Inkasso- und Rechtsanwaltskosten - Wenn die Miete zu spät gezahlt wird ...

Urteile des Bundesgerichtshofs und des Amtsgerichts Dortmund klären die Frage, wann Mieter für Inkasso- und Rechtsanwaltskosten aufkommen müssen.

Was passiert, wenn Miete nicht gezahlt wird?
Das kann verschiedene Gründe mit unterschiedlichen mietrechtlichen Folgen haben. Wenn ein Mieter erhebliche Mängel anzeigt und die Miete mindert, gegen eine Abrechnung begründet Einspruch einlegt, oder der Vermieter keine Einsicht in Unterlagen gewährt, ist das Nichtzahlen korrekt. Der Mieter braucht die Minderungsbeträge nicht nachzahlen und hat, solange die Abrechnung nicht geklärt ist, ein Zurückbehaltungsrecht. Das bedeutet auch, dass ein Mieter nicht in Verzug gerät, keine Mahnkosten oder weitere Kosten tragen muss.

Anders ist es, wenn Miete ohne Grund nicht gezahlt oder kein Einspruch gegen eine Abrechnung eingelegt wurde. Dann hat der Vermieter nicht nur einen Anspruch auf die Miete und die Nachzahlung selbst, sondern – unter weiteren Voraussetzungen – auch auf die Mahnkosten. Kommt es zu einer Kündigung können unter Umständen Kosten für die Kündigung und ein Gerichtsverfahren hinzukommen.

Fraglich ist, ob ein in Verzug geratener Mieter auch Kosten eines Inkassobüros oder Rechtsanwaltes zahlen muss.

Kosten für ein Inkassobüro?
Erst vor wenigen Wochen hat das Amtsgericht Dortmund umfassend zu der Frage, wann ein Vermieter Inkassogebühren verlangen kann, geurteilt. Vermieter war in diesem Fall die Deutsche Annington. Das Unternehmen hat – ganz im Gegensatz zum kundenfreundlichen Slogan "schön hier zu wohnen" – ein konzerneigenes Inkassobüro eingerichtet. Aus der früheren Mahnabteilung wurde die 100%-ige Konzerntochter "Deutsche Wohninkasso GmbH". Für die Deutsche Annington hat das den Vorteil, bei Mahnungen wesentliche höhere Inkassogebühren veranschlagen zu können, die – durch die Konzernstruktur bedingt – wieder der Deutschen Annington zufließen.

Das Amtsgericht Dortmund ist der Auffassung, dass Kosten für ein Inkassobüro in diesem Fall nicht verlangt werden können. Bislang war es so, dass die Deutsche Annington, mit einem Wohnungsbestand von rund 200.000 Wohnungen in Deutschland, sämtliche Mietrückstände selbst anmahnte. Mehr als ein Computer war für diese Mahnungen nicht erforderlich. Insoweit ist keine Notwendigkeit für ein Inkassobüro ersichtlich, urteilte der Richter Dr. Ulf Börstinghaus am Amtsgericht. Im übrigen ist ein Vermieter auch gehalten, einen ihm durch die Nichtzahlung entstehenden Schaden gering zu halten. Das bedeutet, dass nicht durch überflüssige Maßnahmen teure Verzugskosten künstlich geschaffen werden dürfen.

Wortwörtlich steht im Urteil: "Da die Klägerin gerichtsbekanntermaßen generell versucht, Kosten bei Personal und Instandsetzungen so niedrig wie möglich zu halten und äußerst kostenbewusst ist, spricht die Tatsache, dass die Klägerin das Inkasso nicht an einen Dritten sondern an ein neu gegründetes Inkassounternehmen übertragen hat, wohl auch eher dafür, dass es hier auch darum geht, Einnahmen zu generieren. Die Kosten hätten allein durch die Auslagerung reduziert werden können. Nur dadurch, dass die Auslagerung im Konzern bleiben, konnten auch Einnahmen erzielt werden."
(AG Dortmund, Urteil vom 08.08.2012 425 C 6285/12).

Kosten für einen Rechtsanwalt?
In einem ähnlichen Fall hatte der Bundesgerichtshof zuletzt im Januar 2012 entschieden. Im Beschluss vom 31.01.2012 hat der Bundesgerichtshof (VIII ZR 277/11) bestätigt, dass Wohnungsunternehmen in einfachen Fällen durchaus zuzumuten ist, fristlose Kündigungen selbst, durch eigenes Personal, zu erklären. Immer dann, wenn der Sachverhalt sich so darstellt, dass zwei oder mehr Mieten nicht gezahlt wurden (unberechtigt, d.h. Mängel waren nicht vorhanden und nicht angezeigt worden!) kann eine fristlose Kündigung mit zwei simplen Sätzen erklärt werden. Dieses ist jedem Beschäftigten bei einem Wohnungsunternehmen möglich, ohne dass besondere Kosten entstehen. Gestritten wurde in diesem Prozess um die Kosten eines Rechtsanwaltes, der im Auftrag des Wohnungsunternehmens die Kündigung erklärt hatte. Dadurch entstehen nicht unerhebliche Kosten, da sich Rechtsanwaltsgebühren nach dem Wert des Rechtsstreits richten und der Wert für ein zu kündigendes Mietverhältnis mit einer Jahresmiete angesetzt wird. Dieses ist inzwischen gesicherte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Bereits zwei Jahre früher heißt es in einem Urteil wortwörtlich:

"In einem tatsächlich und rechtlich einfach gelagerten Fall bedarf ein gewerblicher Großvermieter für die Abfassung einer auf Zahlungsverzug gestützten Kündigung eines Wohnungsmietvertrags keiner anwaltlichen Hilfe. Die Kosten für einen gleichwohl beauftragten Rechtsanwalt sind dann vom Mieter nicht zu erstatten."
(BGH, Urteil vom 6. Oktober 2010 - VIII ZR 271/09)

Für Mieterinnen und Mieter bedeutet dieses:
Aus dem Mietvertrag resultiert die Pflicht, Miete pünktlich und vollständig zu zahlen. Selbstverständlich darf bei Vorliegen und nach Anzeige wesentlicher Mängel die Miete gemindert werden. Auch eine Abrechnung darf mit begründetem Einspruch geprüft, die Belege eingesehen werden, bevor eine Nachzahlung geleistet wird.

Wenn keiner der o.g. Gründe vorliegt, Miete trotzdem nicht gezahlt wird, darf der Vermieter nicht nur mahnen sondern auch klagen und ggf. kündigen. Einem Großvermieter stehen dabei nur die unvermeidbar weiteren Kosten zu, ein Großvermieter darf durch Anwalts- oder Inkassokosten den Zahlungsverzug weder noch teurer machen, noch zusätzlich daran verdienen. Inkassokosten und Mahn- und Kündigungskosten für einen Rechtsanwalt müssen nicht gezahlt werden!

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