Lukas kommentiert ... aktuelle Urteile des Bundesgerichtshofs

Eine der wichtigen Aufgabe von Lukas Siebenkotten, seines Zeichens Direktor des Deutschen Mieterbunds (DMB), ist die Kommentierung von Urteilen des Bundesgerichtshofs. Denn der BGH ist seit zehn Jahren letzte Instanz in mietrechtlichen Streitfragen. Hier die letzten drei Urteile:

Höhere Vorauszahlungen nur bei korrekter Abrechnung
"Die Entscheidung ist sachgerecht und richtig. Ich begrüße, dass der Bundesgerichtshof seine bisherige Rechtsprechung korrigiert und jetzt klarstellt, höhere monatliche Vorauszahlungen auf die Betriebskosten kann der Vermieter nur auf der Grundlage einer korrekten und fehlerfreien Abrechnung fordern", kommentierte der DMB-Direktor die Urteile des BGH vom 15. Mai.

Hintergrund der Rechtsstreitigkeiten waren Räumungsklagen der Vermieter, die ihren Mietern fristlos gekündigt hatten, weil diese Erhöhungen auf die Betriebskostenvorauszahlungen nicht oder nur teilweise geleistet hatten. Die Mieter weigerten sich, die erhöhten Vorauszahlungen zu leisten, weil die Abrechnungen der Vermieter inhaltliche Fehler aufwiesen. So bestanden Einwendungen gegen die Position "Hausmeister", und der Umlageschlüssel für "Wasser und Abwasser" war falsch. Obwohl schon vor Jahren ein Gericht bestätigte, dass die Abrechnung fehlerhaft sei, änderte der Vermieter auch in den Folgejahren den Umlageschlüssel nicht, rechnete falsch ab und erhöhte jedes Mal die laufenden monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen.

Zu Unrecht, wie der Bundesgerichtshof entschied. Der Vermieter darf die Vorauszahlungen nur anpassen, soweit seine Forderung auf einer inhaltlich korrekten Abrechnung beruht. Dem Vermieter dürfe nicht die Möglichkeit eröffnet werden, aufgrund einer fehlerhaften Abrechnung Vorauszahlungen in einer Höhe zu erheben, die ihm bei korrekter Abrechnung nicht zustünden.

Siebenkotten: "Nach dem Gesetz ist der Vermieter verpflichtet, korrekt abzurechnen. Deshalb darf es auch nicht sein, dass ein Vermieter auf Grundlage falscher Abrechnungen Betriebskostenvorauszahlungen kalkuliert und Forderungen stellt. Aberwitzig wäre es, wenn Mieter, die sich gegen falsche Abrechnungen wehren und sich weigern, höhere Vorauszahlungen zu leisten, mit einer Kündigung rechnen müssten. "
VIII ZR 245/11 und VIII ZR 246/11

Evangelische Kirche darf Wohnungen für Diakonie kündigen
"Mit dieser Entscheidung werden die Kündigungsmöglichkeiten für Vermieter deutlich erweitert. Sie können sich auf ein berechtigtes Interesse auch dann berufen, wenn nicht sie selbst sondern eine ihnen "nahestehende juristische Person" die Räume nutzen will", kommentierte Lukas Siebenkotten die Entscheidung des BGH vom 9. Mai.

Der BGH gab der Räumungsklage der evangelischen Kirche Düsseldorf statt. Die hatte die Mietwohnung mit der Begründung gekündigt, die Diakonie Düsseldorf e.V. wolle in den bisher als Wohnung genutzten Räumen eine Beratungsstelle für Erziehungs-, Ehe- und Lebensfragen eröffnen. Entscheidend war für die Karlsruher Richter, dass auch die Diakonie zum Gesamtkomplex der evangelischen Kirche gehört und letztlich auch für die Düsseldorfer Kirchengemeinde diakonische Aufgaben erfüllt. Deshalb gehe es bei der Kündigung der evangelischen Kirchengemeinde nicht um die Verwirklichung fremder Interessen sondern auch um die Durchsetzung eigener Interessen.

Siebenkotten: "Problematisch ist schon, dass hier eine Wohnung gekündigt wird, damit in den Räumen Büros eröffnet werden können. Wenn dann aber auch noch eine Organisation zugunsten einer anderen, rechtlich selbständigen Organisation die Kündigung aussprechen kann, werden die Kündigungsrechte für Vermieter unangemessen erweitert."
BGH VIII ZR 238/11

Kündigung wegen Betriebskostenvorauszahlungen
"Das Urteil ist problematisch. Im Bereich der Sozialwohnungen drohen neue Streitigkeiten und Rechtsunsicherheiten", kommentierte der Direktor des DMB eine weitere Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 9. Mai. "Mietern in Sozialwohnungen droht die Kündigung, wenn sie die Erhöhung von Betriebskostenvorauszahlungen nicht zahlen. Damit haben sie unter dem Strich weniger Rechte als Mieter in frei finanzierten Wohnungen".

Nach der letzten Betriebskostenabrechnung hatte der Vermieter die monatlichen Vorauszahlungsbeträge für den Mieter um 30,50 Euro erhöht. Der Mieter zweifelte die Richtigkeit der Abrechnung aber an und zahlte auch die erhöhten Vorauszahlungsbeträge nicht. Hierauf kündigte der Vermieter fristlos. Das Amtsgericht und das Landgericht Hamburg wiesen die Räumungsklage als unbegründet ab. Der Bundesgerichtshof hob diese Entscheidung jetzt auf und bestätigte, Mieter in Sozialwohnungen, die erhöhte Vorauszahlungsbeträge nicht zahlen, müssen mit der fristlosen Kündigung rechnen.

Siebenkotten: "Das ist nur schwer nachvollziehbar. Zumal bei frei finanzierten Wohnungen die Rechtslage offensichtlich anders ist. Hier bestimmt das Gesetz, dass Mieter nur dann fristlos gekündigt werden können, wenn sie rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete verurteilt worden sind. Es macht aus meiner Sicht aber keinen Sinn Mietern in Sozialwohnungen weniger Rechte zu geben als Mietern in frei finanzierten Wohnungen.
BGH VIII ZR 327/11

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