Ein bescheidener Beitrag zum Philosophie-Wechsel

Interview zur Enquete-Kommission - Zwei Jahre lang - mit einer Unterbrechung durch die Neuwahl - hat die gearbeitet und versucht, Lösungsvorschläge für die immer drängenderen Probleme mit den sogenannten "Heuschrecken" zu finden. Jetzt liegt der Abschlussbericht vor, darunter ein Kapitel mit Handlungsempfehlungen. MieterForum sprach mit Rainer Stücker, Geschäftsführer des Mietervereins Dortmund und als Sachverständiger Mitglied der Kommission.

Was war für dich das wichtigste Ergebnis der Enquete-Kommission?

Das Wichtigste ist sicher, dass es sie überhaupt gegeben hat. Nach meiner Kenntnis hat es in den letzten 25 Jahren noch nie eine Kommission im Landtag gegeben, die sich speziell mit Mieterproblemen beschäftigt hat. Ihre Aufgabe war ja, Vorschläge zu erarbeiten, wie man die Probleme lösen kann, die die Finanzinvestoren seit in den letzten zehn Jahren auf dem Wohnungsmarkt ausgelöst haben. Die Kommission hat gezeigt, dass diese Probleme in der Politik angekommen sind.

Was sind das für Probleme?

Ausbleibende Instandhaltungen, verschleppte Reparaturen, vernachlässigtes Erscheinungsbild in den Siedlungen, schlechter Service, schlechte Erreichbarkeit, oft bedingt durch Mitarbeiterabbau, aber auch ungerechtfertigte Mieterhöhungen, falsche Nebenkostenabrechnungen – die ganze Palette. Dort, wo Stadtteile besonders stark betroffen sind, hat dies dann auch negative Folgen über die Mieter hinaus

Das ist doch das tägliche Brot der Mietervereine. Was ist an den Finanzinvestoren da so besonderes?

Es hat schon immer Spekulation mit Wohnungen gegeben. Neu war, dass ein Geschäftsmodell entstand, bei dem überwiegend möglichst große Wohnungsbestände oder auch ganze Unternehmen erworben wurden, um kurzfristig Gewinne zu erzielen, und spätestens nach 5 Jahren wieder zu verkaufen.

Was ist schlimm daran?

Die Höhe der Gewinnerwartung, die mit einer soliden, nachhaltigen Bewirtschaftung, wie wir sie früher, zu Zeiten der Wohnungsgemeinnützigkeit kannten, nicht zu vereinbaren ist. Dazu gibt es unterschiedliche Konzepte: Instandhaltungen runterfahren, Mieten erhöhen, Personal kürzen, Wohnungen verkaufen. Die Konzepte gibt es in unterschiedlichen Zusammensetzungen, sie sind nicht überall gleich, aber immer nachteilig für den Mieter.

Die öffentliche Hand hat selbst am meisten verkauft, die Finanzinvestoren selbst ins Land gerufen. Woher kommt der Sinneswandel in der Politik?

Die Erklärung ist die Finanzkrise von 2008. Da sind die Immobilienpreise eingebrochen und es schien so, dass die von den Finanzinvestoren geplanten "Ausstiege" eventuell auch längerfristig nicht zu realisieren sind. Die Folgen waren Insolvenzen bei kleineren Unternehmen, die oft nur kurzfristig finanziert waren. Deshalb gab es in der Politik die Befürchtung, dass große Wohnungsunternehmen insolvent werden. Das ist allerdings inzwischen kein akutes Thema mehr, da die Staatsschuldenkrise Immobilien als Anlageobjekte wieder interessant gemacht hat, wie wir an aktuellen erfolgreichen Börsengängen sehen.

Daneben gab es aber auch immer mehr Probleme mit vernachlässigten Siedlungen und deutlichen Signalen der Kommunen, dass sie mit den vorhandenen Mitteln der Wohnungsaufsicht die Probleme nicht in den Griff bekommen. Hier sollte die Kommission Lösungsvorschläge erarbeiten.

Die Kommission konnte ja nur Vorschläge machen. Etliche davon beziehen sich auf Dinge, die die Landesregierung oder der Landtag gar nicht umsetzen kann, weil es um Bundesrecht geht. Aber andere können in Düsseldorf beschlossen werden. Womit können wir rechnen?

Sicher ist, dass es ein neues Wohnungsaufsichtsgesetz in NRW geben wird, mit dem der Stellenwert der Wohnungsaufsicht besonders hervorgehoben wird und zahlreiche Schwächen der bisherigen Regeln behoben werden. Praktiker haben insbesondere die lange Verfahrensdauer beklagt so dass Beweislaständerungen zu Lasten der Eigentümer erfolgen sollen, die die Verfahrensdauer erheblich verkürzen.

Das musst du erklären.

Wenn Wohnraum immer mehr verfällt, können die Kommunen darauf mit einer Instandsetzungsverfügung reagieren, die auch bußgeldbewehrt ist. Aber oft erklären Vermieter dann, dass ihnen die Instandsetzung wirtschaftlich nicht zumutbar ist. Dann müssen die Kommunen das Gegenteil beweisen, verfügen aber gar nicht über die erforderlichen Informationen dazu, weil sie die wirtschaftliche Lage des Vermieters ja nicht beurteilen können. Es dauert gut und gern ein Jahr, die benötigten Informationen zu bekommen. Hier soll künftig der Vermieter für seine Behauptung den Beweis antreten müssen, wie es im Zivilrecht heute auch schon der Fall ist.

Es gibt sicher noch mehr Vorschläge?

Natürlich. Zum Beispiel empfiehlt die Kommission, das im Rahmen der Angemessenheitskriterien bei den Kosten der Unterkunft von Hartz-IV-Empfängern unterschiedliche Qualitäten des Wohnraums besser berücksichtigt werden. Es gibt ja bei manchen Finanzinvestoren das berüchtigte Hartz-IV-Geschäftsmodell, wo man keinen Cent mehr in den Wohnraum investiert, die Miete genau an die Angemessenheitsgrenzen der jeweiligen Kommune anpasst und dann bewusst an Hartz-IV-Empfänger vermietet. Und die Kommunen sollen Kooperationen mit Mietervereinen abschließen, um bei Mängeln die Interessen der Mieter besser durchsetzen zu können.

Außerdem empfiehlt die Kommission, Fondsmodelle für die Sanierung von vernachlässigtem Wohnraum zu entwickeln und dabei auch privates Kapital zu beteiligen, und in bestimmten Gebieten sollen Privatisierungen erschwert werden.

Mietrecht Steuerrecht und Wohnungsbaurecht sind Bundesrecht, so dass NRW daran aus eigener Kraft gar nichts ändern kann. Aber in diesem Bereich gibt es doch auch wichtige Punkte, die der Verbesserung bedürfen.

Besonders wichtig ist, finanzielle Vorleistungen der Kommunen bei sogenannten Ersatzvornahmen so abzusichern, dass die Gelder nicht verloren gehen.

Ersatzvornahmen?

Das gibt es im Mietrecht, und es bedeutet, dass der Mieter eine notwendige Reparatur, die der Vermieter trotz Fristsetzung nicht vornimmt, selbst veranlasst und die Kosten mit der Miete verrechnet. Das Recht zur Ersatzvornahme haben unter bestimmten Voraussetzungen auch die Kommunen, nur können sie die Beträge ja nicht von den Mietzahlungen abziehen, weshalb man sich etwas anderes ausdenken muss.

Es gibt eine Reihe weitere Vorschläge, die mit Geld zu tun haben, zum Beispiel eine Änderung bei der Grunderwerbssteuer. Bisher ist es so, dass jemand, der einem Wohnungsunternehmen alle seine Wohnungen abkauft, für jede einzelne davon Grunderwerbssteuer zahlen muss. Kauft er aber das ganze Unternehmen, ist dies steuerfrei. Außerdem schlägt die Kommission eine Besteuerung von Verkaufsgewinnen bei Kapitalgesellschaften vor, Steuererleichterung hingegen für Genossenschaften. Insgesamt regt die Kommission an, über eine neue Wohnungsgemeinnützigkeit nachzudenken.

Und wie soll das alles von NRW aus durchgesetzt werden?

In den meisten Fällen ist eine Bundesratsinitiative das Mittel der Wahl. In der Länderkammer wird ein Antrag eingebracht, und wenn der eine Mehrheit findet, muss sich auch der Bundestag damit befassen. Übrigens kommen auch bei den bundesrechtlichen Vorschlägen die Mietervereine ins Spiel: Die Kommission befürwortet ein erweitertes Verbandsklagerecht für Mietervereine und die Stärkung von Mieterbeiräten nach dem Vorbild des Betriebsverfassungsgesetzes.

Verbandsklagerecht?

Es gibt doch immer wieder das Problem, dass einzelne Mieter gegen eine illegale Praxis eines Wohnungsunternehmens klagen und vor Gericht gewinnen. Dann mach das Unternehmen bei diesem Mieter einen Rückzieher – und macht bei allen anderen weiter, wie bisher. Durch eine Verbandsklage könnte ein Mieterverein diesem Unternehmen die illegale Praxis ein für alle mal verbieten – bei allen Mietern.

Können die Mieter mit den Ergebnissen der Kommissionsarbeit zufrieden sein?

Es war ein kleiner, bescheidener Beitrag zu einem Philosophie-Wechsel. Stärkere staatliche Rechte sind aber nur dann wirklich etwas wert, wenn der Staat finanzstark ist. Dieses Problem hat die Enquete-Kommission natürlich nicht gelöst.

 

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