Annington glänzt mit Rekord-Rhetorik

Großvermieter in Finanzierungschwierigkeiten strebt Börsen-Exit als europäische AG an - Laut dem am 10. Mai vorgelegten Geschäftsbericht 2011 hat die Deutsche Annington wieder einmal "die Erwartungen übertroffen". Rekordverdächtig ist auf jeden Fall die Rhetorik, mit der sich der größte Vermieter in Deutschland trotz offensichtlicher Probleme als gleichzeitig kundenfreundlich, sozial und wirtschaftlich erfolgreich feiert. Mieterforum Ruhr weist auf einige Widersprüche und Nebenwirkungen dieser "Erfolgsbilanz" hin.

Gestiegene Mieten freuen den Vermieter und seine Geldgeber, nicht aber die Mieter. Aber um welche Beträge geht es überhaupt? Die Annington rühmt sich, die Mieten zwischen 2010 und 2011 um durchschnittlich 1,8 % auf 5,15 €/qm angehoben zu haben. Dahinter verbergen sich sowohl Mieterhöhungen unter Berufung auf die ortübliche Vergleichsmiete als auch Umlagen von Modernisierungskosten.

ERHÖHUNGEN BIS ZUR GESETZLICHEN GRENZE
Mieterorganisationen aus dem Ruhrgebiet können bestätigen, dass es bei der Annington in den letzten Jahren vermehrt Mieterhöhungen gab. Dabei ging der Vermieter regelmäßig an die Grenze des rechtlich möglichen. sehr zum Verdruss der Mieter, die die Gegenleistung für die "Mietanpassung" vermissen.

Der Annington kommt zu Gute sie in großem Umfang ehemalige Sozialwohnungen mit vergleichsweise niedrigen Mieten erworben hat und dass langjährige Mieter der Werkssiedlungen nicht so schnell ausziehen. Unter diesen Bedingungen bestehen auch auf angeblichen "Vermietermärkten" im Ruhrgebiet Erhöhungsspielräume.

In den fünf Jahren zwischen 2006 und 2011 stiegen die Netto-Mieten der Annington um 10,3 %, obwohl in den meisten Fällen die Wohnungen und der Service sicher nicht besser geworden sind. In anderen Fällen hat die Annington überfällige Instandsetzungen als Modernisierungen ausgegeben, um Mieterhöhungen begründen zu können.

Besondere Sprünge machen die Mieterlöse der Annington trotzdem nicht. Die annualisierte Nettokaltmiete stagnierte 2011. Bei den Mieterlösen lag die Steigerung zwischen 2010 und 2011 bei unter 1 % und trug nur mit 7 Mio. € zum verbesserten Jahresergebnis bei.

GESTIEGENE LEERSTANDSQUOTE WIEDER GESENKT
Der Leerstand sank angeblich von 5,1 % auf 4,3 %. Dazu muss man allerdings wissen, dass die Leerstandsquote 2008 noch lediglich 3,9 % betrug. Sie stieg dann in Folge der Rationalisierungsmaßnahmen bei der "Callcenter"-Einführung sprunghaft um 2 Prozentpunkte an. Nur unter großen Mühen und Korrekturen am Verwaltungsmodell konnte die Annington diesen selbst erzeugten Leerstand nun schrittweise wieder abbauen.

WERTBERICHTIGUNGEN ERKLÄREN JAHRESERGEBNIS
Die Steigerung des Jahresergebnisses vor Steuern von 159 Mio. € auf 578 Mio. € ist nur zu einem geringeren Teil auf erfolgreiche Vermietungen zurückzuführen. Den Hauptbeitrag leistete eine kräftige Wertkorrektur in Höhe von 249,4 Mio. € bei den Immobilien. Dafür wurden Erwartungen an zukünftige Verkaufs- und Mieterlöse hochgerechnet.

Solche Wertkorrekturen sind bei der Annington üblich. Nach oben und nach unten. Noch 2008 hatte es eine Abwertung in Höhe von 428 Mio. € gegeben. Diese Schwankungen sagen wenig über die eigentliche Substanz des Unternehmens und mehr über Schwankungen bei den Erlöserwartungen im Immobilienhandel aus.

Ein erhöhter Immobilienwert macht sich bei den Kreditgebern und auch bei einem geplanten Exit mit Aktienverkäufen natürlich besser als ein niedriger, der aber steuerliche Vorteile haben kann.

Mit 64,9 Mio. € zum Ergebnis beigetragen haben außerdem die Erlöse aus den Immobilienverkäufen. Diese liegen allerdings deutlich unter den Werten des Vorjahres, obwohl die Zahl der verkauften Wohnungen von 2.584 auf 3.169 gesteigert wurde. Wie andere Finanzinvestoren hat die Annington begonnen, sich von weniger lukrativ erscheinenden Immobilien auch dann zu trennen, wenn dabei nur wenig Gewinn erzielt wird. Noch vor wenigen Jahren widersprach das der Philosophie des auf Wachstum getrimmten Konzerns. Die Zeiten sind vorbei. In 2011 wurde nicht eine Wohnung dazu gekauft.

REFINANZIERUNG DER GRAND-VERRIEFUNG
Alle Welt spannt gebannt auf die seit 2011 intensiv geführten Refinanzierungsbemühungen um die GRAND-Verbriefung, die 2013 fällig ist. Der Geschäftsbericht wiederholt, was wir seit dem letzten Spätsommer von diesen Bemühungen wissen.

Die angekündigte Mitteilung von Details der Refinanzierungsplaung ist nun seit November überfällig, auch die selbst gesetzte Nachfrist für Ende 2011 ist ohne weitere Mitteilung verstrichen. Im März wertete die Rating-Agentur Standards & Poor die sichereren A- und B-Notes der Verbriefung ab, weil der Zeitraum zur Befriedigung aller Gläubiger-Ansprüche an den 4,7 Mrd. € schweren Kredit nach Platzen einer Komplettrefinanzierung 2013 nur kurz sei.

Während Immeo ihre Verbriefung vor einigen Wochen komplett refinanzieren konnte, wird es für die Annington zunehmend eng.

"INSOURCING" - "HAUSMEISTER" - "NEUE ARBEITSPLÄTZE"?
Angeblich 1000 neue Arbeitsplätze will Annington in einer neuen "Objektbetreuer-Organisation" und mit Partnerunternahmen im Reparaturbereich schaffen. Die neuen "Objektbetreuer" sollen nicht nur Hausmeister, sondern auch "Qualitätsmanager und Koordinatoren vor Ort" sein. "Sie sind das Gesicht und die Stimme der Deutschen Annington in den Siedlungen", heißt es wörtlich.

"Dass wir bei der Auswahl der Bewerber verstärkt eigene Mieter, über 50jährige und Arbeitsuchende berücksichtigen, unterstreicht den hohen sozialen Anspruch, mit dem wir unserer gesellschaftlichen Verantwortung gerecht werden." Soweit Mieterforum Ruhr erfahren hat, werden v.a. Nebenjobs und geringfügige Beschäftigungen begründet. Allein dadurch relativieren sich die Zahlenangaben zu den angeblichen "neuen Arbeitsplätzen" erheblich. Mit der Gewerkschaft Verdi gibt es Streit um die geplante Tarifflucht.

INKASSO
Das Outsourcing des Mietrückstände-Inkassos verklausuliert die Annington mit besonders schönen Formulierungen: "Mit der Gründung der Deutschen Wohn-Inkasso GmbH rücken wir auch in schwierigen Situationen näher an unseren Kunden heran. Ziel ist es, mit den betreffenden Mietern eine gemeinsame Lösung aus den Schulden zu finden. Wir planen daher zusammen mit der Arbeiterwohlfahrt eine Schuldnerberatung anzubieten."

Die Mieterorganisationen haben bislang eher Erfahrungen mit schlecht belegten und teuren Inkassoforderungen gemacht. Die Zahlungserinnerungen sollen einschüchtern und durch die Kostenabwälzung zusätzliche Einnahmen ermöglichen.

BESTANDSINVESTITIONEN
"Bereits 2011 haben wir insgesamt 192,1 Mio. Euro für die Modernisierung und Instandhaltung unserer Wohnungsbestände aufgewendet – das sind rund 16 Euro pro Quadratmeter vermieteter Wohnfläche", heißt es im Geschäftsbericht. "Eine Summe, mit der die Deutsche Annington in der Immobilienbranche Maßstäbe setzt. Im laufenden Jahre wird dieser Ansatz noch einmal erhöht, auf dann 17,8 Euro pro Quadratmeter, das sind aufs Jahr gerechnet 211,1 Mio. Euro."

Hinter dieser „frohen Botschaft“ verbergen sich unterschiedliche Positionen. Zum einen geht es um die laufenden Aufwendungen für die Pflege des Wohnungsbestandes. Nur diese führen zu Erlösschmälerungen im Jahresergebnis. Sie heißen im Geschäftsbericht der Annington „Aufwendungen für Instandhaltung und Modernisierung“, - offensichtlich, weil nicht nur Instandhaltungskosten im engeren Sinne, sondern auch Instandsetzungen und andere Bestandsinvestitionen hierunter gefasst werden, soweit sie nicht bilanziell aktiviert wurden.
Diese Aufwendungen für Instandsetzungen und Modernisierung sind 2011 gegenüber dem Vorjahr von 10,35 €/qm auf 10,81 €/qm gestiegen. Insoweit es sich hier tatsächlich um Instandhaltungs-Aufwendungen handelt und nicht umfangreichere Erneuerungs- und mietrechtliche Modernisierungsmaßnahmen mit eingerechnet wurden, bewegt sich dieser Betrag tatsächlich auf eine generell erträgliche Instandhaltungs-Quote zu. Allerdings wird der enorme Nachholbedarf im Annington-Bestand dabei nicht berücksichtigt.
Selbst von der Annington wurde schon mal mehr ausgegeben. 2006 waren es noch 11,37 €/qm.

Eine markantere Steigerung gegenüber dem Vorjahr gibt es bei einer anderen Position, den "aktivierten Modernisierungskosten" der Bilanz, also wertsteigernden Investitionen, die auch mieterhöhungswirksam sind und das Jahresergebnis nicht belasten. Hier erhöhte sich der Betrag pro qm von 3,82 auf 5,29 Euro. Mehr ausgegeben wurde hier noch 2008: 5,49 €/qm. Die Modernisierungen konzentrieren sich auf bestimmte Modernisierungsprojekte, kommen also nicht allen Standorten zu Gute.

Auch die Summe der Ausgaben für Instandhaltung und Modernisierung bleibt mit 16 €/qm trotz positiver Tendenz auch weiterhin deutlich hinter den Erfordernissen der Wohnungsbestände im Ruhrgebiet zurück. Andere Wohnungsunternehmen mit einem vergleichbaren Wohnungsbestand geben über 30 € pro Quadratmeter aus.

PLANUNG DES BÖRSEN-EXITS ANGEKÜNDIGT
Mit der Umwandlung in eine Aktiengesellschaft nach europäischem Recht will die Deutsche Annington die Option für einen Börsengang öffnen. Damit wird erstmals hochoffiziell die Planung eines Börsengang zugegeben. "Ob und wann wir diesen Schritt gehen, bleibt allerdings offen", heißt es im Geschäftsbericht aber auch.

Die Annington hält sich weiter alle Türen offen.

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