Kündigungsausschluss ist wirksam

Der BGH hat es für zulässig erklärt, dass in einem Formularmietvertrag ein beidseitiger Kündigungsverzicht für die Dauer von vier Jahren vereinbart wird.
Der Deutsche Mieterbund kritisiert das Urteil als „enttäuschend und unzureichend“. Mit dem Kündigungsverzicht im Mietvertrag unterlaufen viele Vermieter seit in Kraft treten der Mietrechtsreform 2001 die für Mieter kurzen Kündigungsfristen und die Abschaffung einfacher Zeitmietverträge.

Der Bundesgerichtshof hatte eine Vertragsklausel für unwirksam erklärt, nach der Mieter und Vermieter „… wechselseitig für die Dauer von 5 Jahren auf ihr Recht zur Kündigung des Mietvertrages verzichten.“ Die Karlsruher Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass ein 5-jähriger Kündigungsverzicht den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteilige. Gleichzeitig hatte das Gericht aber anknüpfend an frühere Entscheidungen bestätigt, dass in Formularmietverträgen ein zeitlich begrenzter Kündigungsausschluss vereinbart werden kann (vgl. BGH VIII ZR 379/03; BGH VIII ZR 294/03; BGH VIII ZR 2/04). Der Bundesgerichtshof konkretisierte jetzt, dass ein beiderseitiger, formularmäßiger Kündigungsverzicht bis maximal 4 Jahre möglich ist.
 Zwar erklärt der Bundesgerichtshof die Formularklausel mit 5-jährigem Kündigungsverzicht mit treffender Begründung für unwirksam: „Durch einen Kündigungsverzicht wird der Mieter in seiner Dispositionsfreiheit erheblich eingeschränkt. Bei beruflichen, familiären, krankheitsbedingten oder sonstigen persönlichen Veränderungen seiner Lebensverhältnisse kann er den Mietvertrag über eine hierdurch ungeeignet gewordene Wohnung nicht kündigen, selbst wenn die genannten Veränderungen unvorhergesehen oder gar ungewollt eingetreten sind. Da die Miete mit Nebenkosten nicht selten einen beträchtlichen Teil des Einkommens aufzehrt, wird es dem Mieter auch kaum möglich sein, eine zweite Wohnung zu unterhalten, die seinen geänderten Bedürfnissen gerecht wird. Die Möglichkeit, gegebenenfalls einen geeigneten Nachmieter zu stellen, ist zu unsicher, um die erheblichen Beeinträchtigungen der Dispositionsfreiheit durch einen formularmäßigen Kündigungsverzicht auszugleichen.“
Dazu Mieterbund-Direktor Dr. Franz-Georg Rips: „Diese Aussagen sind hundertprozentig richtig. Sie gelten aber nicht nur für einen 5-jährigen Kündigungsverzicht, sie gelten auch für einen 4-jährigen oder 2-jährigen oder 1-jährigen Kündigungsverzicht. Wenn die Rechtsprechung einen Kündigungsverzicht zulassen will, darf dies nur für eine individuell ausgehandelte Regelung gelten, nicht für formularvertragliche Vorgaben.“

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