Thema Heizkostenstreitigkeiten – Wärmecontracting

Bundesgerichtshof entscheidet gegen Viterra AG - Am 22. Februar 2006 hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Klageverfahren entschieden, in dem ein Mieter die Viterra auf Rückzahlung der von seinem Konto abgebuchten Nachzahlung aus der Heizkostenabrechnung 2001 verklagt hatte. Vor dem AG Bochum hatte der Mieter gewonnen. Die gegen dieses Urteil eingelegte Berufung der Viterra AG hat das LG Bochum zurückgewiesen. Gegen das Urteil des LG Bochum hatte Viterra Revision beim BGH eingelegt. Diese Revision ist nun am 22.02.06 vom Bun-desgerichtshof zurückgewiesen und somit das Urteil des LG Bochum bestätigt worden.

Zur Begründung hatte das LG Bochum (LG Bochum 9 S 152/04, Urteil vom 03.11.2004) ausgeführt, dass die Viterra AG zuvor jahrelang Gaskosten gegenüber den Mietern abgerechnet hätte. Dadurch hätten sich die umlagefähigen Kosten vertraglich konkretisiert. Einseitig durfte daher die Viterra AG diese Kosten nicht ändern.
„Die Abrechnungen ... hätten daher nicht auf der Grundlage von § 7 Abs. 4 Heizkostenverordnung erfolgen dürfen, da die Kläger [ = Mieter] einer Umstellung auf das Wärmecontracting nicht zugestimmt haben.“
Hierfür biete weder das Gesetz, noch der bei Viterra übliche Mietvertrag eine rechtliche Grundlage.

Die Urteilsgründe des BGH liegen noch nicht vor.

„Die grundsätzliche Rechtsauffassung des Mietervereins, dass die Umstellung der Heizkostenabrechnung eine Vertragsänderung ist, wurde bestätigt“, freut sich Rainer Stücker, Geschäftsführer des Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V..

„Wir erwarten, dass in diesem Sinne auch die in Dortmund vor dem Landgericht noch anhängigen Verfahren in diesem Sinne abgeschlossen werden. Eine über vierjährige Auseinandersetzung des Mietervereins wäre dann erfolgreich zu Gunsten von über 8.000 Mieterhaushalten abgeschlossen.“

„Für Mieterinnen und Mieter der ehemaligen Viterra AG (jetzt Deutsche Annington Westfalen GmbH) bedeutetet dieses, dass Nachzahlungen aus den Heinkostenabrechnungen der Jahre 2001 - 2004, welche auf der Grundlage des Wärmecontracting erfolgten, nicht geleistet werden brauchen. Soweit Zahlungen bereits erfolgten, ist die Deutsche Annington Westfalen GmbH zur Erteilung einer neuen korrekten Abrechnung und zur Erstattung verpflichtet,“ betont Rainer Stücker.

„Wichtig hierbei ist , das dieses für alle betroffenen Mieter gilt“ hebt Rainer Stücker hervor. Seitens der Viterra war dieses ausdrücklich zugesichert worden. So wird Uwe Michalowski, Vorstand von Viterra Wohnen im Viterra Mieter Magazin März 2003 wortwörtlich zitiert:

„Falls es aus grundsätzlichen juristischen Erwägungen zu Rückzahlungen kommen sollte, werden wir diese auch leisten, unabhängig davon, ob ein Mieter Einspruch eingelegt hat oder nicht. Dies habe ich bei verschiedenen Mieterversammlungen gesagt, und dazu stehen wir.“

„Vor diesem Hintergrund ist die Deutsche Annington, als Rechtsnachfolgerin der Viterra AG in der Haftung“, so Rainer Stücker. „Unbedingt geregelt werden muss dieses insbesondere für die Mieter, deren Wohnungen zwischenzeitlich an Dritte weiterverkauft wurden !“

Zum Hintergrund in Dortmund:

Im November und Dezember 2002 hat die Viterra Wohnen AG Mietern freifinanzierter Wohnun-gen Heizkostenabrechnungen für das Jahr 2001 vorgelegt, in denen erstmals sogenannte Wärmekosten (Wärmecontracting) berechnet wurden. Jeweils ab August der Folgejahre sind die entsprechende Abrechnungen für die Jahre 2002, 2003 und 2004 vorgelegt worden.
Nach Auffassung des Mieterverein Dortmund und Umgebung stellt dieses eine rechtlich nicht zulässige einseitige Vertragsänderung dar. Um eine rechtliche Klärung herbeizuführen, hatte der Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. einen Pilotprozess beim Amtsgericht Dortmund initiiert. Die Rechtsauffassung des Mietervereins ist durch ein (nicht rechtskräftiges) Urteil des Amtsgerichts Dortmund (AG Dortmund 113 C 6563/03, Urteil vom 18.08.2004) bestätigt worden. Nachdem Viterra gegen dieses Urteil Berufung beim LG Dortmund eingelegt hatte, hat das LG die Verfahren ausgesetzt, um die entscheidung des BGH in dem Revisionsverfahren gegen das LG Bochum abzuwarten. Auch ein (nicht rechtskräftiges) Urteil des Landgerichts Bochum (LG Bochum 9 S 152/04, Urteil vom 03.11.2004) betrachtet die Einführung des Wärmecontracting bei einem Viterra-Mietvertrag als unzulässige Vertragsänderung.

Kostenlose Infos gibt es beim Mieterverein Dortmund!

Kostenlose Informationen und allgemeine Musterbriefe sind für Betroffene im Mieterverein Dortmund, Kampstr. 4, DO-Innenstadt erhältlich oder werden auf Wunsch zugeschickt: 557656-0