Neue Bundesregierung plant Angriffe auf das Mietrecht

Der schwarz-gelbe Koalitionsvertrag und die Mieter Teil 1 - Die neue schwarz-gelbe Bundesregierung versucht sich nach außen als sozial ausgewogen darzustellen. Es sind – vor allem in NRW – in nächster Zeit noch wichtige Wahlen zu gewinnen. Deshalb – und weil viele Punkte auch zwischen CDU, CSU und FDP umstritten sind - , vermeidet der Koalitionsvertrag an vielen Stellen klare Aussagen. Trotzdem enthält diese Regierungsprogramm – mal offen, mal verklausuliert – viele Zielsetzungen, die sich gegen die Interessen der Mieterinnen und Mieter richten. Nicht zuletzt beim Mietrecht.

"Wir wollen das Mietrecht auf seine Ausgewogenheit hin überprüfen und dabei seinen sozialen Charakter wahren", heißt es im Koalitionsvertrag. Damit wird die Mietrechtsreform des Jahres 2001 mit ihren wenigen Verbesserungen für die MieterInnen in Frage gestellt. Das Tabu der großen Koalition, die Finger vom Mietrecht zu lassen, ist gebrochen.

"Ausgewogenheit" meint in dieser Koalition eindeutig eine stärkere Gewichtung der Interessen der Vermieter. Vor allem die FDP hat diese Orientierung für ihre Klientel durchgesetzt. Der soziale Flügel in der CDU und vor allem in der CSU hat einstweilen verhindert, dass diese Interessen in all ihrer Härte sichtbar werden. Auch für die Union aber steht das Interesse der Eigentümer im Mittelpunkt. "Wir wollen die Wohneigentumsquote in Deutschland erhöhen", heißt es im Koalitionsvertrag. Und dieses Ziel zieht sich wie ein roter Faden durch alle relevanten Teile der Koalitionsvereinbarung.

Weniger Kündigungsschutz
"Die Kündigungsfristen für Vermieter und Mieter sollen einheitlich sein", heißt es lapidar im Koalitionsvertrag.
Hinter dieser Aussage verbirgt sich der Angriff auf ein zentrales Element der Mietrechtsreform des Jahres 2001: Die Fristen für die Kündigung durch den Mieter wurden auf einheitlich 3 Monate herabgesetzt, um den Umzug für Mieter zu erleichtern. Bei der Kündigung durch den Vermieter blieb es aber bei längeren Fristen je nach Mietdauer: 6 Monate nach 5 Jahren, 9 Monate nach 8 Jahren. Damit wurden vor allem Mieter geschützt, die von einer begründeten Kündigung wegen Eigenbedarfs oder nicht angemessener wirtschaftlicher Verwertung betroffen waren. Denn bei starken Verstößen gegen den Mietvertrag – z.B. Zahlungsverzug – konnte ohnehin fristlos gekündigt werden.

Der Wortlaut des Koalitionsvertrages könnte nun sowohl eine Verkürzung der Kündigungsfristen des Vermieters als auch eine Verlängerung der Kündigungsfristen durch langjährige Mieter bedeuten. Wie aus den Koalitionsverhandlungen bekannt wurde, geht es aber um die Absenkung der Fristen bei Kündigungen durch den Vermieter.

Absage an Rolle der Mieter beim Klimaschutz
Zweiter Angriffspunkt der Koalition sind Mieterrechte, die angeblich eine Verbesserung der Energieverbrauchs durch Umbaumaßnahmen im Wege stehen. "Wir wollen klima- und umweltfreundliche Sanierungen erleichtern und dabei die freie Entscheidung des Vermieters beibehalten", heißt es dazu im Koalitionsvertrag.

Damit wendet sich die Koalition ausdrücklich gegen Überlegungen von SPD und auch Grünen, die den Mietern Minderungs- und Initiativrechte bei unzureichender Wärmedämmung einräumen wollten. Eine Stärkung der Mieterrechte wäre in der Tat erforderlich, um Vermieter, die ihre Wohnungen vernachlässigen und nicht in den Klimaschutz investieren, auf Trab zu bringen. Sie wäre auch erforderlich, um Mietsteigerungen zu begrenzen und die Planung der Maßnahmen stärker auf die Mieterbedürfnisse abzustellen. Die schwarz-gelbe Koalition hat diesen Bestrebungen für mehr Ausgewogenheit und mehr Klimaschutz eine klare Absage erteilt.

Weniger Rechte bei Modernisierung
Die Regierung will stattdessen die ohnehin schon geringen Mieterrechte bei energetischen Modernisierungen empfindlich schwächen. "Die Hürden im Mietrecht für eine energetische Sanierung zum gemeinsamen Vorteil von Eigentümern und Mietern werden gesenkt", heißt es. Und: "Baumaßnahmen, die diesem Zweck dienen, sind zu dulden und berechtigen nicht zur Mietminderung."

"Geduldet" werden müssen Modernisierungen, die der Verringerung des Energieverbrauchs dienen schon heute fast immer. Es ist schwer vorstellbar, was die Regierung da noch verschärfen will. Vielleicht will sie die Ankündigungs- und Mitteilungspflichten des Vermieters in Bezug auf die zu erwartende Mieterhöhung weiter abbauen.
Klar ist dagegen, was sie mit der "Mietminderung" meint: Umbaumaßnahmen führen für die Mieter vorübergehend zu teilweise starken Einschränkungen des Gebrauchs der Mietsache. Deshalb sind sie bei solchen Beeinträchtigungen (Lärm, Dreck, Nichtnutzbarkeit einzelner Räume) zu Mietminderungen berechtigt.
Dieses Recht abzuschaffen, bedeutet einen sehr tiefen Eingriff in die Systematik des Mietrechts. Denn das Recht auf Mietminderung gilt bislang im Prinzip unabhängig davon, aus welchen Gründen der Wohnwert der Wohnung beeinträchtigt ist, so lange nicht der Mieter die Schäden verursacht. Wird dieser Grundsatz nun bei Modernisierungen verlassen, drohen weitere Verschiebungen zu Lasten der Mieter.

Zunächst aber würde die Umsetzung dieser Regierungspläne bedeuten, dass Mieter auch bei erheblichen Belastungen durch Umbauten die volle Miete zahlen müssen. Dies kann sich auf viele Monate ausdehnen, und es ist als Folge mit einer Erhöhung der Belastungen zu rechnen. Denn mit dem abgeschafften Minderungsrecht entfällt auch ein wichtiger Anreiz für den Vermieter, die geplanten Maßnahmen zügig und schonend durchzuführen.

Tendenz: Die Mieter werden entrechtet. Die Vermieter sollen nach Gutsherrenart frei schalten und walten können. Man darf gespannt sein, wie die "Sanierung zum gemeinsamen Vorteil von Eigentümern und Mietern" definiert werden wird.

Contracting für höhere Mieten und Nebenkosten
In diesem Zusammenhang will die Koalition außerdem noch "die bestehenden Möglichkeiten der gewerblichen Wärmelieferung (EnergieContracting) im Mietwohnungsbereich" erweitern.

Bei Neubauten und neuen Vertragsabschlüssen ist das Contracting, also die Belastung des Mieters mit den kompletten Kosten des gewerblichen Betriebs einer ausgelagerten Heizungsanlage, schon heute zulässig. Die Zielsetzung der Koalition kann sich also nur auf die Schwächung der Mieterrechte bei bestehenden Mietverträgen beziehen, die keine Auslagerung zulassen.

Eine starke Erleichterung des Contractings könnte dazu führen, dass der Vermieter die Heizungsanlage ohne Zustimmung des Mieters und ohne Absenkung der Grundmiete einem privaten Investor überlässt, der dann die höheren Kosten von den Mietern verlangt.

Höhere Nebenkosten durch Umsatzsteuer auf kommunale Dienstleistungen?
Bereits während den Koalitionsverhandlungen waren Pläne zur Einführung einer Umsatzsteuerpflicht auf kommunale Dienstleistungen wie Abwasser und Müllabfuhr bekannt geworden. Dabei ging es um den folgenden Satz in einem Arbeitspapier der Koalition: "Wir streben Wettbewerbsgleichheit kommunaler und privater Anbieter insbesondere bei der Umsatzsteuer an, um Arbeitsplätze zu sichern und Investitionen zu ermöglichen."

Dies konnte nur bedeuten, dass auch für bislang von der Mehrwertsteuer befreite Dienstleistungen nun der volle Umsatzsteuersatz verlangt werden sollte.
Bei Einführung der Mehrwertsteuerpflicht müssten die kommunalen Versorger einen wesentlichen Teil der Mehrwertsteuer an die Verbraucher weitergeben. Die Nebenkosten könnten erheblich steigen.

In den letzten Wochen kam es deshalb bereits zu breiten Protesten von Mieterbund, Städtetag und kommunalen Versorgern. Darauf reagierten Sprecher der Koalition mit der Versicherung, es werde nicht zu den befürchteten Gebührensteigerungen kommen.

Der Satz zur Umsatzsteuer blieb gleichwohl in der Koalitionsvereinbarung. Allerdings heißt es auch: "Aufgaben der Daseinsvorsorge sollen nicht über die bestehenden Regelungen hinaus steuerlich belastet werden." Hier ist nun entscheidend, was unter "Aufgaben der Daseinsvorsorge" verstanden wird. Das Kanalnetz, die Trinkwasserversorgung, die Müllentsorgung, die Unterhaltung von Straßen und der öffentliche Verkehr – all das ist nach bisherigen Auffassungen auch "öffentliche Daseinsvorsorge".

Die Auseinandersetzung hat einen starken Bezug zum EU-Recht, denn die Steuerbefreiung bestimmter Dienstleistungen kann in Konflikt mit den Wettbewerbsregeln geraten. Auf EU-Ebene gibt es deshalb ein intensive Auseinandersetzung darum, welche Leistungen im öffentlichen Interesse von den Wettbewerbsregeln ausgenommen werden, - gerade auch in Bezug auf den sozialen Wohnungsbau und die Mehrwertsteuer auf Wohnkosten.

"Mietnomaden" als Vorwand für weitere Verschärfungen?
Erheblichen Raum in den Koalitionsverhandlungen scheinen Maßnahmen zur Bekämpfung der "Mietnomaden" eingenommen zu haben. "Mietnomaden" sind Leute, die von Wohnung zu Wohnung ziehen ohne ihre Miete zu zahlen.
Wer gegen dieses durch die Haus- und Grundbesitzer hochgespielte Problem vorgeht, zugleich aber über die Belastung der Mieter durch Wohnungsspekulanten schweigt, setzt sich den Verdacht der Unausgewogenheit aus. Im Koalitionsvertrag heißt es deshalb nun: "Mietnomadentum sowie Luxussanierungen zum Zwecke der Entmietung werden wir wirksam begegnen." Konkrete Maßnahmen aber erwägt die Koalition nur zu Lasten der angeblichen "Nomaden".

Erstens soll das Melderecht so geändert werden, dass der Vermieter eine Anmeldung wieder bestätigen muss. Damit wird zum Beispiel verhindert, dass Leute in eine Wohnung ziehen ohne einen Mietvertrag zu haben. Es erschwert aber auch das Leben von Wohngemeinschaften und von abwesenden Vermietern.

Zweitens – so wurde aus den Koalitionsverhandlungen bekannt – soll die Vollstreckung von Räumungsurteilen beschleunigt werden. Hier ist die Frage, wie dies ohne Personalaufstockung bei den Gerichten erfolgen soll und es besteht die Gefahr, dass "das Kind mit dem Bade" ausgeschüttet wird. Änderungen zur Beschleunigung des Räumungsprozesses könnten schnell auch Menschen betreffen, die ohne Vorsatz oder Verschulden in Mietrückstände geraten sind oder aus anderen Gründen gekündigt wurden. Beschleunigung bedeutet, dass weniger Zeit für die Abwendung der Räumung oder die Suche nach Ersatzwohnraum zur Verfügung steht. Dies kann sehr schnell zu erhöhter Wohnungs- und Obdachlosigkeit führen.

Im Koalitionsvertrag findet sich dazu nun lediglich der Satz: "Mietrechtliche Ansprüche müssen auch wirksam vollstreckt werden können." Das kann sich über den Räumungsanspruch hinaus auf viele Bereiche beziehen, zum Beispiel auch auf die Mietzahlung. Allerdings haben auch Mieter häufig Probleme mit der Vollstreckung ihrer Ansprüche. Hier könnte sich ein breites Auseinandersetzungsfeld entwickeln, das neben dem BGB auch die Zivilprozessordnung betrifft.

Fazit: Der Burgfrieden ist gebrochen
Diese Regierung will im Miet- und Prozessrecht ebenso wie beim Steuerrecht das Kräftegleichgewicht systematisch zu Lasten der MieterInnen verschieben. Bei der Umsetzung ihrer Ziele muss sich die Koalition aber auf zahlreiche Umsetzungsprobleme und den Widerstand des Mieterbundes und seiner Verbündeten gefasst machen. Ein achtjähriger "Burgfrieden" um das Mietrecht ist gebrochen. Jetzt wird sich auch die Mieterseite nicht mehr mit Defensive begnügen müssen.

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