Mieterrechte bei der kalten Räumung

Das Ausräumen einer Wohnung ohne Räumungsurteil kann für den Vermieter teuer werden.

Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH kann zwar ein Kündigungsrecht des Vermieters schnell entstehen, wenn der Mieter seine Miete gar nicht, ohne Grund nur teilweise oder unregelmäßig zahlt. Dieses ist aber kein Freibrief für den Vermieter, sich ebenfalls vertragswidrig zu verhalten. So dürfen z.B. Versorgungsleitungen für Strom-, Wasser und Wärme nicht wegen Mietschulden abgestellt werden, solange der Vermieter zumindest für den laufenden Bezug von Energie oder Wasser Miete erhält. Auch darf der Vermieter nach einer Kündigung nicht etwa eigenmächtig die Wohnung aufbrechen und räumen. Derartiges ist auch strafbar.

Der BGH hatte nun einen Fall zu entscheiden, in dem der Vermieter erst gekündigt, dann aber nicht auf Räumung geklagt hatte, sondern stattdessen die Wohnungstür aufbrach und die Wohnung ausräumte. Der Mieter klagte daraufhin auf Schadensersatz für seine vernichtete Einrichtung, abzüglich der von ihm noch geschuldeten Mieten. Im konkreten Fall ein verbleibender Schadensersatzbetrag von immerhin mehreren 10.000 €.

Die Vorinstanzen hatten die Klage des Mieters abgewiesen, da dieser nicht ausreichend nachweisen konnte, welche Einrichtungsgegenstände in der Wohnung verblieben waren und welchen Wert diese noch hatten.

Dem ist der BGH entgegengetreten. Derjenige, der (zudem noch unberechtigterweise) eine Wohnung räumt, ist verpflichtet, ein umfassendes Bestandsverzeichnis über die vorgefundenen Gegenstände anzufertigen und muss die geräumten Sachen sorgfältig aufbewahren. Andernfalls trifft den Vermieter die Beweislast, die Angaben des Vermieters zu den Einrichtungsgegenständen und deren (hier durch ein vom Mieter veranlasstes Gutachten geschätzten) Wert detailliert zu widerlegen. Ohne das Bestandsverzeichnis wird dieses kaum möglich sein. Nach den Umständen wird es einem Mieter in einer solchen Situation kaum möglich sein, einen detaillierten Schaden darzulegen. Dann ist aber – so der BGH – das Gericht verpflichtet, den Schaden nach den vorhandenen Angaben zu schätzen.

Das Aufbrechen einer Wohnung ohne Räumungsurteil zählt daher nicht nur als verbotene Eigenmacht, sondern kann für einen Vermieter auch teuer werden. Grund dafür ist, dass die Rechtsordnung für solche Fälle ein geregeltes Verfahren vorsieht, den Räumungsprozess. Wer sich als Mieter nicht an seinen Vertrag hält, kann u.U. eine Kündigung riskieren. Wer sich als Vermieter nicht an die Rechtsordnung hält, riskiert Schadensersatz.
BGH v. 14.07.2010 -VIII ZR 45/09-

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