Vorsicht bei befristeten Mietverträgen und Kündigungsausschlüssen

Mit der sog. Mietrechtsreform aus dem Jahr 2001 wurde die drei–monatige Kündigungsfrist für Mieter festgeschrieben. Nach einer erforderlichen Nachbesserung galt dies dann auch für fast alle zuvor geschlossene Mietverträge. Die neue Bundesregierung plant hier eventuell Änderungen (Verlängerung auf sechs Monate ?).

Die Dreimonatsfrist für Mieter hat einen hohen Bekanntheitsgrad. Weniger bekannt ist, dass Vermieter mit einem sog. Kündigungsausschluss per Mietvertrag die Dreimonatsfrist zumindest zeitweilig „aushebeln“ können. Hierzu unser Ratgeber. Eine sinnvolle Mietrechtsänderung wäre das „Verbot“ von Kündigungsausschlüssen!
Seit 2001 geschlossene Mietverträge können nur in wenigen Ausnahmefällen so befristet werden, dass das Mietverhältnis zu einem bestimmten Zeitpunkt ohne wenn und aber endet. Dazu müssen die Beendigungsgründe bereits im Mietvertrag benannt sein. Im Zweifel lohnt sich eine rechtliche Beratung.
Tückisch für Mieter sind dagegen sog. Kündigungsausschlüsse. Der Mietvertrag läuft unbefristet, aber Mieter und Vermieter verzichten für einen festgelegten Zeitraum auf ein Kündigungsrecht. Viele Mieter glauben, dass es ohne Ausnahme immer ein drei-monatiges Kündigungsrecht für Mieter gibt. Beim Abschluss neuer Mietverträge ist wichtig, zu kontrollieren, ob ein wirksamer Kündigungsausschluss enthalten ist.
Wichtige Einzelheiten hierzu hat nun der Bundesgerichtshof in seinem Urteil 15.Juli 2009 (VIII ZR 307/08) entschieden:

Grundsätzlich ist ein befristeter Kündigungsausschluss zulässig. Hiefür gibt es aber Grenzen:
• Ein einseitiger Kündigungsausschluss für den Mieter ist nur bei Staffelmiete oder anderen schwerwiegenden Interessenlagen des Vermieters wirksam.
• Ein beidseitiger Kündigungsausschluss darf maximal vier Jahre betragen.
• Ein Kündigungsausschluss gegenüber einem Studenten, der ausbildungsbedingt sein weiteres Leben nicht langfristig planen kann ist unzulässig.

Wenn ein Kündigungsausschluss unwirksam ist, kann das Mietverhältnis seitens des Mieters jederzeit mit drei Monaten Frist gekündigt werden. Ist man auf eine kurzfristige Umzugsmöglichkeit angewiesen und der Vertrag enthält eine wirksame Regelung, muss mit dem Vermieter über die Streichung oder zeitliche Verkürzung vor der Unterzeichnung verhandelt werden.

AZ: BGH VIII ZR 307/08

---