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Ruhrstadt, Deutschland, 12.12.2011

"Jahr 13" rückt näher: Die Verbriefungsbombe

Ob Annington, Gagfah, Immeo oder Speymill/Goal: Alle großen Wohnungskäufe wurden um das Jahr 2006 über sogenannte Immobilien-Verbriefungen umgeschuldet. Hierbei handelt es sich um frei handelbare Anleihen, die über eine komplizierte Firmenkonstruktion mit den Hypotheken und Mieten der Wohnungen in Deutschland besichert sind. Sie haben nur eine begrenzte Laufzeit.

Im Jahr 2013 laufen die wichtigsten Großverbriefungen der Mietwohnungs-Käufe aus. Restverbindlichkeiten in Höhe von über 10 Mrd. Euro müssen bis dahin umgeschuldet werden, und das unter Bedingungen weltweiter Finanzcrashs.

Annington muss 4,8 Milliarden auftreiben

Die mit Abstand größte Verbriefung von Immobilien in Europa ging 2006 der Annington-Konzern für die Refinanzierung des Viterra-Kaufs ein. Dazu belastete der Finanzinvestor den Großteil seiner Wohnungen mit Inhaberschuldverschreibungen mit einem Volumen von 5,416 Mrd. € und verkaufte diese an die einzig für diesen Zweck gegründete irische Gesellschaft "GRAND plc.". GRAND plc. wiederum emittierte in gleicher Höhe Schuldverschreibungen an Investoren auf dem Kapitalmarkt, um die Ablösung der Bankenkredite zu finanzieren. Von diesem Großkredit waren Ende 2010 noch 4,772 Mrd. Euro zurückzuzahlen, und zwar bis zum Juli 2013. Dieser Betrag macht etwa 54 % aller Schulden, 56 % der Immobilienwerte und 45 % der Bilanzsumme der Annington aus.

In Voraussicht dieser Anhäufung von Refinanzierungsproblemen um das Jahr 13 haben die Ratingagenturen die deutschen Wohnimmobilien-Verbriefungen – darunter auch GRAND– mehrfach abgewertet. Die Ratingagentur Fitch hatte zuerst 2009 Abwertungen vorgenommen, die seitdem nicht zum besseren korrigiert wurden. Zuletzt im vergangenen Sommer wertete auch Moody’s die GRAND-Verbriefung ab. Dies bedeutet, dass die Geldbeschaffung noch schwieriger und vor allem teurer wird.

Annington kämpt um die Stundung

Das Management der Annington gibt seit Juni diesen Jahres zu, dass die Rückzahlung der Restschuld im Juli 2013 auf keinen Fall eingehalten werden kann. Mitte November 2011 erklärte Annington-Finanzvorstand Dr. Kirsten in einem Interview mit dem WDR Dortmund, man rede seit Monaten mit den Gläubigern, um die Rückzahlung dieser Restschuld "über mehrere Jahre zu strecken". Zugleich wolle man "einzelne Teile heraus nehmen und einzeln refinanzieren."

Nach der geglückten Refinanzierung muss wegen wahrscheinlich höherer Zinsen mit einem gesteigerten Verwertungsdruck gerechnet werden. Außerdem soll dann der der "Exit" – zum Beispiel durch Börsengang – folgen. Und dafür muss Annington noch mehr auf Gewinn getrimmt werden.

Redaktion, Mieterforum Ruhr

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