Schicksal für Horrorhaus besiegelt?

Pokern hinter verschlossenen Türen - "Was wird denn jetzt aus dem Haus?", fragt eine Anwohnerin von vielen an der Kielstraße 26. Das Hochhaus mit der tristen Waschbetonfassade steht seit sechs Jahren leer. Dieser Stillstand hat bald ein Ende: Obwohl nicht baufällig möchte die Stadt das "Horrorhaus" am liebsten abreißen. Und setzt dafür hinter den Kulissen alle Hebel in Bewegung. Im Frühjahr wird es die entscheidende Ratsvorlage geben, die das Schicksal des Wohnturms besiegeln soll.

Potenzielle Investoren und Ideengeber sitzen derweil, mit ihren Konzepten in der Tasche, auf der Reservebank. Zum Beispiel Hauseigentümer Christian Schmitt von der Julius Ewald Schmitt GbR und Wolfgang Bahrenberg, Geschäftsführer des Pflegebüros Bahrenberg. Sie haben der Stadt Anfang 2007 ihr gemeinsames Nutzungs- und Modernisierungskonzept vorgestellt. Ihre Idee: Auf den 5000 Quadratmetern Wohnfläche sollen nicht nur barrierefreie Wohnungen, sondern auch neue Dienstleistungen entstehen. Zum Beispiel Pflegeangebote.

Zwei Concierge-Mitarbeiter koordinieren zusätzliche Service-Leistungen: einen Hausnotruf, Hausmeisterdienste oder die Bestellannahme für einen Catering-Service. Außerdem sind sie die Kommunikationszentrale für gemeinsame Aktivitäten der Hausbewohner. Zielgruppe des Servicewohnens sind abgesehen von Senioren, die in ihrem Quartier wohnen bleiben wollen, junge Singles und Familien mit kleinen Kindern, "die von einem funktionierenden Quartier profitieren und Nachbarschaft für sich wieder entdecken wollen". Damit das funktioniert, soll auf dem Dach des Hauses ein Bistro entstehen. Mit dem Charakter eines Wintergartens und exklusivem Rundumblick über Dortmund. Die angebotenen Mahlzeiten werden frisch zubereitet. Geplant ist auch eine Rundum-Modernisierung auf hohem Niveau: U.a. sollen sämtliche 102 Wohnungen mit Echtholzböden und hochwertig ausgebauten Bädern ausgestattet und über die Hälfte barrierefrei ausgebaut sein.

Wohnsilo oder Experimentierfeld
Das klingt gut. Und enthält auch eine überraschende Erkenntnis: Ein Hochhaus ist unter bestimmten Bedingungen nicht nur ein anonymes Wohnsilo. Es könnte auch eine ganz neue Wohnqualität entstehen. Denn hier ist Raum für neue Ideen, die in einem "normalen" Mietshaus gar nicht realisierbar sind. Von der Idee, das Potenzial hinter der Tristesse zu entdecken, hatten sich 2005 schon Dortmunder Architekturstudenten beflügeln lassen. Und dabei faszinierende Entwürfe entwickelt: Von einem begrünten Dachgarten, Maisonette-Wohnungen für moderne Wohnnomaden bis hin zu generationenübergreifendem Wohnen in völlig neu gestalteten Grundrissen für unterschiedliche Nutzergruppen. Interessenten gibt es: Die Vorsitzende vom Verein "Anders leben e.V.", Ingeborg Sundermeier, hält das Konzept für ein durchaus spannendes Projekt.

Horrorhaus: reif für den Abriss?
Seit 2002 steht der 1969 erbaute 18-stöckige Wohnturm leer. Die Stadt bemüht sich seitdem, die ungeklärte Eigentumssituation zu lüften. Im Frühjahr 2007 hat sie eine Machbarkeitsstudie in Auftrag gegeben und einen Gutachter bestellt, der Vorschläge für wirtschaftliche Lösungen prüft. Die 74 insolventen Eigentümer der Wohnungen sind mittlerweile ermittelt. Um handlungsfähig zu werden, muss die Stadt Eigentümerin der Immobilie werden. Man ist mit den Gläubigern im Gespräch. Aber auch mit dem zuständigen NRW-Ministerium. Es soll geklärt werden, ob und mit welcher Summe der 1,9 Mill. Euro teure Abriss gefördert wird. "Laut Gutachten, das seit Ende Dezember vorliegt, ist der Abriss die wirtschaftlichste Alternative", so Ludger Wilde, Leiter des städtischen Planungs- und Bauordnungsamtes. Die hohen Modernisierungskosten und die ungeklärte Eigentümerlage habe viele Investoren abgeschreckt. Es hätte nur einen ernsthaften Antrag gegeben, der auch ein glaubwürdiges Finanzierungskonzept zu bieten hatte.

Die Geschichte ähnelt der anderer Wohntürme im nördlichen Ruhrgebiet. In Datteln, Marl und Bergkamen gibt es Beispiele dafür. In den 70er Jahren galten sie als Top-Adressen. Heute sind sie Abrisskandidaten. Oder schon abgerissen wie der "Goliath" in Marl. Die scheinbar unaufhaltsame Abwärtsspirale von Leerstand, mangelnder Modernisierung, Verwahrlosung und noch mehr Leerstand hat sie ins Wanken gebracht. Rettungsversuche durch Investoren oder Kommunen blieben in allen Fällen erfolglos. Aber ist das zwangsläufig und nur eine Frage der Investitionssumme? Oder auch eine der mangelnden Phantasie?

Schmitt und Bahrenberg jedenfalls sind überzeugt von ihrem Konzept. Sie glauben, dass das Aschenputtel sich zu einem zukunftsweisenden Leuchtturmprojekt der Nordstadt mausern kann. Und harren erstmal aus auf der Reservebank.

dazu ein Interview mit Chr. Schmitt und W. Bahrenberg:

Warum machen Sie sich für das Hochhaus Kielstraße stark?

Christian Schmitt: Es prägt das Stadtbild. Über die Jahre schleifen sich Blickperspektiven ein und schaffen Identifikation. So erwirbt sich auch ein Haus, das aus den 60er und 70er Jahren stammt, eine Daseinsberechtigung. Das Wichtigste ist mir die Aussage, da ist ein Haus wie viele in der Nordstadt, das unbewohnt ist, aus dem kann man was machen. Und wenn es toll wird, hat das Signalwirkung an alle, die dort Eigentum haben, die überlegen es zu verkaufen oder wegzugeben. Ein Haus, das leer steht, kann auch als Chance begriffen werden, dort Menschen unterzubringen, die wie der Verein "Anders leben" nach neuen Wohnformen und Vermietern suchen, die ihnen entgegen kommen. Man hat die Chance, von Grund auf etwas Neues aufzubauen.

Wie kam Ihre Zusammenarbeit zustande?

Wolfgang Bahrenberg: Wir haben uns kennen gelernt bei Veranstaltungen zum Masterplan Wohnen. Es geht heute nicht nur darum, über den demografischen Wandel und Seniorenwirtschaft nachzudenken, sondern über das Leben von Menschen in einem Quartier. Wir haben die Tradition der gewachsenen Quartiere. Es geht darum, die Bodenhaftung zu gewährleisten. Als Pflege-Dienstleister sehen wir wie die Leute leben. Wir bekommen mit, was eigentlich notwendig wäre. Wir füllen Lücken auf, die vorher nicht da waren. Vieles kann man aber nicht durch professionelle Arbeit erfüllen. Das kann keiner bezahlen. Es ist sinnvoller, die Strukturen so gestalten, dass man in einer gewohnten Umgebung so lange wie möglich selbständig leben kann.

Was ist das Besondere des Konzeptes?

CS: Das Hochhaus bietet mit seinem zentralen Eingangsbereich die Möglichkeit, Kommunikationsbereiche und Angebote zu schaffen, die anderswo nicht machbar wären. Ein wichtiger Aspekt ist der Concierge. Das Haus bietet Raum für unterschiedliche Zielgruppen, die auf den Etagen zusammenleben können, ohne ihre eigenen Interessen zu sehr zu vergewaltigen. Kommunikation und Distanz sind möglich. Wenn ich meine Privatsphäre haben will, gehe ich in meine Wohnung. Das ist heute gefragt.

WB: Es muss ein Büfett geben aus Dienstleistungen, aus denen ich individuell auswählen kann. Ca 1 Prozent aller Leute ist pflegebedürftig. Das sind bei 3000 Menschen 30 Personen, die einen Heimplatz brauchen. Wir wollen kleine Pflegeeinrichtungen im Quartier, die dafür sorgen, dass diese Menschen nicht in einen anderen Stadtteil umziehen müssen. Das hier ist dann kein Ghetto, die Leute kennen sich seit 30 Jahren.

Wie gehen Sie als Pflegedienstanbieter auf die besonderen Bedürfnisse von Migranten ein?

WB: Wir brauchen in der Nordstadt türkische Gesundheitszentren. Für unser Konzept Kielstr. soll es eine Parallelstruktur geben: Pflegeberatung auf Deutsch und Türkisch. Deutsche Küche und türkische Küche. Concierge-Mitarbeiter müssen Türkisch sprechen und den kulturellen Hintergrund kennen.

Ist der Concierge auch bezahlbar?

WB: Der Concierge ist der Vermittler, er ist die Anlaufstation. Eine Umlage auf die Nebenkosten wäre denkbar. Wir sind aber zuversichtlich, das moderat gestalten zu können. Man muss alle Dienstleister ins Boot holen, die auch etwas davon haben.

Was kostet die Modernisierung?

CS: 5500 Quadratmeter Wohnfläche ist natürlich eine riesige Fläche. Aber auch dafür gibt es Erfahrungswerte. In diesem Fall handelt es sich sogar um eine Intensivmodernisierung. Putz, Tapeten, Türen, Bäder, Heizung, Sanitär…alles muss erneuert und auf den neuesten Stand der Technik gebracht werden. Geplant sind eine Pelletheizung und eine neue Aufzugsanlage. Im Augenblick kalkulieren wir mit 3, 8 Mill. Euro, das sind ca. 680 Euro pro qm. Das ist viel Geld. Andererseits habe ich durch neue Nutzungen aber auch neue Einnahmen. Die Rechnung funktioniert übrigens nur, wenn die Gläubiger jetzt nicht auch noch einen Teil vom Kuchen wollen.

Bleiben die Mieten bezahlbar?

CS: Wir müssen mit einem marktgerechten Preis drangehen. ich gehe bei der Bruttomiete von 7 Euro aus. Die Nebenkosten sind nach der energetischen Sanierung aber erheblich günstiger. Hier im Stadtteil wird nach einer Recherche eines Mitarbeiters eine Grundmiete von 5 Euro gezahlt, also nicht weniger als in anderen Stadtteilen. Wenn der Markt die 7 Euro nicht hergibt, bleibt das finanzielle Risiko für uns trotzdem überschaubar. Ich bin aber überzeugt, für diese hochwertig modernisierten Wohnungen auch die passenden Mieter zu finden.

---