Dortmund: Neuer Mietspiegel

Die anhaltende Anspannung des Dortmunder Wohnungsmarktes geht auch am neuen Dortmunder Mietspiegel (Laufzeit 01.01. 2019 bis 31.12. 2020) nicht vorbei. Hierfür wurden Neuvermie­tungsmieten und Mieterhöhungen aus den vergangenen vier Jahren im Rahmen einer repräsentativen Untersuchung entsprechend den gesetzlichen Vorgaben ausgewertet. Sie finden den neuen Mietspiegel ab Seite 18 in diesem Heft.

Der neue Mietspiegel wurde durch den Dortmunder Mietspiegel-Arbeitskreis und ein beauftragtes Forschungsinstitut erstellt. Auch der Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. ist als Interessenverband der Mieterinnen und Mieter beteiligt. Durch die neue Untersuchung ist es zu einer Reihe von Verschiebungen gekommen. Einzelne Zu- und Abschläge fielen weg, weil kein statistischer Einfluss mehr nachweisbar war. Hierzu gehören auch länger zurückliegende Modernisierungsmaßnahmen. Beispielsweise hat sich in der Mietspiegel-Untersuchung kein Einfluss einer Wärmedämmung des Daches und der Außenwände mehr gezeigt, die in den Jahren 1980 bis 1994 durchgeführt wurde. Im Gegenzug haben sich jedoch teilweise deutliche Steigerungen der Preisspannen ergeben. Der Ausstattungszustand der Wohnungen in Dortmund hat sich im Durchschnitt verbessert und spiegelt sich in höheren Durchschnittsmieten in den Baualtersklassen wieder.

„Je nach konkreter Wohnung fällt die Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmiete unterschiedlich aus. Für viele Wohnungen steigt die ortsübliche Vergleichsmiete um vier bis sechs Prozent im Jahr, im Einzelfall sogar höher. Insbesondere bei hohen Gebietszuschlägen oder in Wohnungen mit Modernisierungsmaßnahmen neueren Baualters, sind solche Steigerungen feststellbar. Dagegen können Wohnungen, bei denen ältere Modernisierungsmaßnahmen nicht mehr zum Tragen kommen, geringere Steigerungen aufweisen. Für Mieterinnen und Mieter ist es daher besonders wichtig, bei einer Mieterhöhung die Einordnung einer Wohnung in den neuen Mietspiegel zu überprüfen. Im Vergleich zu den in Dortmund aktuell verlangten Neuvermietungsmieten wird aber trotzdem deutlich, dass der Mietspiegel Bestandsmieter einen wichtigen Schutz bietet“, erklärte Rechtsanwalt Martin Grebe vom Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V.

Mietrechtliche Tipps - Mieterhöhungen müssen begründet werden

Grundsätzlich gilt, dass eine Mieterhöhung immer begründet werden muss. Als Begründung kommen entweder der Hinweis auf den aktuellen (qualifizierten) Mietspiegel (§ 558 BGB) oder auf eine vorangegangene Modernisierung in Frage (§ 559 BGB). Ansonsten besteht keine Verpflichtung, einer anderweitig begründeten Mieterhöhung zuzustimmen oder diese zu zahlen. Auch der neue Dortmunder Mietspiegel 2019 ist ein sogenannter qualifizierter Mietspiegel. Er ist daher für Mieterhöhungen bis zum 31.12.2020 verbindlich.

Prüfung von Zu- und Abschlägen

Bei der Einordnung in den Mietspiegel müssen Mieter prüfen, ob der Mietspiegel für die Wohnung tatsächlich Ausstattungs- und Modernisierungs-Zuschläge vorsieht. Nicht jede einzelne Modernisierungsmaßnahme des Vermieters reicht hierfür aus. Das Baualter einer Wohnung und der Zeitpunkt der jeweiligen Modernisierungsmaßnahme sind zu prüfen.

Zu prüfen ist auch, ob Abschläge zu Gunsten der Mieter auch wirklich berücksichtigt wurden. So sieht der neue Mietspiegel beispielsweise erstmalig einen Abschlag vor, wenn die Wohnung nicht über einen Balkon / eine Loggia verfügt. Weitere Beispiele für Abschläge sind Nachtspeicherheizungen, kein fließend Warmwasser in der Küche oder Einfachverglasungen in den Fenstern.

Durch die teilweise geänderten Gebietszuschnitte (u.a. Teile der östlichen Innenstadt, Oespel, Kley, Kurl und Wickede) sollten Mieter die Zugehörigkeit Ihrer Wohnung unter mietspiegel.dortmund.de prüfen. Im durchschnittlich ausgestatteten Wohnungsbestand kommt es entscheidend darauf an, ob eine Wohnung vom Vermieter ohne Oberböden (Abschlag von 0,41 €/m²), nur mit einfachen PVC-Bodenbelägen (Abschlag von 0,21 €/m²) oder mit höherwertigen Bodenbelägen, wie Parkett, aufgearbeiteten Holzdielen oder einem hochwertigen PVC-Belag (Zuschlag von +0,23 €/m2) vermietet wurde. Als Standard sieht der Mietspiegel Teppich und Laminat vor.

Richtige Einordnung (Medianwert)

Mieter müssen aufpassen, ob ihre Wohnung innerhalb der Preisspanne einer Baualtersklasse richtig eingeordnet wurde. Nach wie vor gilt die Rechtsprechung des Landgerichtes Dortmund, dass der vom Mietspiegel ausgewiesene Medianwert im Zweifel die ortsübliche Miete innerhalb der Spanne wiedergibt. Hiervon wird nur in seltenen und begründeten Ausnahmefällen abzuweichen sein.

Generell gilt zudem die gesetzliche Kappungsgrenze von 20%, um die sich Mieten in Dortmund innerhalb von drei Jahren höchstens erhöhen dürfen. Umso wichtiger ist, dass der Mietspiegel und Erläuterungen sowie Berechnungshilfen für Betroffene zugänglich sind.

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