Hunderte Male Kurzurlaub: Wie Ferienwohnungs-Plattformen auf den Wohnungsmarkt wirken

Dortmund ist beliebt bei Touristen. Das zeigen die vielen neu entstehenden Hotels und auch auf Onlineportale zur privaten Vermittlung von Unterkünften auf Zeit. Doch es gibt Anzeichen, dass dadurch dem Wohnungsmarkt nötiger Wohnraum entzogen wird. Die Zweckentfremdungssatzung soll das eigentlich verhindern.

Ein Ausflug ins Ruhrgebiet, ein Messebesuch, Fußball im Stadion – und schnell und unkompliziert kann man sich ein Zimmer oder eine Wohnung buchen, auf Onlineplattformen wie Airbnb, 9flats oder wimdu. Doch in Großstädten besteht die Befürchtung, dass Ferienwohnungen als Geschäftsmodell die Wohnungskrise verschärfen.

Im Juli wurde in den Ruhr Nachrichten eine krasse Methode bekannt: Es geht um ungerechtfertigte Eigenbedarfskündigungen, Versuche von Entmietung, horrende Nachforderungen und wöchentlich wechselnde Nachbarn, die Wohnungen in dem Haus am Schwanenwall über die Plattform Airbnb gemietet hatten. Nicht nur widerspricht falsch angezeigter Eigenbedarf Mieterschutzgesetzen, eine Vermietung in dem Maßstab könnte auch eine Zweckentfremdung von Wohnraum sein.

Worum es geht: Auf der Onlineplattform Airbnb kann man mehrere hundert Unterkünfte für kurze Zeit anmieten, Zimmer und auch ganze Wohnungen. Kleine Apartments stehen zur Auswahl, auch Doppelhaushälften im Grünen in Sölde und „Luxusappartments“ in der Innenstadt sind dabei. Vielen Wohnungen ist anzusehen: Hier vermietet jemand die selbst bewohnte Wohnung während des Urlaubs, dort ist einfach ein Haus zu groß geworden, als die Kinder ausgezogen sind. Bei anderen scheint klar: Dauerhaft bewohnt sind sie nicht. Doppelbett, Schreibtisch, Garderobe statt Schrank, eine Mini-Küche mit wenig Geschirr, keinerlei Persönliches. Hier ist man immer nur Gast.

Und da liegt das Problem. Denn viele Unterkünfte auf Airbnb werden als komplette Wohnung vermietet – und werden so womöglich dem normalen Wohnungsmarkt entzogen. Was einmal als nette Idee der „Sharing Economy“ begann, ist für manche Anbieter zum Geschäftsmodell geworden. Es ist anzunehmen, dass einige dieser Wohnungen nur noch zur Kurzzeitvermietung genutzt werden.

„Ich wohne berufsbedingt mehrere Tage im Monat selbst in der Wohnung“, schreibt zum Beispiel User Jens* (Namen geändert) in seinem öffentlichen Profil auf Airbnb. Er bietet gleich zwei Wohnungen über das Portal an. Oder Tim*: Ganze 24 Inserate hat er geschaltet, viele davon am Schwanenwall. Es liegt nahe, dass hinter Tim eigentlich der Mann steckt, über den die Ruhr Nachrichten berichteten. Die Wohnungen am Schwanenwall werden nicht nur tageweise bei Airbnb angeboten, sondern auch für ganze Monate bei „Homelike“ oder „Home Company“, Plattformen, die extrem teuren Wohnraum für kurze Zeit vermitteln. Zielgruppe sind Menschen, die nur ein paar Wochen oder Monate in einer Stadt wohnen und nicht ins Hotel wollen. Die Anmietung ist unkompliziert, in die überteuerte Miete sind Energie und Heizung und alle denkbaren Zusatzkosten einkalkuliert.

Zweckentfremdung oder nicht?

Eigentlich hat die Stadt Instrumente, solchen Wildwuchs zu steuern. Dortmund ist eine von vier Städten in NRW, die eine Wohnraumschutz- bzw. Zweckentfremdungssatzung haben. Die besagt, dass eine Wohnung keinem anderen Zweck dienen darf als dem, zu wohnen. Die Nutzung als Büro, Kanzlei, Arztpraxis, Ferienwohnung oder ihr Leerstand muss genehmigt werden. Denn dieser Wohnraum, in Dortmund als schützenswert angesehen, steht dem Wohnungsmarkt nicht mehr zur Verfügung.

Die Satzung gilt erst ab 50 Prozent der Wohnfläche, und sie gilt nicht für Zweitwohnungen. Kriterien, ab welchem Zeitraum von einer gewerblichen Nutzung als Ferienwohnung auszugehen ist, enthält die Satzung nicht. In München und Hamburg ist eine Vermietung der gesamten Wohnung ab acht Wochen genehmigungspflichtig.

Alles halb so schlimm, so lässt sich eine Studie von empirica interpretieren. Im Auftrag von Airbnb hat das Institut den Einfluss der Plattform auf Wohnungsmärkte in Hamburg, Berlin, München und Dortmund untersucht. Das Ergebnis: In Dortmund seien im Jahr 2018 weniger als 200 der auf der Plattform angebotenen Unterkünfte komplette Wohnungen, und nur 22 seien so genutzt, dass sie als Zweckentfremdung zu werten sind. Wirklich nachprüfbar sind die Zahlen nicht.

Der nächste Punkt ist: Wer seine touristisch vermietete Wohnung nicht anmeldet, umgeht auch die in Dortmund fällige Beherbergungsabgabe. Dortmund hat zwar, als eine von nur zwei deutschen Städten überhaupt, mit Airbnb eine direkte Zahlung der „Bettensteuer“ vereinbart, ohne das die Stadt die konkreten Wohnungen und die vermieteten Zeiträume kennt. Der Städtetag NRW übt Kritik: „Eine solche Vereinbarung erleichtert die Kontrolle der Einhaltung einer existierenden Zweckentfremdungssatzung nicht.“ Denn die Verwaltung weiß offenbar nicht, wie viele Wohnungen in Dortmund wie oft an TouristInnen vermietet werden, und kann nicht nachprüfen, ob der Betrag hoch genug ist. „Eine Kontrolle des Prozesses durch das Steueramt findet nicht statt“, so die Kritik des Städtetags. Man sei auf Hinweise aus der Bevölkerung angewiesen, hieß es noch im März aus der Verwaltung. Damals lag kein Genehmigungsersuch vor, manuell werden die Plattformen nicht durchsucht.

Auch die SPD-Ratsfraktion setzt auf Hinweise von Bürgern. Wenn die verfügbaren Instrumente auch in Zukunft nicht helfen, sei „darüber nachzudenken, ob zusätzliches Personal zur Überprüfung von Anzeigen und Wohnungen eingestellt werden sollten.“ Die Grüne Fraktion wünscht sich mehr Kontrolle, zum Beispiel weitere Vereinbarungen gegen „professionellen Missbrauch“ von Vermietungen, eine Meldepflicht und feste Registriernummern für Anbieter und Wohnungen, mithilfe derer alle Buchungen nachvollziehbar sind.

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