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10. August 2005 (Ohne Kategorie)

Bundesgerichtshof: Wärme-Contracting nur mit Zustimmung des Mieters

„Will der Vermieter von Wohnraum während eines laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer vorhandenen Heizungsanlage auf einen Dritten übertragen („Wärmecontracting“), bedarf es einer Zustimmung des Mieters, wenn eine ausdrückliche Regelung hierfür im Mietvertrag fehlt und dem Mieter dadurch zusätzliche Kosten auferlegt werden sollen.“

Das ist der Leitsatz eines BGH-Urteils vom 6. April, mit dem ein jahrelanger Rechtsstreit über das sogenannte Wärmecontracting zu Ende geht. Bisher gab es zahlreiche einander widersprechende Urteile zu der Frage, ob ein Vermieter im laufenden Mietverhältnis auch ohne Zustimmung des Mieters auf das Wärmecontracting umsteigen und dem Mieter die Mehrkosten aufbürden darf.
Beim Wärmecontracting überträgt der Vermieter die Beheizung der Wohnung einem Dritten, dem sogenannten Contractor. Dieser wird Eigentümer der Heizanlage, sorgt für die benötigte Wärme und erstellt auch die Heizkostenabrechnung. Diese enthält nur noch drei Kostenarten: Den Grundpreis, den Wärmemengenpreis und den Abrechnungspreis. Der Mieter erfährt nicht mehr, wie viel Öl oder Gas tatsächlich verbraucht worden ist.

Doppelt geschröpft
Zusätzlich enthält der Grundpreis Investitions- und Instandhaltungskosten für die Heizanlage, wodurch diese Kosten, die normalerweise der Vermieter zu tragen hat, auf den Mieter abgewälzt werden. Zahlt der Mieter bereits nach dem Mietspiegel eine Miete für eine Wohnung „mit Heizung“, trägt er diese Kosten also doppelt.
Dennoch ist das Wärmecontracting nicht grundsätzlich unzulässig. § 7 Absatz 4 der Heizkostenverordnung sieht die „gewerbliche Wärmelieferung“ ausdrücklich vor. Mit dieser Begründung hatten es etliche Gerichte in der Vergangenheit auch für zulässig erklärt, dass der Vermieter auch im laufenden Mietverhältnis auf Contracting umsteigt. Vor allem die Viterra, die das Modell massenhaft einführte, hatte stets argumentiert, der Umstieg auf Contracting sei nicht anders zu bewerten als der von einer Öl- auf eine Gasheizung - was ja auch ohne Zustimmung des Mieters möglich ist.
Das sahen Amts- und Landgericht Köln im vorliegenden Fall ganz anders - und so ging der Streit bis vor den BGH als Revisionsinstanz. Der bestätigte jedoch das Landgerichtsurteil in vollem Umfang und wies die Nachforderung des Vermieters aus den Heizkostenabrechnungen für 1999 und 2000 ab, da keine Ordnungsgemäße Heizkostenabrechnung vorläge.
Der Mietvertrag enthielt nämlich eine Klausel, die genau festlegte, welche Heizkosten umgelegt werden durften: „Brennstoffkosten einschließlich Anfuhr-, Bedienungs- und Wartungskosten einschließlich Trinkgelder, auch wenn die Bedienung durch den Vermieter selbst durchgeführt wird“. Auch die Umlage nach Quadratmetern war vertraglich festgelegt.
Mit der Rechtsfolge: Für Investionen in die Heizanlage oder Instandhaltung muss der Mieter nicht zahlen. Diese hätten getrennt ausgewiesen und herausgerechnet werden müssen.
Laut BGH stand dem auch nicht eine weitere Klausel im Mietvertrag entgegen, in der es hieß: „Der jeweilige Eigentümer oder Vermieter kann jederzeit die Wärmeversorgung des gesamten Hauses auf einen Dritten zu dessen Bedingungen übertragen. Der Mieter ist in diesem Fall zum Abschluss eines entsprechenden Wärmelieferungsvertrages verpflichtet.“
Denn tatsächlich hatte der Vermieter gar nicht vom Mieter den Abschluss eines Wärmelieferungsvertrages mit dem Contractor verlangt, sondern selbst einen solchen Vertrag abgeschlossen, dessen Kosten jedoch der Mieter zahlen sollte.
AZ: VIII ZR 54/04


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