosten.
Ein Problem gibt es aber, wenn der Mieter Forderungen gegen den alten Vermieter mit Forderungen des neuen Verwalters aufrechnen will. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn vor Einsetzung des Verwalters die Mieter eine Ersatzvornahme (Reparatur) vorgenommen und dem Vermieter die Absicht mitgeteilt haben, die Kosten von der zukünftigen Mietzahlung einzuhalten. Diese Aufrechnung mit der Mietzahlung an den Verwalter ist nun nicht mehr möglich.

Auskunftspflichten
Damit der Zwangsverwalter seine Arbeit machen kann, muss er sich über die bestehenden mietvertraglichen Abmachungen in Kenntnis setzen. Oft verlangt er deshalb von den Mietern die Einsichtnahme in den Mietvertrag. Die Mieter sind verpflichtet, dies zu ermöglichen.

Sie sind auch verpflichtet, dem Zwangsverwalter nach rechtzeitiger Ankündigung Zutritt zur Wohnung zu gestatten, damit sich dieser ein Bild vom Zustand machen kann. Aber auch wenn es nicht zu einem Besuch kommt, sollten Mieter auf Mängel, durchgeführte Mietminderungen und bestehende Widersprüche gegen Betriebskostenabrechnungen etc. hinweisen.

Mieten und Nebenkosten
Wenn der Zwangsverwalter seine gerichtliche Einsetzung bekanntgegeben hat, ist der Mieter verpflichtet, die Mietzahlungen auf das von ihm angegebene Konto zu leisten. Wer weiter an den alten Vermieter zahlt, riskiert, das Geld zu verlieren, bzw. doppelt zahlen zu müssen.

Bestehen noch Mietrückstände oder andere noch nicht geleistete Zahlungsverpflichtungen an den Vermieter, z.B. Nebenkostennachzahlungen, so schuldet der Mieter diese Beträge nun dem Verwalter.


>>> Rechtsberatung für Mieterinnen und Mieter
 

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