Wohnungsriese Annington / „Vonovia“: „kreativ“ bei der Erfindung neuer Betriebskosten

Das Mieterforum Ruhr wirft dem Wohnungskonzern Deutsche Annington vor, immer neue Betriebskostenarten zu erfinden, um auf diese Weise Kosten auf die MieterInnen abzuwälzen.

Seit langem gibt es zu vielen Details der Betriebs- und Heizkostenkostenabrechnungen der Deutschen Annington Streit mit den MieterInnen und den Mietervereinen. Immerhin kam es vor einigen Monaten im Ruhrgebiet zu offen geführten Gesprächen zwischen den Mietervereinen im Mieterforum Ruhr und den Regionalgesellschaften der Deutschen Annington über die Standards der Beleglegung bei der jährlichen Abrechnung der Kosten. Zu einer endgültigen Klärung haben die Gespräche aber noch nicht geführt. Das Mieterforum Ruhr fordert, dass der Annington-Nachfolge-Konzern „Vonovia“ auf Gewinne aus den Betriebskostenabrechnungen verzichtet und die Bruttowarmmiete stabilisiert.

Die Umlage der Betriebs- und Heizkosten gilt als „zweite Miete“. Im Bundesdurchschnitt lagen diese Kosten im Jahr 2012 bei 2,20 Euro pro Quadratmeter und Monat. Die Erlöse aus den Betriebskostenabrechnungen der Deutschen Annington lagen bei durchschnittlich 2,28 €/qm, also über dem Bundesdurchschnitt. Damit zahlten Annington-Mieter durchschnittlich etwa 30 % der Bruttomiete für Kosten wie Heizung, Warmwasser, Hauswart, Gartenpflege oder Aufzug.

Es ist ein Ziel der Deutschen Annington, mittels Durchführung von Dienstleistungen durch eigene Töchter die Kontrolle über „Wertschöpfungsketten“ auszuweiten. Zu diesem Zwecke wurden u.a. „Objektbetreuungsgesellschaften“ mit eigenem Personal gegründet. Ein Teil der durch diese Gesellschaften erbrachten Leistungen wird auf die MieterInnen umgelegt. Im Jahr 2014 lagen die externen Aufwendungen für die Betriebskosten mit 344,4 Mio. € erstmals unter den Erlösen aus den Betriebskosten (349,1 Mio. €). Dies liegt daran, dass ein wachsender Anteil der abgerechneten Betriebskosten auf hausinterne Personalkosten entfällt. Es ist davon auszugehen, dass in den Personalkosten Gewinne enthalten sind. Zahlen dazu liegen nicht vor. Eigene Geschäftsberichte der Objektbetreuungsgesellschaften wurden nicht veröffentlicht.

In der letzten Zeit hat sich zwar die Lesbarkeit der Abrechnungen für die MieterInnen verbessert, und auf Nachfragen wird zum Teil zügiger reagiert. Zugleich führt die Deutsche Annington aber immer wieder neue Betriebskostenarten ein, deren Umlage auf die MieterInnen rechtlich umstritten ist. Aus Sicht der Mietervereine versucht die Deutsche Annington dabei, Kosten für Verwaltungsoptimierungen und Instandhaltungsmaßnahmen, die in eigenen Betrieben oder aufgrund von Verträgen mit Drittfirmen entstehen, auf die MieterInnen abzuwälzen.

Konkret halten die Mietervereine unter anderem die Umlage der folgenden Kostenpositionen für zweifelhaft:

HAUSWARTKOSTEN

In den meisten Ruhrgebietssiedlungen, die heute der Annington gehören, gab es früher keine Hausmeister. Das tägliche Zusammenleben der MieterInnen klappte auch so. Wenn es Probleme gab, dann war die örtliche Wohnungsverwaltung nicht weit. Das änderte sich spätestens, als die Deutsche Annington die Wohnungen um das Jahr 2005 aufkaufte. Es kam in dem Wohnungsunternehmen zu Entlassungswellen. Um Kosten zu sparen wurde 2008 die gesamte Verwaltung in Bochum zentralisiert. Die Vermieterin war kaum noch zu erreichen. Die MieterInnen waren auf sich gestellt. Mängel, Streit und Leerstände nahmen zu.

Nach dem Abflauen der Finanzkrise kam es ab 2011 zu einer Wende: Die Deutsche Annington erinnerte sich daran, dass Vermietung auch mit lokaler Arbeit verbunden ist. Sie gründete eigene Tochtergesellschaften für die örtliche Betreuung ihrer Immobilien und stellte dafür Personal zu außertariflichen Bedingungen ein. Einen Großteil dieser Kosten will sie sich seitdem von den MieterInnen als Hausmeisterkosten wieder herein holen. Die Mietervereine bestreiten, dass sie dazu im derzeitigen Umfang berechtigt sind.

Der Streit beginnt schon damit, dass die Deutsche Annington nicht offen legt, welche genauen vertraglichen Vereinbarungen es mit den konzerneigenen „Objektbetreuungsgesellschaften“ gibt. Zwar wurden inzwischen Rahmenverträge mit Holdinggesellschaften und Rechnungen vorgelegt. Es ist aber unklar, ob diese Verträge auch für die eigentlichen Vermietungsgesellschaften gelten und ob die vielen Einzelleistungen, die die „Objektbetreuer“ erbringen sollen nicht überwiegend Verwaltungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen darstellen, deren Kosten mit der Grundmiete bereits abgegolten sind. Für jede Kleinigkeit – zum Beispiel dem kurzen Nachsehen ob die Haustüre auch schließt oder die Kellerlampe brennt – hat die Annington hausinterne Preise festgesetzt. Die Liste dieser Preise will sie nun nicht herausrücken. Damit aber können die MieterInnen die Abrechnungen nicht prüfen.

Überhaupt ist fraglich, ob die Annington die Unternehmerpreise ihrer Töchter für die Haumeisterkosten verlangen darf, denn darin sind neben Löhnen und Sozialversicherungen ja auch Gewinne des Konzerns enthalten. Und schließlich haben viele ältere MieterInnen die Umlage der Hausmeisterkosten nicht in ihren Altverträgen stehen. Zum letzten Punkt hat die Annington zugesagt, auf die Umlage zu verzichten, wenn die Verträge es nicht hergeben.

Dem Mieterforum Ruhr ist dies nicht genug. Solange der Nachweis der Personalkosten nicht komplett erbracht sei, ist die Umlage der Hausmeisterkosten für die Mietervereine nicht akzeptabel.

GARTENPFLEGE

Auch bei der Umlage der Kosten der Gartenpflege bemängeln die Mietervereine neben fehlenden Verträgen und Belegen die Einführung neuer Kostenarten. So verstecken sich in den Kosten des Gehölzschnittes, die in den Mieterabrechnungen ausgewiesen sind, sehr oft auch Kosten von Baumkontrollen, die von speziellen Fachkräften ausgeführt werden und die nichts mit der Gartenpflege zu tun haben. Vielmehr geht es um die Erfassung der Bäume und die Prüfung ihrer Standfestigkeit. Das aber sind, so die Mietervereine, keine Gartenpflegemaßnahmen. Die Kosten dürfen nur dann umgelegt werden, wenn sie ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart sind. Ein Urteil des AG Bottrop (11 C 59/14) gibt den Mietern recht. Die Deutsche Annington aber beharrt auf ihrem Standpunkt. Ähnliche Konflikte bestehen bei den Kosten von Spielplatzinspektionen.

ABFALLMANAGEMENT

Zusätzlich zu den eigentlichen Müllabfuhrkosten hat die Annington in vielen Siedlungen ein sogenanntes „Abfallmanagement“ eingeführt, das von den Mietern bezahlt werden soll. Nach den inzwischen vorgelegten Verträgen sollen externe Firmen in kurzen Zeitabständen die Mülltrennung kontrollieren, die Müllplätze säubern, die MieterInnen zur Müllvermeidung anhalten und jährlich Informationsveranstaltungen durchführen. In der Folge sollen die Müllkosten sinken, was dann allen MieterInnen zu Gute käme. In vielen Fällen aber haben die MieterInnen die „Müllmanager“ nie oder selten zu Gesicht bekommen. Besonders erbost über die neuen Kosten sind MieterInnen, die sich selbst um Mülltrennung und Sauberkeit kümmern oder schon einmal vergeblich um eine Müllreduktion gebeten haben. Grundsätzlich ist es nach Meinung der Mietervereine so, dass auch die Kosten eines tatsächlich durchgeführten Müllmanagements nur auf die Nebenkosten umgelegt werden dürfen, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag so vereinbart ist. Außerdem geht aus den von Annington vorgelegten Unterlagen nicht hervor, wie sich die Gesamtkosten der Deutschen Annington auf die einzelnen Häuser und Siedlungen verteilen.

STROMVERSORGUNG

Flächendeckend hat die Annington die früher bestehenden Verträge mit den jeweiligen Stadtwerken für die Versorgung der Häuser mit Allgemein- und Heizungsstrom gekündigt und stattdessen einen Vertrag mit der Firma Ensys abgeschlossen. Angeblich sollte das günstiger sein als die früheren Stromverträge. Leider kommt bei den MieterInnen von dieser Vergünstigung in den meisten Fällen nichts an. Vielmehr sind oft erhebliche Kostensteigerungen eingetreten. Zahlreiche Stromanbieter bieten schon für sehr kleine Strommengen günstigere Strompreise an als die Firma Ensys, die ja einen Großvertrag abgeschlossen hat, der normalerweise günstiger sein sollte.

Sieht man sich das Angebot der Ensys GmbH im Internet an, so wird schnell klar, dass dieses Unternehmen nicht nur Energie liefert. Vielmehr wird ein umfassendes Daten- und Leerstandsmanagement angeboten. In einem Artikel des Online-Magazins „Wohnungswirtschaft heute“ (Januar 2013, Ausgabe 29) nutzt die Ensys-AG die „Kooperation“ mit der Deutschen Annington als Referenz: „Die Zeitersparnis in der Verwaltung ist enorm, denn das Abrechnen der Einzelverbräuche ist nach dem Datenclearing nur noch eine Frage von wenigen Klicks. Die abrechnungsrelevanten Zählerdaten werden vom Netzbetreiber übermittelt und nach Prüfung über eine Schnittstelle in einem lesbaren Datenformat (Edifact) direkt in das Abrechnungssystem der Wohnungsgesellschaft eingespielt. Die Prüfung und Freigabe der Rechnungsdaten erfolgt dann online – das spart Papier und Prozessaufwand.“ Es ist also zu vermuten, dass die Deutsche Annington von Dienstleistungen der Ensys AG profitiert, die sich eindeutig auf die Wohnungsverwaltung beziehen und nicht umlagefähig sind.

Die Mietervereine vermuten, dass die Deutsche Annington mit ihrem Stromanbieterwechsel gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen hat. Der Vermieter müsse nun nachweisen, dass er den Stromauftrag ausgeschrieben und das für die MieterInnen bei gleicher Leistung günstigste Angebot ausgewählt habe.

ÖLSTANDSMESSUNG

Vor geraumer Zeit bereits hat die Deutsche Annington in zentralen Ölheizungsanlagen eine neue Technologie zur Erfassung des Tankstandes eingeführt. Eine sogenannte „eBox“ übermittelt den Ölstand per Mobilfunk an die Wohnungsverwaltung. Die kann dadurch ihre Großbestellungen vorausschauend planen und muss auch für die Ermittlung der Anfangs- und Endstände eines Abrechnungsjahres die Anlagen nicht mehr aufsuchen. Das spart der Verwaltung Menge Aufwand und Kosten. So weit, so gut. Die Deutschen Annington aber legt die Kosten der Anmietung dieser Geräte auf die Heizkosten der MieterInnen um. Und das ist nach Ansicht der Mietervereine unzulässig. Denn es handelt sich hier weder um Kosten der individuellen Verbrauchserfassung, noch um andere Betriebskosten der Anlage, sondern um Verwaltungs- und Beschaffungskosten, bzw. Investitionen in die Anlagetechnik. Und die haben laut Heizkostenverordnung nichts in der Heizkostenabrechnung zu suchen.

VERBRAUCHSERFASSUNG

Auch die Geräte für die individuelle Verbrauchserfassung mietet die Annington inzwischen überall an und legt die Mietkosten auf die MieterInnen um. Das ist teurer als wenn die Annington die Geräte selbst beschaffen würde und die Kosten ggf. über eine Modernisierungserhöhung umlegen würde. Trotzdem ist die Umlage der Gerätemiete nach der Heizkostenabrechnung zulässig und weit verbreitet. Allerdings müssen die Mieter vorab über die Anmietung informiert und darüber aufgeklärt werden, dass sie der Anmietung widersprechen können. Wenn innerhalb eines Monats mehr als die Hälfte der Mieter, die an die Anlage angeschlossen sind, widerspricht, dürfen die Anmietungskosten nicht umgelegt werden.

Die Annington hat in vielen Fällen diese Information unterlassen oder nicht übe r die Rechte der Mieter aufgeklärt. Trotzdem verlangt sie die Mietkosten, und zwar selbst dann, wenn die Mieter widersprochen haben.

Soweit die Umstellung auf die Gerätemiete erst vor wenigen Jahren erfolgte, ist die Umlage nach Ansicht der Mietervereine unter diesen Bedingungen unzulässig. Sie fordern die Annington auf, auf die Umlage der Kosten zu verzichten, wenn die Anmietung erstmals nach 2009 erfolgte.

 

ENERGIEMANGEMENT

Eine noch frische Neuerung bei der Deutschen Annington ist die Einführung eines sogenannten „Energiemanagements“. An diesem Geschäft sind mehrere externe Firmen beteiligt. Diese installieren in den Heizungsanlagen Geräte, die die Erfassung und Steuerung der Heizungsanlagen in einer Datenzentrale ermöglichen. Das soll der Einsparung von Energie dienen. Wird weniger Energie als vorab geschätzt verbraucht, erhalten die Firmen eine entsprechende Vergütung. Diese Vergütung verlangt die Annington per Heizkostenabrechnung von den Mietern zurück.

Auch hier mag die Technik nützlich und das angestrebte Ziel sogar begrüßenswert sein. Es können derartige Investitionskosten und Verwaltungsdienstleistungen aber nicht einfach auf die Heizkosten umgelegt werden.

INKASSO

Bereits vor einigen Jahren hatte die Deutsche Annington versucht, über eine eigens gegründete Inkasso-Tochter, die „Deutsche Wohninkasso“, säumige oder vermeintlich säumige MieterInnen mit hohen Mahngebühren zu belasten. Dieser Bereicherungs-Versuch war an der Rechtsprechung gescheitert. Vor allem ein Großvermieter darf nicht unnötige Kosten produzieren, indem er ein Inkassobüro beauftragt. Die „Deutsche Wohninkasso“ wurde aufgegeben. Stattdessen wurde das Inkassowesen ab März 2013 auf den Berliner Rechtsanwalt Jochen H. Schatz und seine Kanzlei „JHS Legal“ übertragen. Neben der eigentlichen Forderung werden Geschäftsgebühr und Auslagenpauschale nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) berechnet. EIn Urteil des AG Dortmund vom 06.01.2015 (425 C 6720/14) lässt auch die die Inkasso-Praxis in sich zusammenfallen.

Die Mietervereine fordern die Deutsche Annington auf, für einfache Mahnungen keine externen Dienstleister mehr zu beauftragen und die bisherige Inkasso-Praxis mit überhöhten Gebühren zu beenden,

FAZIT

Durch den Erfindungsreichtum der Deutschen Annington bei der Einführung neuer Dienste und Kosten werden die auf den ersten Blick relativ übersichtlichen Betriebskostenabrechnungen dieses Konzerns immer intransparenter und rechtlich umstrittener. Bei erheblichen Teilen der Betriebskostenumlagen handelt es sich inzwischen um Kosten für die Wohnungsverwaltung oder um Investitionen in technische Anlagen. Mit ihren eigenen Firmen und durch Joint Ventures mit externen Dienstleistern senkt die Annington ihre eigenen Kosten und erhöht ihre Profite.

Bei der Betriebskostenumlage der Annington handelt es sich mittelweile nicht mehr vollständig um die Weitergabe unvermeidlich anfallender externer Kosten, wie es vom Gesetzgeber vorgesehen war. Vielmehr sind die Betriebskosten zu einem eigenen Geschäftsfeld geworden und zum Teil tatsächlich zu einer „zweiten Miete“. Bei der Übernahme der GAGFAH drohen weitere Konflikte.

Das Mieterforum Ruhr fordert einen Verzicht der Deutschen Annington und des Nachfolgeunternehmens Vonovia auf Betriebskostengewinne und eine Stabilisierung der Bruttowarmmieten (=Grundmiete + Nebenkosten + Heizkosten).

Die Mietervereine Bochum, Dortmund, Witten und die Mietergemeinschaft Essen haben ihre Anforderungen an die Nebenkostenabrechnung in gemeinsamen Schreiben und Gesprächen mit der Deutschen Annington dargelegt. Sie bieten der Annington weitere Verhandlungen und ggf. die Vereinbarung von Musterprozessen an. Sie fordern, dass die Annington bis zur Klärung auf die Eintreibung umstrittener Kostenpositionen verzichtet und sich verpflichtet, Kosten auch ohne Gerichtsprozesse zu erstatten, wenn sich Widersprüche als begründet erweisen sollten.

Wichtig ist, dass möglichst viele Mieter den umstrittenen Kostenpositionen rechtzeitig (d.h. innerhalb von 12 Monaten nach Erhalt der Abrechnung) widersprechen. Die Mietervereine Bochum. Dortmund, Witten und die Mietergemeinschaft Essen beraten ihre Mitglieder zu den Einzelheiten.

Update 03.04.2015

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