Neuer Wohnungsmarktbericht Dortmund: Ernste Lage

Die Lage auf dem Dortmunder Wohnungsmarkt bleibt ernst. Die Wohnungsmieten sind weiter gestiegen, die Kaufpreise für neue Häuser gar um 20 Prozent. Von einer Entspannung könne „nicht die Rede sein“, sagt die Stadt – und ärgert sich auch, dass die Lage von der Landesregierung nicht anerkannt wird.

In ihrem Wohnungsmarktbericht untersucht die Stadt Dortmund jedes Jahr, wieviel und was für Wohnraum zur Verfügung steht, wieviel, was und wo neu gebaut wird, wie sich Miet- und Kaufpreise entwickeln und für wen die Wohnungssuche schwierig ist. Bei der Auswertung der Wohnungsannoncen aus dem vergangenen Jahr zeigte sich erneut: Die Angebotsmieten in Dortmund sind wieder gestiegen. Im Mittel wurden 2019 7,25 € Kaltmiete pro Quadratme­ter für eine zu vermietende Bestands­wohnung fällig (3,6 Prozent mehr als 2018), 10,89 € für eine Neubauwoh­nung (3,7 Prozent mehr). Wer ein Haus kaufen wollte, zahlte 2019 im Mittel gar 20 Prozent mehr als im Jahr davor.

Innerhalb des Stadtgebiets gibt es wei­terhin große Unterschiede: Während sich Bezirke wie Innenstadt-West, Oberdorst­feld, Wischlingen, Funkenburg oder Körne im Bereich von 7,00 € bis 7,50 € bewe­gen, liegen die Innenstadt-Nord, Phönix- West, Marten, Oespel, das Unionviertel oder Dorstfeld unter dem Durchschnitt; die Bezirke Cityring Ost, Westfalendamm, Huckarde, Deusen, Universität oder Eich­linghofen darüber. Spitzenreiter (8,50 € bis 10,45 €) bleiben Hombruch, Lücklemberg, Kirchhörde-Ost, die Gartenstadt-Süd, Hörde und Tremonia. Interessant: Im Unionviertel, vor zehn Jahren als künftiges Kreativquar­tier angepriesen, hat sich die Aufwertung bisher nicht in Mieten, wie im Klinik-, Kreuz-und Tremoniaviertel niedergeschlagen.

Weiter kaum Leerstand

Auch am Wohnungsleerstand lässt sich absehen, wie angespannt ein Wohnungs­markt ist. In Dortmund lag die Quote Ende 2019 bei 2,1 Prozent – zu niedrig für einen funktionierenden Wohnungs­markt. Zwar standen knapp 400 Woh­nungen mehr leer als ein Jahr zuvor, „von einer echten Marktentspannung kann […] nach wie vor nicht die Rede sein“, stellt der städtische Bericht fest. Auch hier gibt es Schwankungen über die Bezirke: In Grevel, Kruckel, Tremonia oder Kirch­hörde-Nord steht weniger als ein Prozent der Wohnungen leer, hohe Quoten sind in der Nordstadt und Außenbezirken wie Westerfilde, Holthausen oder Groppen­bruch zu verzeichnen, allerdings auch  innerhalb des Wallrings, im Unionviertel und – bedingt durch die anhaltende Räumung von mehr als 400 Wohnungen im Hannibal II vor drei Jahren – in Dorst­feld (16 Prozent). Und: Von den 6.750 leerstehenden Wohnungen in Dortmund stehen 3.500 mehr als zwei Jahre leer, schaffen es also gar nicht mehr so einfach auf den Wohnungsmarkt.

Konkurrenz ums Wohnen

Bezahlbarer Wohnraum wird also nach wie vor knapper. In Konkurrenz darum werden Menschen mit wenig Geld zuneh­mend abgehängt. Denn verglichen mit Köln oder Düsseldorf ist das Mietenniveau in Dortmund zwar niedrig, jedoch war die Steigerung (40 Prozent seit 2012) in keiner anderen NRW-Stadt derart hoch. Die Landesregierung sieht das übrigens nicht so eng: Die Novelle der Mieter­schutz-Verordnung, durch die bestimmte Mieterschutzinstrumente nur noch in ausgewählten Kommunen gelten, hat in Dortmund keinen Bestand.

Beim Blick auf den Wohnungsmarktbe­richt zeigt sich: Durch die Preisschraube, die sich seit Jahren nur nach oben dreht, werden vor allem die unteren Einkom­mensgruppen abgehängt und haben Probleme Wohnraum zu finden. 2.150 Haushalte waren 2019 wohnungssu­chend gemeldet, standen also auf der Warteliste des Wohnungsamtes für eine öffentlich geförderte Wohnung.

Von diesen gibt es immer noch zu weni­ge. In den vergangenen Jahren hat die Stadt einiges in Bewegung gesetzt, um das zu ändern. Auf immer mehr Bau­grundstücken gilt nun die verbindliche 25-Prozent-Quote für öffentlich geförder­ten Wohnraum, und Dortmund ist in die Mietenstufe 4 der Wohnraumförderung des Landes aufgestiegen. Das ist insbe­sondere für Investoren im öffentlichen Wohnungsbau ein Bonbon: Sie können im geförderten Wohnungsbau mehr Miete verlangen (6,20 €/qm statt 5,70 €), bekommen einen höheren Zuschuss und eine längere Kreditlaufzeit, was den staat­lich geförderten Wohnungsbau deutlich wirtschaftlicher und attraktiver macht. 2019 wurden insgesamt 238 Wohnun­gen bewilligt, davon 199 Neubauwoh­nungen, 29 Millionen Euro Fördergelder hat die Stadt dafür ausschütten können. Im Globalbudget des Landes NRW, das der Kommune jährlich für die eigene Verwendung für die Wohnraumförderung zu Verfügung steht, wären allerdings 39 Millionen gewesen – zehn Millionen Euro für öffentlich geförderten Wohnungsbau wurden von potenziellen Investoren gar nicht abgerufen. Trotz Anreizen bleibt das Bauen mit staatlicher Förderung also offenbar unattraktiv.

Lösung auf Zeit

Und ein Grundproblem bleibt: Öffent­lich geförderter Wohnungsbau hat ein Ablaufdatum, nach 15, 25 oder 30 Jah­ren endet die sogenannte Bindungsfrist und die Wohnung kann zur marktüb­lichen Miete angeboten werden. In den kommenden Jahren enden viele Fristen für die Preisbindung, bis 2022, schätzt das Wohnungsamt, dürften weitere 2.000 öffentlich geförderte, preisgebundene Wohnungen vom Markt verschwinden.

Seit Jahren gibt es darum Forderungen, auch vom Mieterverein Dortmund und Wohlfahrtsverbänden zum Beispiel im Netzwerk „arm in Arm“, den kommu­nalen Wohnungsbau zu intensivieren, also als Kommune selbst zu bauen und Wohnungen an diejenigen zu vermieten, die sich am Wohnungsmarkt nicht selbst versorgen können. Die drei Bauprojekte mit insgesamt 200 Wohnungen in Men­gede, Lütgendortmund und Huckarde sind weitgehend fertiggestellt – weitere sind bisher nicht geplant.

„Die Stadt Dortmund war zu wenig hart­näckig am Thema, dabei könnte sie über eigene Projekte Einfluss nehmen“, sagt Dr. Tobias Scholz, wohnungspolitischer Sprecher des Mietervereins Dortmund. Der Mieterverein hält ein kommunales Wohnungsbauprogramm mit 500 ge­förderten Wohnungen jährlich für nötig. „Mit DOGEWO21 und der Dortmunder Stadtentwicklungsgesellschaft stehen hierfür die Träger zur Verfügung“, so Scholz.

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