MieterForum Ruhr e.V.

LEG kündigt Mieterhöhungen an

Mon, 11 Dec 2023 20:30:00 +0100

„Die Mieterinnen und Mieter sollen jetzt für die Krise zahlen“, bewertet Hans-Jochem Witzke, 1. Vorsitzender des Deutschen Mieterbundes NRW, die Situation. „Das Geschäftsmodell der börsennotierten Unternehmen, in der Zeit niedriger Zinsen auf Pump hohe Gewinne einzufahren, ist Vergangenheit.“

Der Mieterverein rät allen Mieter:innen, die Mieterhöhungsverlangen genau zu prüfen. Die LEG ist bei diesem Thema in der Vergangenheit mehrfach mit Tricksereien aufgefallen. So hat sie schon zweimal versucht, Mieter:innen eine sogenannte „Festmiete” anzubieten: Wer freiwillig einer Mieterhöhung um 20 € zustimmte, bekam die Garantie, dass die Miete anschließend zwei Jahre lang unverändert bliebe. Für Mieter:innen lag darin allerdings kein Vorteil, weil Mieterhöhungen in freifinanzierten Wohnungen sich ja nach dem Mietspiegel richten müssen, der sich sowieso nur alle zwei Jahre verändert. Und natürlich haben in erster Linie solche Mieter:innen dieses „Angebot” bekommen, bei denen eine Mietspiegel-Mieterhöhung (nach § 558 BGB) gar nicht möglich war, weil der Mietspiegel bereits ausgeschöpft war.

Und bekannt ist die LEG auch dafür, die Obergrenze der Preisspanne im Mietspiegel als Miete zu verlangen, auch wenn der Mietspiegel dies ausdrücklich nicht erlaubt, wenn dafür keine besonderen Eigenschaften der Wohnung vorliegen.

Mieter:innen müssen einer Mieterhöhung nur zustimmen, wenn folgende Bedingungen vollständig erfüllt sind: - Die letzte Mieterhöhung muss 1 Jahr her sein, bevor die nächste überhaupt verlangt werden darf.
- Mieter:innen haben zwei Monate plus den Rest des laufenden Monats Zeit zu prüfen, ob sie der Mieterhöhung zustimmen. Zwischen 2 Mieterhöhungen liegen also mindestens 15 Monate. - Die Kappungsgrenze muss eingehalten werden: Die Miete darf maximal um 20 % in 3 Jahren steigen. Mieter sollten also immer nachsehen: „Was habe ich vor 3 Jahren gezahlt?” Die jetzt geforderte Miete darf maximal 20 % darüberliegen, egal, ob es zwischendurch eine Mieterhöhung gegeben hat oder nicht.
- Die verlangte Miete darf nicht höher sein als die „ortsübliche Vergleichsmiete”, die im Mietspiegel steht. Vermieter:innen müssen darlegen, wie die Wohnung in den Mietspiegel eingeordnet wurde. Mieter:innen sollten diese Enordnung auf jeden Fall überprüfen, denn da wird gerne mal geschummelt: Es werden Abschläge „vergessen” oder Zuschläge verlangt, ohne dass die Wohnung die entsprechenden Merkmale tatsächlich aufweist.

Die LEG vermietet in Bochum ca. 1.700 Wohnungen und hat auch in Hattingen ein vierstelliges Angebot.

Die aktuellen Mietspiegel in unserem Vereinsgebiet finden Sie unter
www.mieterverein-bochum.de/rat-hilfe/#formulare

Rat beschließt neue Satzung: Vorkaufsrecht für die Stadt

Mon, 11 Dec 2023 20:29:00 +0100

Die neue Satzung gilt für alle Grundstücke, die entweder im Innenbereich oder im Geltungsbereich eines gültigen Bebauungsplans liegen. Ziel der Maßnahme ist es, für den dringend benötigten Bau preiswerten Wohnraums dann auch Bauland in ausreichendem Maße zur Verfügung stellen zu können.

Möglich wurde die neue Vorkaufssatzung durch Gesetzesänderungen auf Bundes- und Landesebene. Im Juni 2021 trat das Baulandmobilisierungsgesetz in Kraft. Es fügte unter anderem einen neuen § 25 (besonderes Vorkaufsrecht) in das Baugesetzbuch ein, der den Kommunen viel weiter reichende Vorkaufsrechte einräumt als der bereits bestehende § 24 (allgemeines Vorkaufsrecht). Das beschränkte sich im Wesentlichen auf Grundstücke für öffentliche Zwecke, also beispielsweise für Schulen oder Kindergärten.

Der neue § 25 ermöglicht es den Kommunen, auch ein Vorkaufsrecht an Grundstücken für den Wohnungsbau auszuüben. Voraussetzung dafür ist aber, dass in der Kommune „die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen ... besonders gefährdet ist“ und dies durch eine Verordnung des Landes festgeschrieben worden ist.

Plötzlich wieder Wohnungsnotkommune

Eine solche Verordnung existiert in NRW seit Januar 2023. Sie listet 96 Kommunen auf, in denen der Wohnungsmarkt so angespannt ist, dass den Städten erlaubt wird, so eine Vorkaufssatzung zu beschließen. Zu diesen 96 Kommunen gehören jetzt wieder einige Ruhrgebietsstädte, die in der Mieterschutzverordnung von 2020 nicht enthalten sind, darunter Duisburg, Essen, Dortmund und Bochum.

Bochum gilt damit wieder offiziell als Wohnungsnotkommune, was uns als Mieterverein viele lokalpolitische Argumentationen erleichtert. Ärgerlich daran ist allerdings, dass die Landesregierung die Mieterschutzverordnung von 2020 nicht angepasst hat. Die gilt noch bis 2025 und listet nur 18 Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt im Münsterland und in der Rheinschiene auf, nicht aber im Ruhrgebiet. In den Geltungsbereich der Mieterschutzverordnung hineinzukommen wäre aber sehr wichtig für jede Stadt mit angespanntem Wohnungsmarkt, denn dort gilt ein verlängerter Kündigungsschutz nach Umwandlung einer Miet- in eine Eigentumswohnung, eine Absenkung der Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen von 20 auf 15 % in 3 Jahren und vor allem die Mietpreisbremse, die die Steigerung von Neuvermietungsmieten begrenzt. „So sehr wir uns über die Sache mit dem Vorkaufsrecht freuen“, kommentiert Mietervereins-Geschäftsführer Michael Wenzel, „so ärgerlich ist doch, dass beim Thema Wohnungsnot jetzt wieder mit zweierlei Maß gemessen wird.“

GEG macht Wohnen teurer

Mon, 11 Dec 2023 20:27:00 +0100

Eigens für das GEG wurde eine zweite Modernisierungsumlage ins Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) aufgenommen: Wer eine Heizung neu einbaut, die zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben wird, und dabei staatliche Förderung in Anspruch nimmt, kann 10 statt 8 % der Kosten auf die Miete umlegen. Die öffentlichen Fördermittel müssen allerdings von den Investitionskosten abgezogen werden – ebenso wie eine Pauschale von 15 % für gesparte Instandhaltungskosten für die alte Heizung. Eine Modellrechnung sieht dann so aus: Ein Vermieter wendet 80.000 Euro für den Einbau einer Wärmepumpe in einem Mietshaus mit 500 m² auf. Hierfür erhält er eine staatliche Förderung in Höhe von 30 Prozent. Von den Modernisierungskosten sind Fördermittel von 24.000 Euro (30 Prozent von 80.000 Euro) sowie ersparte Erhaltungskosten von 12.000 Euro (15 Prozent von 80.000 Euro) abzuziehen. Es verbleiben umlagefähige Modernisierungskosten von 44.000 Euro, von denen der Vermieter 10 Prozent dauerhaft auf die jährliche Miete umlegen kann, also 4.400 Euro jährlich bzw. 366,67 Euro monatlich für das gesamte Gebäude von 500 m². Das bedeutet für den Mieter einer 70 m²-Wohnung, dass anteilig 0,73 Euro/m² auf ihn umgelegt werden können (366,67 Euro : 500 m² = 0,73 €/m² x 70 m²). Seine Miete würde sich um monatlich 51,10 Euro erhöhen. Allerdings ist bei einem Heizungstausch die Modernisierungsumlage auf maximal 0,50 Euro/m² pro Monat begrenzt. Der Vermieter kann die Miete daher um maximal 35 Euro monatlich (0,50 Euro/m² x 70 m²) erhöhen.

Wohnungsgipfel mit mageren Ergebnissen

Mon, 11 Dec 2023 20:25:00 +0100

Was Ende September in Berlin der Öffentlichkeit präsentiert wurde, scheint kaum geeignet, dieser Misere ein Ende zu bereiten. Im Einzelnen:
Eine Sonderabschreibung in Höhe von 6 % soll dafür sorgen, dass sich Investitionen in den Wohnungsbau schneller lohnen. Das bedeutet jedoch Förderung nach dem Gießkannenprinzip ohne jede Steuerungsmöglichkeit. Wer im menschenarmen Sauerland baut, kann genauso viel von der Steuer absetzen wie jemand, der versucht, die Wohnungsnot im Hotspot Köln oder Münster zu lindern. Und einen Deckel nach oben gibt es auch nicht. Die zum 1. 1. 2024 geplante Verschärfung der Energiestandards beim Wohnungsbau wird verschoben. Das verhindert zunächst einen weiteren Anstieg der Baukosten, bedeutet aber nichts anderes als: Klimaschutz wird beim Wohnungsbau kleiner geschrieben. In Städten mit angespannten Wohnungsmärkten soll der Bau von bezahlbaren Wohnungen durch eine Änderung im Baugesetzbuch beschleunigt werden. Der Bund will den Ländern in einem Zeitraum von 5 Jahren 18,15 Milliarden Euro für Wohnungsbauförderung zur Verfügung stellen, wenn die Länder auf jeden Euro des Bundes noch einmal 1,50 Euro drauflegen. Insgesamt sollen dann 45 Milliarden Euro zur Verfügung stehen. Beim Programm „Wohneigentum für Familien” (WEF) werden die Einkommensgrenzen von 60.000 auf 90.000 Euro im Jahr angehoben und die Kredithöchstbeträge ebenfalls um 30.000 Euro. Die Bundesregierung wird für 2024 und 2025 ein Wohneigentumsprogramm „Jung kauft Alt” für den Erwerb von sanierungsbedürftigen Bestandsgebäuden einführen – die dann natürlich auch saniert werden müssen. Immerhin: Der Umbau von Büro- und Gewerbeimmobilien zu Wohnraum soll besonders gefördert werden. Hier gäbe es ein Potential von 235.000 Wohnungen.
Änderungen in den Landesbauordnungen sollen das Abweichen von kostenintensiven Standards ermöglichen. Öffentliche Grundstücke sollen für den sozialen Wohnungsbau kostengünstig abgegeben werden.
Die Lärmschutzregeln für Wohnbebauung in der Nähe von Gewerbegebieten werden gelockert. Die Bundesregierung unterstützt Hauseigentümer künftig beim Einbau einer neuen klimafreundlichen Heizungsanlage – in der Höhe abhängig vom Einkommen – von bis zu 30 bis 75 Prozent. Der Speed-Bonus wird zudem auch auf Wohnungsunternehmen sowie Vermieterinnen und Vermieter ausgeweitet und soll so Wohnungsunternehmen motivieren, zeitnah einen Beitrag zur Wärmewende zu leisten. So sollen auch Mieterinnen und Mieter entlastet werden. Die bisherigen Sanierungssätze sollen angehoben werden. Es gibt vage Pläne zur Senkung der Grunderwerbssteuer. Planungs- und Genehmigungsverfahren beim Wohnungsbau sollen durch Änderungen der Landesbauordnungen beschleunigt werden. Die schon im Koalitionsvertrag vereinbarte Einführung einer neuen Wohnungsgemeinnützigkeit soll jetzt endlich kommen.

Das Medienecho war sehr verhalten. „Der Kanzler legt ein Papier gegen die Baumisere vor. Oder vielmehr ein Papierchen”, kommentierte z. B. die Süddeutsche Zeitung. Auch der Deutsche Mieterbund (DMB) kritisierte den Wohnungsbaugipfel deutlich: „Die gestern im Kanzleramt vorgestellten 14 Punkte führen weder zu mehr bezahlbarem Wohnraum noch zu sinkenden Mieten. Es fehlt der Bundesregierung nach wie vor ein Plan, wie die Krise am Wohnungsmarkt gelöst werden soll“, kommentierte Lukas Siebenkotten, Präsident des Deutschen Mieterbundes.

Kein Wort zum Thema Mietrecht

Bereits im Vorfeld des Gipfels war bekannt geworden, dass das Thema Mietrecht nicht auf der Agenda im Kanzleramt steht. Auf dem Gipfel selbst gab es auch keinerlei Zusagen zur Umsetzung der ausstehenden Mietrechtreformen aus dem Koalitionsvertrag, wozu u. a. die Absenkung der Kappungsgrenzen in angespannten Wohnungsmärkten, die Verlängerung der Mietpreisbremse oder die Verbesserung des Kündigungsschutzes bei Schonfristzahlungen gehören. Immerhin soll die vom Deutschen Mieterbund geforderte „Neue Wohngemeinnützigkeit“ nächstes Jahr endlich umgesetzt werden.

„Die Bundesregierung setzt die völlig falschen Akzente, wenn sie meint, die Krise am Wohnungsmarkt mit mehr Eigentumsförderung und höheren Subventionen für den Heizungsaustausch lösen zu können. Neben dem Bau von bezahlbaren Mietwohnungen muss die Reform des Mietpreisrechts, und zwar insbesondere die Ahndung von Wuchermieten, der Mietenstopp im Bestand und das Verbot von Indexmieten, oberste Priorität haben, wird aber sträflich vernachlässigt“, sagte Siebenkotten. „Mieterinnen und Mieter blicken in eine ungewisse Zukunft. Die Ampel nimmt ihre Sorgen über die hohe Wohnkostenbelastung nicht ernst.“

Kabelprivileg fällt weg: Wahlfreiheit beim TV-Anschluss

Mon, 11 Dec 2023 17:38:00 +0100

Das Nebenkostenprivileg ist ein Relikt aus den Anfangszeiten des Kabelfernsehens. Wohl auch, um den Ausbau eines Kabelnetzes anzukurbeln, gestattete der Gesetzgeber in § 2 Nr. 15 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) Hausverwaltungen bzw. -eigentümern, alle Wohneinheiten eines Hauses mit Kabel-TV auszustatten und die Kosten dafür über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter:innen umzulegen. Der Kabelanschluss gehörte sozusagen zu Ausstattung der Wohnung. Mieter:innen mussten dafür zahlen, egal ob sie ihn nutzten oder nicht.

Veränderte Technik

Inzwischen haben sich sowohl Technik als auch Sehgewohnheiten drastisch verändert. Verbraucher:innen konsumieren TV-Inhalte zunehmend über das Internet; häufig zeitversetzt über Mediatheken und Streaminganbieter. Durch die Abschaffung des Nebenkostenprivilegs erhalten sie nun eine echte Wahlfreiheit und können sich den TV-Anbieter selbst aussuchen. DMB-Präsident Lukas Siebenkotten sieht den Wegfall des Nebenkostenprivilegs positiv für „all diejenigen Mieter:innen, die längst von der klassischen Kabelversorgung weg sind und beispielsweise über Internet fernsehen. Für sie bedeuten die Kabelgebühren nämlich unnötige Mehrkosten“.

Vermietende müssen handeln!

In der Regel haben die Vermietenden mit den Kabelunternehmen langfristige Verträge abgeschlossen und dadurch günstige Konditionen bekommen. Durch die Gesetzesänderung haben sie ein Sonderkündigungsrecht und müssen sich selbst um die Kündigung des Sammelvertrages kümmern. Geschieht dies nicht, dürfen sie ab dem 1. Juli 2024 die Kosten nicht mehr auf die Mieter:innen umlegen.

Mieter:innen auch!

Um nicht im kommenden Sommer vor einem schwarzen Bildschirm zu sitzen, müssen auch Verbraucher:innen aktiv werden. Sie haben die Möglichkeit weiterhin den vorhandenen Kabelanschluss des bisherigen Anbieters zu nutzen. Dann müssen sie allerdings eigeninitiativ einen Einzelvertrag abschließen. Die Verbraucherzentrale erwartet einen leichten Preisanstieg von zwei bis drei Euro pro Monat im Vergleich zum inkludierten Kabelanschluss, der über die Nebenkosten abgerechnet wird.

Alternativen zum Kabelanschluss

Alternativ können sich Mieter:innen das Fernsehen über Internet (IPTV), Satellit oder DVBT-2 in die Wohnung holen. Am komfortabelsten ist dabei IPTV über den vorhandenen Internet- bzw. DSL-Anschluss. Einige VDSL-Anbieter bieten Paketangebote, in denen der Anschluss gleich mit der TV-Option gebucht werden kann.

Der Satellitenempfang hat den Vorteil, dass keine laufenden Kosten anfallen, die Programmauswahl riesig ist und unzählige Sender aus dem Ausland empfangen werden können. Die benötigte Satellitenschüssel muss allerdings an der Hausfassade oder auf dem Balkon installiert werden. Dazu wird die Genehmigung des Vermietenden benötigt.

Für den Fernsehempfang über DVBT-2 reicht in den meisten Fällen bereits eine kleine Zimmerantenne. Die öffentlich-rechtlichen Sender lassen sich damit kostenlos empfangen. Für den Empfang von Privatsendern fallen zusätzliche Kosten an.

Änderungen für Leistungsempfänger:innen

Bei Wohnungen, in denen der Kabelanschluss über die Nebenkosten abgerechnet wurde, übernahmen bisher die Jobcenter die Kosten. Schlossen Mieter:innen einen einzelnen Kabelvertrag ab, mussten sie diese Kosten hingegen aus dem Regelsatz bezahlen. Dieser Vorteil der Betriebskostenumlage fällt nun weg, die gesellschaftliche Teilhabe im Leistungsbezug wird dadurch eingeschränkt. Unser Dachverband, der Deutsche Mieterbund, fordert deshalb seitens der Politik eine Lösung, die allen Menschen den freien Zugang zu Medien und eine Grundversorgung mit Informationen ermöglicht.

Fazit

Durch die Gesetzesänderung bekommen nun alle Mieter:innen die Wahlfreiheit, wie und ob sie TV-Sender empfangen möchten. Eine feste Kopplung des Kabelanschlusses an eine Wohnung bzw. an den Mietvertrag, wird es ab dem Sommer nicht mehr geben. Um nicht am 1. Juli ins Schwarze zu schauen, müssen sie allerdings aktiv werden und sich darum kümmern, wie sie zukünftig fernsehen möchten.

Und wieder verdienen alle mit: Rekordgewinn bei der VBW

Thu, 14 Sep 2023 15:43:00 +0200

Der Rekordgewinn ist auch eine Rekordsteigerung: Im letzten Jahr wies die Gewinn- und Verlustrechnung im Geschäftsbericht von Bochums größtem Wohnungsunternehmen „nur“ ein Plus von 7,2 Mio. € aus. Zu erklären ist der Gewinnsprung durch den Verkaufserlös von 33 Einfamilienhäusern und gesunkener Personalkosten infolge eines hohen Krankenstandes.

Der Mieterverein freut sich durchaus darüber, dass das fast städtische Unternehmen offensichtlich auf gesunden Füßen steht. „Ein vernünftig wirtschaftendes Unternehmen sollte natürlich Gewinne erzielen, beispielsweise um die Eigenkapitalquote auf einem Niveau zu halten, das annehmbare Finanzierungskonditionen bei Banken ermöglicht.“, kommentiert Geschäftsführer Michael Wenzel. „Was uns seit Jahren ärgert, ist die Gewinnabführung. Wir haben ausgerechnet, dass jeder Mieter in einer freifinanzierten Wohnung der VBW dazu aktuell mit 375 €/Jahr beteiligt ist. Das macht fast 0,50€/Monat und Quadratmeter aus.“

Gemeinnütziges Korrektiv

Der Mieterverein fordert seit vielen Jahren, dass sich die VBW noch stärker auf ihre Gemeinwohlorientierung konzentriert. Wenzel: „Bochum ist nicht die Hochburg der „Heuschrecken“, aber auch hier gibt es so viele Wohnungen in den Händen von finanzmarktgetriebenen Unternehmen, dass ein nicht-profitorientiertes Korrektiv dringend nottäte.“

Ein solches Korrektiv kann die VBW durchaus sein. Ende Juli wurde bekannt, dass sie 283 Wohnungen in Bochum-Laer und -Werne von Grand-City-Properties übernimmt. Diese hat es in vielen Städten Deutschlands zu trauriger Berühmtheit gebracht und sorgt auch in Bochum als Verwalterin des Uni-Centers ausschließlich für Negativ-Schlagzeilen. Michael Wenzel: „Wir haben in den Grand-City-Beständen im Bochumer Osten eine Menge Mitglieder mit einer Menge von Problemen, vor allem mit Nebenkosten, und hoffen, dass durch den Eigentümerwechsel dort künftig alles in korrekteren Bahnen verläuft.“

Auch sonst gibt es vorsichtiges Lob für die aktuelle Politik der VBW: „Wir haben beobachtet, dass die VBW nicht mehr jede Mieterhöhungschance bis zum Anschlag ausschöpft, sondern mit relativ moderaten Festbeträgen arbeitet, die sich nach unserer Erkenntnis zwischen 5 und 20 €/Monat bewegen.“ Tatsächlich stieg die Durchschnittsmiete im Unternehmen im Vergleich zum Vorjahr um nur 6 Cent von 5,83 auf 5,89 € pro qm.

Offensichtlich noch mal überdacht hat die VBW auch ihre Abrisspolitik. Mehrere Quartiere, die abgerissen und durch Neubauten ersetzt werden sollten, werden jetzt doch saniert. Dies geschieht allerdings vor allem aufgrund des Baukostendrucks.

Sozialwohnungen im Sinkflug

Thu, 14 Sep 2023 15:41:00 +0200

Heute ist es amtlich: Auch 2022 wurde das Ziel deutlich verfehlt. Gerade mal 295.000 Wohnungen wurden in Deutschland neu errichtet. Im Sozialwohnungsbereich gab es 22.545 Förderzusagen – die Zahl der Wohnungen, die dann tatsächlich gebaut werden, liegt meistens noch darunter. Im gleichen Zeitraum fielen allerdings 36.500 Sozialwohnungen aus der Bindung, sodass die Gesamtzahl der preisgebundenen Wohnungen weiter sank. Jetzt sind es nur noch 1,09 Millionen.

Dauerproblem

So geht das seit Jahrzehnten. Vor 15 Jahren waren es noch über 2 Millionen Wohnungen, deren Mieten dank staatlicher Förderung für Geringverdiener erschwinglich waren; in der alten Bundesrepublik gab es mehr als 4 Millionen davon. Zum Vergleich: Vom Einkommen her anspruchsberechtigt, eine Sozialwohnung zu beziehen, sind in Deutschland über 11 Millionen Menschen.

Das Bild fällt in den verschiedenen Bundesländern unterschiedlich aus. Während es in Hamburg und Hessen leichte Zuwächse gab, sank in NRW die Zahl der Sozialwohnungen um 7.270 auf 435.025. Nur 3.631 wurden neu gebaut, 853 weniger als im Jahr davor. Und angesichts von Personalmangel im Baugewerbe, hoher Material- und Grundstückskosten und nun auch noch steigender Zinsen ist keine Besserung in Sicht.

Die wohnungspolitische Sprecherin der Linken im Bundestag warf der Bundesregierung komplettes Versagen vor und forderte jährlich mindestens 20 Milliarden Euro für den Sozialen Wohnungsbau. Die IG Bau schloss sich dem an und forderte zudem die Schaffung eines Sondervermögens in höhe von 50 Milliarden Euro für die Wohnungsbauförderung. Doch auch dies würde an dem Grundproblem, dass geförderte Wohnungen immer nur 15, 20 oder 30 Jahre sozialgebunden sind, nichts ändern.

Sonder-AfA soll‘s retten

Inzwischen hat offensichtlich auch die Bauministerin eingesehen, dass die Wohnungsbauziele mit den bisherigen Mitteln nicht zu erreichen sind. Deshalb plant sie eine zwischenzeitliche Erhöhung der Afa (Abschreibung für Abnutzung). Sie betrug viele Jahrzehnte lang 2 % der Baukosten und wurde bereits vor ein paar Jahren auf 3 % erhöht. Nun sollen es 6 % werden. Dafür hat Geywitz auch bereits das OK von Finanzminster Christian Lindner, der das Vorhaben in den Entwurf seines Wachstumschancengesetzes aufgenommen hat.

Die Bauwirtschaft hört solches gern, denn sie spart dadurch massiv Steuern. Bliebe es bei einem derart hohen Abschreibungssatz, wären Baukosten bereits in weniger als 17 Jahren komplett abgeschrieben. Ein weiterer Nachteil: Abschreibung ist Geldverteilen nach dem Gießkannenprinzip ohne jede Möglichkeit der politischen Steuerung. Sie bekommt jeder, der Wohnungen baut, egal wo, egal welche, egal wie teuer und egal wie hoch hinterher die Miete. Und einen Deckel, der bestimmt, wann der Fördertopf leer ist, gibt es auch nicht.

Enteignung von Wohnungsgesellschaften: Berliner Volksentscheid nimmt nächste Hürde

Thu, 14 Sep 2023 15:40:00 +0200

Dabei haben sich die politischen Rahmenbedingungen für die Gegner einer Enteignung seit dem Volksentscheid deutlich verbessert. Denn nach dem Grundgesetz ist eine Enteignung nur auf der Grundlage eine Gesetzes möglich, das auch die Höhe der Entschädigung regelt. Kleinere Enteignungen zum Wohle der Allgemeinheit nach Artikel 14 Grundgesetz sind in Deutschland gang und gäbe – zum Beispiel immer dann, wenn ein:e hartnäckige:r Eigentümer:in sein:ihr Grundstück partout nicht verkaufen will, das z. B. auf der Trasse einer Autobahn liegt. Eine „Vergesellschaftung“ nach Artikel 15 Grundgesetz, um die es hier geht, ist in der Bundesrepublik Deutschland bisher ohne Beispiel. Für sie muss eine gesetzliche Grundlage erst geschaffen werden.

Im März 2022 wurde in Berlin eine Expertenkommission eingesetzt, die prüfen sollte, ob so ein Gesetz überhaupt rechtlich möglich ist. Fast gleichzeitig änderte sich die Berliner Farbenlehre. 2021 hatte die zeitgleich mit dem Volksentscheid stattfindende Landtagswahl eine rot-rot-grüne Mehrheit an die Regierung gebracht, in der wenigstens zwei der drei Koalitionspartner für eine Enteignung waren und den Volksentscheid unterstützt hatten. Die SPD unter der neuen Regierenden Bürgermeisterin Franziska Giffey war allerdings schon damals dagegen.

Allerdings gab es reichlich Pannen bei der Wahl, sodass sie am 12. Februar 2022 wiederholt werden musste. Diesmal wurde die CDU stärkste Partei, und Giffey und ihre SPD entschieden sich für eine Koalition mit Wahlsieger Kai Wegner, obwohl Giffey dadurch ihr Amt verlor und obwohl einer Fortsetzung von Rot-Rot-Grün möglich gewesen wäre. Vielleicht einer der Gründe dafür: Nun sitzen zwei Parteien in der Regierung, die ein Enteignungsgesetz ablehnen.

Beschließen müssen sie es trotzdem: Am 28. Juni 2023 legte die Expertenkommission ihren Abschlussbericht vor. Das Ergebnis ließ die Enteignungs-Initiative jubeln: Die Vergesellschaftung sei rechtssicher, verhältnismäßig (also geeignet und angemessen, um den Mietenwahnsinn in Berlin zu beenden) und sogar erforderlich, weil kein besseres Mittel zur Verfügung stehe, um die Mieten zu senken. Die Ausnahmen für Genossenschaften und landeseigene Wohnungen bestätigten die Expert:innen als rechtens, ebenso die Schwelle von 3.000 Wohnungen bei den zu vergesellschaftenden Wohnungskonzernen.

Die Trickserei der Enteignungs-Gegner:innen ist damit allerdings noch nicht am Ende. Obwohl die Kommission den rechtlichen Rahmen für ein Vergesellschaftungsgesetz in ihrem Abschlussbericht genau niedergeschrieben hat, will Kai Wegner nun erst einmal ein Rahmengesetz verabschieden, das dann zwei Jahre nicht in Kraft treten soll, weil seine CDU gegen ihr eigenes Gesetz klagen will.

Heizungsgesetz verabschiedet

Thu, 14 Sep 2023 15:38:00 +0200

Die Ampelkoalition hatte das wegen internen Streits um etliche Sachfragen immer wieder verschobene Gesetz im Galopp durch das Parlament peitschen wollen. Erst am Freitag, den 30. Juni, war den Abgeordneten der Text zugeleitet worden, am Montag darauf fand bereits die erste Lesung statt, am Dienstag erfolgte die Verbände-Anhörung, am Donnerstag und Freitag sollten die zweite und dritte Lesung stattfinden.

Zu viel Eile, befanden die Karlsruher Richter:innen, und überflüssig zudem. Denn da das Gesetz erst am 1. Januar in Kraft treten soll, sei nicht nachvollziehbar, warum den Parlamentariern nicht ausreichend Zeit zur Beratung und Debatte gegeben werden sollte. Inzwischen hat die Ampel auch auf die Möglichkeit verzichtet, das Parlament zu einer Sondersitzung in der Sommerpause zusammenzurufen. Weiter geht es also erst im September. Eine inhaltliche Beurteilung stellt die Entscheidung des Gerichts nicht dar.

Umstrittene Regelungen

Noch immer sind viele Teile der Ampelpläne heftig umstritten, obwohl die damit eingeforderte Wärmewende, die erforderlich ist, um die Klimaziele im Gebäudebereich noch zu erreichen, unstrittig ist. Nach Ansicht von Mieterschützer:innen muss die Wärmewende zum Beispiel sozial abgefedert sein, denn bereits jetzt leiden viele Mieter:innen unter der enormen Belastung durch Wohnkosten. Die beschlossenen Maßnahmen im GEG werden dieser Anforderung nicht gerecht.

Neue Umlage

Statt - wie seit Jahren von Mieterverbänden gefordert - die Modernisierungsumlage abzuschaffen, wurde eine zweite ersonnen. Bei Heizungsmodernisierungen haben Vermieter:innen künftig die Wahl,

– ob sie staatliche Förderung in Anspruch nehmen und dann 10 % der verbleibenden Kosten auf die Jahresmiete umlegen; dann wird die Mieterhöhung bei 50 Cent pro qm gekappt.

– oder ob sie keine Förderung in Anspruch nehmen; dann gilt die bisherige Umlage von 8 % und eine Kappung bei 2 bzw. 3 €.

Laut Mieterbund ist diese zweite Modernisierungsumlage “überflüssig, streitanfällig und mieterunfreundlich“. Höchst problematisch im neuen Gesetz ist nach Einschätzung des Mieterbundes zudem der neu eingeführte pauschale Instandhaltungsabzug für die zweite Modernisierungsumlage in Höhe von 15 Prozent. Dieser ist deutlich zu niedrig. Instandhaltungsabzug bedeutet, dass Kosten, die für eine Reparatur einer defekten Heizung notwendig gewesen wären, von den umlegbaren Kosten für die neue Heizung abgezogen werden müssen, da Kosten für Reparaturen vom Vermietenden getragen werden müssen. Darüber hinaus müssen Erhaltungskosten auch bei der Erneuerung zwar noch nicht defekter, aber abgenutzter Bauteile angemessen berücksichtigt werden. Die abzuziehenden Kosten richten sich dabei nach der üblichen Lebensdauer und der eingetretenen Abnutzung der alten Heizung. Sind die zu ersetzenden Teile alt, sind normalerweise hohe Abzüge vorzunehmen.

So entschied das Amtsgericht Dortmund in einem Fall, dass ein 20 Jahre alter Heizkessel seine Lebenszeit überschritten hätte. Die Instandsetzungsabzüge seien daher so hoch, dass keine Mieterhöhung nach Modernisierung mehr vorläge (AZ: 410 C 2797/22).

Wenn nun die realistischen Reparaturkosten durch eine niedrige Pauschale ersetzt werden, führt das dazu, dass Vermieter:innen, die die Heizungsanlagen besonders lange nicht ausgetauscht haben und deren Mieter:innen deshalb schon lange sehr hohe Heizkosten zahlen, regelrecht belohnt werden: Weniger Reparaturkostenabzug bedeutet höhere Mieterhöhung.

Die Bundesregierung, die es noch vor der Sommerpause so eilig hatte mit dem Heizungsgesetz, hat die Vorlage nach den Parlamentsferien noch nicht wieder in den Bundestag eingebracht.

Flächenversiegelung durch Nachverdichtung in Weitmar: Parkplatz statt Spielwiese

Thu, 14 Sep 2023 15:36:00 +0200

Seither ist an der Spitzwegstraße der Teufel los. Die Erdarbeiten zur Verdichtung des Bodens machen einen derartigen Lärm, dass das Geschirr in den Schränken klappert und Bilder von den Wänden fallen. Wegen der fehlenden Ankündigung konnte Frau Lorenz auch nichts planen, um den Beeinträchtigungen der Lebensqualität aus dem Weg zu gehen – nicht mal die Kinder anderweitig unterbringen. Auf Anraten des Mietervereins mindert sie nun 20 % Miete.

Der Mieterverein hält auch nach Beendigung der Arbeiten eine dauerhafte Mietminderung von mindestens 5 % für angemessen: Die Spielfläche für Kinder, wo sie vom Fenster aus beaufsichtigt werden konnten, und Erholungsfläche für Erwachsene fällt dauerhaft weg; mit der umfänglichen Flächenversiegelung wird sich in den Sommermonaten das Mikroklima erheblich aufheizen. Frau Lorenz: „Ich bin extra wegen des vielen Grüns hierhergezogen. Die Wiese wurde rege genutzt, von den Kindern zum Fußball oder Federball. Aber auch von Älteren, die hatten sogar genehmigte Boxen für ihre Liegestühle. Wozu so viele Parkplätze? Werden die uns anschließend wenigstens kostenlos angeboten?“

Kompensationsflächen

Wohl nicht. Bettina Benner, Pressesprecherin bei der Vonovia, informiert auf Anfrage von MieterForum: „Die Parkplätze werden als Kompensation für den Garagenhof, der auf dem Grundstück des Neubaus Weitmarer Straße 80 abgerissen wurde, erstellt. Durch den hohen Parkdruck im Quartier und die Neubauten kommen wir den Forderungen der Stadt nach und errichten diese Parkplätze. Die Planung ist natürlich über die Fachämter der Stadt Bochum gelaufen, und unser Stellplatzkonzept für das Quartier wurde mit der Stadt abgestimmt.“

Die fehlende Mieterinformation erklärt Benner so: „Die Mieter sollten über einen Quartiersboten (eine Zeitung im Quartier von Vonovia) über die Parkplatzplanung informiert werden; bedauerlicherweise hat sich die Erstellung des neuen Quartiersboten verzögert. Die Parkplätze werden zur Miete angeboten. An den Neubauten werden weitere Parkplätze entstehen. Im Rahmen der Freianlagenplanung wird eine größere Spielfläche in unmittelbarer Nähe entstehen.“

Fest steht: Wie toll auch immer man plant – mehr werden die Freiflächen durch solche Nachverdichtungen nicht.

INFO: Nachverdichtung

Weitmar-Bärendorf ist das größte Quartier der Vonovia im Bochum. Hier bewirtschaftet sie rund 1.300 Wohnungen. Obwohl die Bebauung teilweise bis zu sechsgeschossig ist und Blockbebauung mit drei Eingängen in einem Baukörper keine Seltenheit sind, versuchte Vonovia hier mehrfach, Mieterhöhungen mit einem Zuschlag für „aufgelockerte Bebauung“ laut Mietspiegel durchzusetzen. Seit zwei Jahren ist Vonovia jedoch drauf und dran, die Auflockerung selbst zu vernichten. Im Wege der Nachverdichtung werden an mehreren Stellen große Neubauten errichtet, weitere sind noch in Planung. Bei den Anwohner:innen regt sich Widerstand – nicht zuletzt wegen der benötigten Parkflächen.

Unterstützung und Beratung: Aus gesellschaftlicher Verantwortung

Thu, 14 Sep 2023 15:34:00 +0200

Mitten in der Dortmunder Nordstadt, in einer ehemaligen Kokosweberei in der Osterlandwehr, bietet die Caritas Dortmund seit den späten 1990er-Jahren ein umfangreiches Unterstützungsangebot. An fünf Tagen in der Woche können Menschen hier eine allgemeine Sozialberatung in Anspruch nehmen oder günstige Kleidung im Sozialkaufhaus finden, die von Spender:innen zur Verfügung gestellt und von ehrenamtlichen Mitarbeiter:innen sortiert und verkauft wird. Einen weiteren Schwerpunkt bilden verschiedene Beratungsangebote rund um die Themen Migration, Integration und Geflüchtete.

Migration und Integration

„Der Fachbereich ist im Laufe der Jahre immer größer geworden“, sagt Frank Merkel, Leiter des Fachdienstes Integration und Migration. „Wir haben damals mit acht Personen angefangen, inzwischen sind es über 20 Kräfte, die sich um die verschiedenen Anliegen der Menschen kümmern.“ Entsprechend umfangreich ist das Angebot für Geflüchtete, Asylbewerber und Menschen mit Migrationshintergrund. Neben der Flüchtlingsberatung und der Integrationsagentur gibt es auch noch eine Migrationsberatung für erwachsene Zuwanderer sowie die Ausreise- und Perspektivberatung für jene Zugewanderte an, die freiwillig in ihr Herkunftsland zurückkehren wollen und – seit letztem Jahr auch die Ukrainehilfe. „Wichtig ist, dass wir unabhängig sind und bleiben. Hier beraten hauptamtliche Kräfte, Kolleg:innen, die direkt von der Caritas finanziert werden sowie Mitarbeiter:innen, deren Stellen aus Drittmitteln, etwa von Land und Kommune, aber auch durch kirchliche Institutionen finanziert werden – sowie viele Ehrenamtliche.“

Die zweite tragende Säule in der täglichen Arbeit ist seit den Anfangstagen im Bernhard-März-Haus die allgemeine Sozialberatung. Übrigens ganz im Sinne des Namensgebers Dr. Bernhard März. Dem 1992 verstorbenen, langjährigen Vorsitzenden des Caritasverbandes Dortmund waren die sozialen Angebote und Hilfen sehr wichtig. „An drei Tagen in der Woche können sich Besucher rund um die Themen Sozialhilfe, Grundsicherung, Arbeitslosigkeit, Bürgergeld, Ehe, Partnerschaft, Familie, Wohnen und Gesundheit informieren“, erklärt Mitarbeitervertreter Markus Prott, der seit vielen Jahren im Bereich Beratung und berufliche Eingliederung aktiv ist. „Hier wird auch deutlich, wie sich unsere Arbeit in den ver-gangenen Jahren verändert hat. Waren es früher noch überwiegend Beratungen zu Sozialleistungen oder Hilfe bei Anträgen, kommen heute nicht wenige Menschen zu uns, die in akuten Existenznöten stecken. Da geht es dann erst einmal darum, etwas zum Essen zu organisieren.“

Krise vor der Dauerkrise

Gefühlt befindet sich die Gesellschaft seit 2015 in einer Dauerkrise. Geflüchtete aus Syrien, die Corona-Pandemie, der Angriffskrieg Russlands in der Ukraine, Inflation und explodierende Preise waren und sind riesige Herausforderungen, deren Auswirkungen die tägliche Arbeit im Bernhard-März-Haus bestimmen. „Für uns fing es aber nicht erst 2015 an“, sagt Frank Merkel. „Den ersten massiven Anstieg in den Beratungen und im Kleiderladen, haben wir bereits 2007 bemerkt. Da traten Bulgarien und Rumänien in die EU ein und insbesondere in der Dortmunder Nordstadt wuchs schnell eine große Community von Menschen, die auf Hilfe angewiesen waren.“

Aktuell sieht Merkel für seinen Fachbereich die größte Herausforderung in der Armut. „Es gibt viele Fälle, für die wir kaum etwas tun können, weil es keinen Anspruch auf Versorgungsleistungen gibt – z. B. viele EU-Zugewanderte. Wir helfen natürlich ganz praktisch und versorgen sie für ein paar Tage mit Lebensmitteln, aber ansonsten können wir kaum etwas tun“, berichtet er resigniert. Auch ein anderer Aspekt zeigt, wie herausfordernd die Arbeit der Helfenden ist und wie sehr ihnen beizeiten die Hände gebunden sind: „Auch die zunehmende Aggressivität unserer Besucher macht die Arbeit nicht einfacher. Ich kann deren Verhalten nachvollziehen. Es sind Menschen, die mit dem Rücken an der Wand stehen. Nicht wenige sind schwer traumatisiert und wären sie krankenversichert, würden sie wahrscheinlich in einer Klinik besser aufgehoben sein. Aber letztendlich benötigen auch sie unsere Unterstützung.“

Christliche Nächstenliebe

Die Motivation, diesen Menschen trotzdem helfen zu wollen, liegt vielleicht auch im christlichen Hintergrund der Caritas. Denn was oft in der öffentlichen Wahrnehmung in den Hintergrund rückt: Die Caritas ist Wohlfahrtsverband der katholischen Kirche. Und auch wenn der christliche Glaube im Arbeitsalltag kaum eine Rolle spielt, ist das weltweit bekannte Caritas-Logo für viele Geflüchtete ein positives Zeichen, dass sie mit Hilfe und Verständnis in Verbindung bringen. Das erleichtert oft die erste Kontaktaufnahme.

Trotz aller Herausforderungen bleiben Prott und Merkel positiv: „Unsere Vision ist es, dass unsere Besucher:innen gestärkt und mit neuen Perspektiven aus unseren Beratungen hervorgehen. Hier in der Nordstadt können wir einen positiven Wandel mitgestalten und Menschen aktiv unterstützen“, sagt Markus Prott. (mik)

Öffnungszeiten

Das Bernhard-März-Haus befindet sich in der Osterlandwehr 12-14 und ist montags bis freitags von 8.30 bis 14.00 Uhr geöffnet.

Der Kleiderladen ist von Montag bis Freitag von 10 bis 14 Uhr geöffnet.

Beratungszeiten sind Montag, Dienstag und Freitag von 9.00 bis 12.00 Uhr (Anmeldung bis 11.00 Uhr).

Darüber hinaus stehen die Berater:innen nach Terminabsprache zur Verfügung.

Kleinräumiges Wohnungsmarktmonitoring: Mehr Wissen über Siedlung und Stadtviertel

Thu, 14 Sep 2023 15:29:00 +0200

Wenn die Stadt ihren jährlichen Wohnungsmarktbericht veröffentlicht, gibt dieser einen stadtweiten Überblick über die Entwicklung der Angebotsmieten, der Leerstandsquoten und zeigt Tendenzen auf. Auch im Jahr 2022 sind Miet- und Kaufpreise für Wohnungen weiter gestiegen. Gerade für Menschen mit niedrigen Einkommen wird die Wohnungssuche noch einmal deutlich schwieriger.

Als Ergänzung zum städtischen Bericht hat die Verwaltung nun zum vierten Mal ein sogenanntes Kleinräumiges Wohnungsmarktmonitoring vorgelegt. Dieses ist feiner als der jährliche Bericht und erlaubt Bewohner:innen und Stadtteil-Interessierten einen genaueren Blick auch in die eigenen Nachbarschaften. Drei Teilziele nimmt das Monitoring in den Blick: die Verbesserung der Wohnsituation für Familien, für Senior:innen, aber auch Verbesserungen in Bezirken mit wohnungswirtschaftlichem oder sozialem Handlungsbedarf.

Kleinteiliger bauen, alte Siedlungen nutzen

Die Zahl der Familien in Dortmund wächst – in den verschiedenen Bezirken aber sehr unterschiedlich: Während in Eving der Anteil der Kinder unter 10 Jahren mit 20 Prozent am höchsten ist, ist er im Bezirk Rombergpark mit unter 2 Prozent am geringsten.

Handlungsbedarf sieht die Stadt dort, wo viele Familien wohnen, aber auch viele wegziehen. Das trifft vor allem auf die nördliche Innenstadt zu, aber auch auf Dorstfeld, Lanstrop-Neu, das Wickeder Feld oder Germania. Auch rund um Westpark, Unionviertel und Rheinische Straße sowie Funkenburg scheint Wohnen für Familien wenig attraktiv: Dort wohnen bereits wenige Familien und es ziehen zudem noch überdurchschnittlich viele weg.

Um Wohnen familienfreundlicher zu gestalten, will die Stadt Baugebiete kleinteiliger entwickeln, damit mehr Familien in beliebten Bezirken Platz finden, ältere Einfamilienhaus-Siedlungen stärker für junge Familien nutzen und auch Wohnprojekte stärker unterstützen.

Wohnen für Ältere

In Dortmund fehlt es nach wie vor massiv an altersgerechten und barrierearmen Wohnungen. Auch die Schaffung von Begegnungsorten und -zentren oder die bessere Förderung von altersgerechten Wohnprojekten sieht die Stadt als Hebel für attraktivere Wohnbezirke. Verbesserungsbedarf sieht die Verwaltung dort, wo viele Senior:innen fortziehen. Das ist zum Beispiel in den südlichen Bezirken Renninghausen, Kirchhörde-West und Durchstraße der Fall. Auch aus dem Hafen, dem Bezirk Ruhrallee West, Derne Kaiserbrunnen, Obereving oder Scharnhorst-Ost ziehen überdurchschnittlich viele Senior:innen weg – hier handelt es sich allerdings um Bezirke mit relativ geringen Senior:innenanteilen.

Wo es eng wird

Anhand der beiden Indikatoren „Leerstandsquote“ und „Höhe der Miete“ sieht die Stadtverwaltung überall dort einen Handlungsbedarf, wo es wenig Leerstand und niedrige Mieten gibt. Das ist vor allem im Nordwesten und Osten der Stadt der Fall: in Teilen von Scharnhorst, dem Wickeder Feld und Marsbruchstraße, in Germania, Jungferntal und Bodelschwingh. Hier müsste mehr bezahlbarer Wohnraum vorhanden sein, damit Menschen mit kleinen Einkommen nicht verdrängt werden.

Auch dort, wo Leerstände gering sind, aber die Mieten hoch, ist Bedarf: In sehr beliebten Vierteln – wie etwa in den Bezirken Tremonia und Brünninghausen, aber auch Kruckel oder der Gartenstadt – kann mehr bezahlbarer Wohnraum die Mietenschraube zumindest stoppen. Erwartbar: Im Hafen, rund um den Nordmarkt und im Nordwesten sind viele Wohnungen leer und die Mieten günstig. Innerhalb und in unmittelbarer Umgebung des Wallrings ist der Leerstand ebenfalls überdurchschnittlich die Höhe der Mieten aber auch. Wohnen wird dadurch für viele Menschen unattraktiv.

Verdrängung vermeiden

Das Monitoring zeigt auch, wo sozialer Handlungsbedarf entstehen könnte. Nämlich dort, wo diskriminierte Bevölkerungsgruppen vermehrt in bestimmten Bezirken wohnen, weil der Zugang zum Wohnungsmarkt anderswo nicht (mehr) möglich ist. Die Stadt Dortmund macht solchen Handlungsbedarf am Anteil der Migrant:innen und jenem der Transferleistungs-Beziehenden fest. Wie erwartbar, treten beide Indikatoren häufig gepaart auf – eine nicht-deutsche Staatsangehörigkeit ist auch aufgrund von Diskriminierungen seit Langem als Armutsfaktor anerkannt.

Die Untersuchung zeigt das ruhrgebietstypische Nord-Süd-Gefälle. Während die innerstädtischen und innenstadtnahen Bezirke im Norden fast durchweg stark betroffen sind, leben die wenigsten SGB-2-Beziehenden ganz im Süden.

Auch Großwohnsiedlungen wie Clarenberg, Westerfilde oder Nette, die Funkenburg im Osten, Union, Hallerey und Dorstfeld und die Bereiche innerhalb des Wallrings sind von hoher Migrant: innenquote und vielen SGB-2-Beziehenden geprägt. Weil gerade in der City auch die Mieten besonders hoch sind, lässt das den Schluss zu: Wer innerhalb der City umziehen will, wird dafür eine deutlich höhere Miete in Kauf nehmen müssen.

Was folgt daraus? In vielen Bezirken, denen hohe Priorität eingeräumt wird, gibt es schon Sozialstrukturmaßnahmen, die die Nachbarschaften stärken und soziale Belastungen auffangen können. Sie sollen nach dem Willen der Stadt als gute Praxisbeispiele herangezogen werden, zusätzlich zu Wohnraumförderung, Stadterneuerung und zusammen mit der Wohnungswirtschaft.

Musterfeststellungsklage: Rechtswidrige Preiserhöhungen bei E.ON?

Thu, 29 Jun 2023 09:39:00 +0200

Die Verbraucherschützer suchen deshalb Mieter:innen, die zwischen 2020 und 2022 Fernwärme von den beiden E.ON Tochterunternehmen „E.ON Energy Solutions GmbH“ und „HanseWerk Natur GmbH“ bezogen haben. In Dortmund kommen mehr als 500 Wohneinheiten, in Westerfilde (Grollmannsweg), Kirchlinde (Siepmannstr.) und Schüren in Frage.

Preise verdoppelt

In Dortmund-Westerfilde und Kirchlinde vertritt der Mieterverein Dortmund mehrere Dutzend Mitglieder aufgrund der Wärmeabrechnung aus dem Jahr 2021. Die Abrechnungen waren im Herbst 2022 bei den Mieter:innen eingegangen und führten zu großer Verunsicherung. Nicht ohne Grund, denn die Nachforderungen seitens E.ON beliefen sich bis knapp unter 2.000 €. Dabei stieg der Arbeitspreis pro Kilowattstunde von ca. 4,5 bzw. 4,7 Cent auf 9,2 bzw. 10,1 Cent. Der Mieterverein bemängelt, dass die Betroffenen keine Mittteilung über die Verdopplung der Preise im Laufe des Jahres 2021 erhielten und somit ihr Heizverhalten oder ihre finanzielle Lage nicht vorsorgend an die gestiegenen Preise anpassen konnten.

Darüber hinaus beklagt der Mieterverein die mangelnde Transparenz des Unternehmens. E.ON berechnet seine Preisanpassungen mit allgemeinen Preisindizes für Gas, Energie und Wärmelieferungen. Tatsächliche Preissteigerungen bei E.ON werden in der Begründung zumindest nicht aufgeführt.

Wer mithelfen möchte, die Preiserhöhungen gerichtlich klären zu lassen, kann seinen Fall schnell und unkompliziert über die Webseite des vzbv schildern. Die entsprechenden Dokumente wie Verträge, Abrechnungen und Preiserhöhungsmitteilungen können digital an die Verbraucherzentrale übermittelt werden.

Risikoarm

Der Mieterverein Dortmund empfiehlt betroffenen Mitgliedern, sich beim vzbv zu melden. „Bei der Fernwärme gibt es für Mieter:innen praktisch keine Möglichkeiten, zu einem günstigeren Unternehmen zu wechseln“, erklärt der wohnungspolitische Sprecher Markus Roeser. „Umso wichtiger ist es, dass die Preisanpassungen transparent, nachvollziehbar und verhältnismäßig sind. Mieter:innen die sich an der geplanten Musterfeststellungsklage beteiligen, tragen hierfür keine Kosten. Gleichzeitig ist die Chance gegeben, dass es zu einem positiven Urteil für Mieter:innen kommt.“

Der Bundesverband der Verbraucherzentralen unterstreicht in einer Pressemitteilung ebenfalls seine Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Preiserhöhungen durch E.ON. „Deswegen schauen wir den Versorgern bei Preiserhöhungen genau auf die Finger. Wenn wir wie in diesem Fall am rechtmäßigen Vorgehen zweifeln, prüfen wir den Klageweg. Verbraucher:innen dürfen nicht zu Unrecht abkassiert werden, erst recht nicht in dieser sowieso schon belastenden Preiskrise“, sagt Ramona Pop, Vorständin des vzbv.

Sind Sie ebenfalls von den Preiserhöhungen betroffen und möchten sich an der Musterfeststellungsklage beteiligen? Alle nötigen Infos finden Sie unter www.musterfeststellungsklagen.de/eon-fernwaerme

Handlungskonzept Wohnen: Dialogmarkt dialogt ein bisschen

Thu, 29 Jun 2023 09:38:00 +0200

Zwischendurch konnte man sich an acht Themeninseln informieren über
– kostengünstiges Wohnen,
– seniorengerechtes und inklusives Wohnen,
– Umgang mit städtischen Flächen,
– Nachverdichtung bestehender Quartiere,
– neue Wohnformen,
– Bebauungstypen und -dichte im Neubau,
– Bestandsentwicklung,
– Information und Beteiligung, und natürlich auch seine Ideen dazu loswerden.

Eine Zusammenführung der Ergebnisse im Plenum war allerdings ebenso wenig vorgesehen wie ein Mitdiskutieren der Besucher:innen in der Abschlussrunde. Deren Konzeption allerdings drehten die Anwesenden mit beharrlichen Fragen und großem Interesse am Dialog um. Und so erlebte vor allen Wohnungsamtsleiterin Heike Möller einen lebhaften Abend, denn naturgemäß richteten sich die meisten Fragen an die Verwaltung.

Viel Mühe hatten sich die Stadt und die sie unterstützenden Institute mit den Themeninseln gegeben. Der Andrang der Teilnehmer:innen hielt sich allerdings in überschaubaren Grenzen. Die dennoch gekommen waren, konnten sich jedenfalls gründlich informieren und fanden auch aufmerksame Ohren für ihre Anregungen.

Bauen, bauen, bauen?

Inhaltlich drehte sich der Nachmittag wie das gesamte Verfahren vor allem um das Spannungsfeld zwischen Neubau (dem Hauptinstrument des bestehenden Handlungskonzepts von 2017) und Bestandsmaßnahmen. Einige Teilnehmer:innen ließen an ihren Wortbeiträgen erkennen, dass sie erhebliche Probleme mit der Vielzahl der großen und noch größeren Neubauprojekte in Bochum haben, meistens aus Klimaschutzgründen. Ob das neue Handlungskonzept Wohnen hier Erleichterung bringen wird, darf allerdings bezweifelt werden. Die Ergebnisse der wissenschaftlichen Untersuchung des Instituts empirica, die Thomas Abraham vorstellte, weisen jedenfalls nicht in eine andere Richtung.

empirica hatte drei verschiedene Szenarien der Bevölkerungsentwicklung durchgerechnet und ermittelt, welche Neubauzahlen pro Jahr in jedem Szenario erforderlich wären. Ergebnis:
– bei Stagnation 750 Wohneinheiten
– bei moderatem Wachstum 850
– bei dynamischen Wachstum 1.100.

Sollte der Rat – wie schon 2017 – so beschließen, wie von empirica empfohlen, wäre also praktisch genauso viel Druck auf dem Kessel wie vorher. Allerdings scheitern die Ziele deutlich an der Realität. Die 2017 beschlossene Wunschzahl von 800 Neubauwohnungen pro Jahr wurde seither in keinem einzigen Jahr tatsächlich erreicht. 2022 waren es gerade 401. Und die Lage im Wohnungsbau wird nicht besser.

Vonovia, LEG & Co. - Zurück zu alten Zeiten?

Thu, 29 Jun 2023 09:34:00 +0200

Deutschlands größte Vermieterinnen verwöhnten ihre Aktionär:innen seit Börsenbeginn Jahr für Jahr mit höheren Dividendenausschüttungen und stellten gerade in den letzten Jahren immer wieder heraus, wie krisenfest das Geschäftsmodell trotz Corona oder Wirtschaftskrise sei. Jetzt scheint aber genau dieses Modell zu kippen. Eine bittere Bestätigung für Mieterschützer:innen und kritische Aktionär:innen, die bereits seit Jahren vor einem nicht zukunftsfähigen Geschäftsmodell auf Pump warnten.

Warnungen bestätigt

Regelmäßig wiesen sie darauf hin, dass die hohen Dividendenausschüttungen nur dank immer weiter steigender Bewertungen der Immobilien möglich waren. Aus den reinen Gewinnen aus der Vermietung wäre dies nicht möglich gewesen. Durch die steigenden Zinsen besteht nun die reale Gefahr, dass auch die Immobilienwerte wieder sinken. Fallende Bewertungen sind ein Problem für die Kreditwürdigkeit und führen zu einer höheren Verschuldungsquote, da dieselben Schulden geringeren Vermögenswerten gegenüberstehen. Geld im Konzern zu halten und einzunehmen ist daher elementar.

Neubaustopp und Verkäufe von Wohnungen oder Beteiligungen an Tochterunternehmen sollen nun das notwendige Geld in die Konzernkassen bringen, um die Liquidität zu sichern und die Verschuldung zu verringern. So verkaufte Vonovia Beteiligungen an der Südewo in Baden-Würtemberg an den US-Finanzinvestor Apollo. Auch die LEG hat wieder vermehrt Verkäufe ihrer Bestände angekündigt.

Mit Sorge blicken die Mieterschützer:innen auf die Verkaufsziele von Vonovia und LEG und fragen sich, wer die Bestände kaufen wird. Sie erinnern sich noch zu gut an die Jahre der Finanzkrise, in denen Bestände mit massiven Mängeln lange nicht instand gesetzt wurden. Gemeinnützige oder öffentliche Wohnungsunternehmen, die die Bestände übernehmen können, sind nicht in Sicht. „Es kann für die Mieter schnell noch übler kommen, als es ohnehin schon ist“, befürchtet Knut Unger, kritischer Immobilienaktionär und Sprecher des MieterInnenvereins Witten (Ruhrgebiet). „Wenn verkauft wird, dann möglicherweise an opportunistische Fonds, die kurzfristiger denken als die Manager der Börsenkonzerne. Die Ausgaben für Instandhaltung und Service geraten unter Druck. Und zugleich wächst der Druck, die Mieten und Nebenkosten zu erhöhen!“

Erbbaurecht fristet noch Nischendasein

Mon, 16 Jan 2023 18:05:00 +0100

Zwischen Oktober 2021 und Oktober 2022 hat die Verwaltung neun städtische Grundstücke vermarktet, davon nur drei im Wege des Erbbaurechts, sechs zum Verkauf. In je einem weiteren Fall hat die Vermarktung nicht geklappt, und das Grundstück muss neu ausgeschrieben werden.

Nach den Gründen gefragt, gab die Verwaltung an, dass Grundstücke für Einfamilienhäuser und solche „ohne strategische Steuerungsnotwendigkeit“ auch nach dem Beschluss „Neuausrichtung der Bodenpolitik“ von August 2021 weiterhin vorrangig verkauft werden sollen.

Bei drei der sechs Verkaufsfälle handelt es sich tatsächlich um Grundstücke für Einfamilienhäuser. Auf den drei anderen werden dagegen Mehrfamilienhäuser errichtet, eines mit 30 % Sozialwohnungen, eines mit 50 %. Zum Vergleich: Auf zwei der drei Grundstücke, die im Erbbaurecht vergeben wurden, entstehen zu 100 % Sozialwohnungen. Und warum an einem Grundstück in der Kortumstraße, auf dem ein Mehrfamilienhaus ganz ohne Sozialwohnungen gebaut werden soll, kein strategisches Interesse besteht. scheint zumindest fraglich.

Ran ans Wohngeld!

Mon, 16 Jan 2023 18:03:00 +0100

Wohngeld ist ein Zuschuss zur Miete für Menschen, die zwar ein Einkommen (Gehalt, Rente) erzielen, das aber nicht ausreicht. Es ist nicht zu vergleichen mit ALG II oder Grundsicherung, wo die gesamten Wohnkosten übernommen werden. Wohngeld ist kein Almosen. Menschen, die die Voraussetzungen erfüllen, haben einen Rechtsanspruch darauf. Dennoch wird es – bisher – von rund der Hälfte der Anspruchsberechtigten nicht beantragt.

Je höher die Miete und je niedriger das Einkommen, desto mehr Wohngeld gibt es. Allerdings gibt es sowohl Einkommensgrenzen als auch Mietobergrenzen. Liegt die tatsächliche Miete höher, wird sie nur bis zu dieser Obergrenze berücksichtigt. Und je mehr das tatsächliche Einkommen unterhalb der Grenze liegt, desto mehr Wohngeld gibt es.

Die folgende Tabelle zeigt, wie massiv die Einkommensgrenzen am 1. Januar steigen in Mietenstufe 3 (gültig für unser gesamtes Vereinsgebiet außer Waltrop, dort 2, Werte etwas niedriger):

Haushaltsgröße Einkommensgrenze
neu (netto-ähnlich) Einkommensgrenze alt (netto-ähnlich):
1 Pers.    1.435 €    1.062 €
2 Pers.    1.936 €    1.454 €
3 Pers.    2.411 €    1.753 €
4 Pers.    3.256 €    2.302 €
5 Pers.    3.733 €    2.626 €

Wichtig: Es zählt das Haushaltseinkommen, also die Summe aller Einkommen, die alle Haushaltsmitglieder zusammen erzielen.

Auch die Miethöhe, die für das Wohngeld berücksichtigt wird, steigt zum 1. Januar deutlich an, insbesondere bei Berücksichtigung des Heizkostenzuschusses und der Klimakomponente. Die Mietobergrenzen zeigt die folgende Tabelle (wiederum für Mietenstufe 3):
Haushaltsgröße    Wohngeld    inkl. Heizk. u. Klimak.
1 Pers.    438,00 €    567,60 €
2 Pers.    530,00 €    697,40 €
3 Pers.    631,00 €    830,80 €
4 Pers.    736,00 €    968,20 €
5 Pers.    841,00 €    1.105,60 €

Unsere Tipps für Sie

Auch wenn Sie bisher auf Wohngeld verzichtet haben: Lassen Sie sich diese staatliche Hilfe nicht entgehen! Die Reform ist ein Teil der verschiedenen Hilfsmaßnahmen in der aktuellen Krise. Niemand braucht sich zu schämen, diese Hilfe in Anspruch zu nehmen. Hier können Sie ausrechnen, wie hoch Ihr Anspruch ist:
https://www.wohngeld.org/wohngeldrechner/

Beantragen Sie Wohngeld so früh wie möglich! Wohngeld gibt es nicht rückwirkend zum Datum des theoretischen Anspruchs darauf, sondern nur ab dem 1. des Monats, in dem der Antrag gestellt wird.

Wenn der Monat sich dem Ende zuneigt: Stellen Sie erst den Antrag und kümmern Sie sich danach um die erforderlichen Unterlagen! Natürlich will die Behörde Belege sehen über die Höhe der Miete und die des Einkommens. Aber die können nachgereicht werden. Entscheidend ist das Datum des Antrags. Die Behörde sagt Ihnen, welche Belege Sie einreichen müssen.
Das Antragsformular gibt es bei der Wohngeldstelle der Stadtverwaltung (s. S. 10), immer auch online. Suchen Sie auf der Homepage Ihrer Stadt nach „Wohngeld“.

Haben Sie Geduld. Die Kommunen haben die erforderliche Software-Anpassung erst ab April zur Verfügung, sodass neue Wohngeldbescheide vorher gar nicht möglich sind. Es werden Übergangslösungen geprüft. Wichtig ist, dass der Antrag trotzdem so früh wie möglich gestellt wird, denn dann gibt es Wohngeld ab dem 1. des Monats, in dem der Antrag gestellt wurde, im Zweifelsfalle eben rückwirkend.

Hilfen richtig nutzen: Gut durch den Winter

Mon, 16 Jan 2023 17:57:00 +0100

Sparanreiz erhalten

Eine der häufigsten Kritiken an den geplanten Preisbremsen war, dass sie den Anreiz zum Energiesparen minimieren. Da die Energie aber knapp ist, muss gespart werden. Die Lösung dieses Zielkonflikts soll nun darin bestehen, dass die Preisbremsen nur für 80 % des Jahresverbrauchs gelten, der Grundlage für den Abschlag des Monats September 2022 gewesen ist. Wer es also schafft, seinen Energieverbrauch um 20 % zu senken, für den bleiben die Kostensteigerungen in einem halbwegs erträglichen Rahmen – was meist „nur“ eine Verdoppelung bedeutet. Für alles, was über diese 80-Prozent-Grenze hinausgeht, werden dagegen die „Marktpreise“ berechnet, und die können happig sein. „Warmer Pulli statt 23 Grad Raumtemperatur“ bleibt also Tipp Nummer 1 für kostengebeutelte Haushalte.

Preisbremse

Für diese 80 % des Jahresverbrauchs gelten ab 1. Januar Preisobergrenzen. - beim Gas: 12 Cent pro kWh - bei der Fernwärme: 9,5 Cent pro kWh - beim Strom: 40 Cent pro kWh Wirksam wird das Ganze aus technischen Gründen erst zum 1. März, dann aber rückwirkend zum 1. Januar.

Wichtig: Vermieter:innen und Energiever-sorger:innen sind verpflichtet, die Entlastungen sofort an die Haushalte weiterzugeben, nicht erst mit der nächsten Abrechnung. Das heißt: Die monatlichen Abschläge müssen angepasst werden. Passiert das bei Ihnen nicht, sollten Sie sich beschweren.

Andere Heizarten

In manchen Häusern wird mit Energieträgern geheizt, die man nicht laufend bezieht, sondern einzeln kaufen und liefern lassen muss: Öl, Holzpellets oder Flüssiggas. Auch hier sind die Preise in diesem Jahr stark gestiegen. Beim Heizöl lagen sie in einigen Monaten des Jahres 2022 über dem Doppelten des Durchschnitts vom Vorjahr. Wer genau in dieser Zeit kaufen musste, bekommt nun Entlastung in Höhe von 80 % der Summe, die über das Doppelte des „Referenzpreises“ von 2021 hinausgeht. Auch hier gilt, dass Vermieter:innen die Entlastung an ihre Mieter:innen weitergeben müssen, und zwar nicht erst mit der nächsten Heizkostenabrechnung, sondern schon bei den monatlichen Abschlägen.

Die Dezemberhilfe

Alle diese Hilfen greifen erst ab März 2023, wenn dauch rückwirkend zum 1. Januar. Aber der Winter ist dann schon fast vorbei. Deshalb hat der Bundestag schon im November eine Soforthilfe beschlossen, auch „Dezemberhilfe“ genannt. Sie besteht darin, dass der Staat für Dezember 2022 die Gas- und Fernwärmekosten übernimmt. Als Referenz wurde der Abschlag im September gewählt. Zwischenzeitliche Anpassungen wurden nicht berücksichtigt. Für die Kund:innen sah das so aus, dass die Energieversorger:innen den Abschlag für den Monat Dezember gar nicht erst eingezogen haben.

Wenn man Direktkund:in bei einem Energieunternehmen ist, also zum Beispiel Bewohner:innen von Einfamilienhäusern oder Mieter:innen mit Etagenheizung, dann wirkte sich das sofort aus. Im Dezember wurde Geld gespart. In Mehrfamilienhäusern mit Zentralheizung ist die Sache komplizierter. Hier verpflichtet das vom Bundestag beschlossene Gesetz die Vermieter:innen lediglich, die Dezemberhilfe bei der nächsten Heizkostenabrechnung zu berücksichtigen. Für Mieter:innen heißt das konkret: Sie sehen erstmal kein Geld.

Eine Ausnahme besteht nur, wenn seit dem 19. Februar 2022 bereits die Heizkostenvorauszahlungen erhöht wurden oder der Mietvertrag abgeschlossen wurde. In diesem Fall darf die Erhöhung der Vorauszahlungen einmalig einbehalten, bzw. dürfen die Vorauszahlungen um 25 % gekürzt werden.

Der Deutsche Mieterbund (DMB) hat hier bereits eine Gerechtigkeitslücke angemahnt. Klar ist aber auch: Für Mieter:innen in Mehrfamilienhäusern mit Zentralheizung kommt der „Heizkostenschock“ ja mit Verspätung – nämlich mit der Heizkostenabrechnung für das Jahr 2022. Dann wird für viele eine hohe Nachforderung fällig. Wenn in dieser Abrechnung nun die Dezemberhilfe berücksichtigt werden muss, fällt die Nachforderung geringer aus – eigentlich sinnig.

Wohngeld +

Zum 1. Januar 2023 wird das Wohngeld deutlich erhöht und der Kreis der Anspruchsberechtigten verdreifacht. Mit ins Wohngeld aufgenommen wird dann auch eine Heizkosten- und eine Klimakomponente. Deshalb heißt es dann „Wohngeld+“.

Bürgergeld

Und noch eine Neuerung zum Jahreswechsel: Ab dem 1. Januar 2023 wird das Arbeitslosengeld II – im Volksmund Hartz IV genannt – abgelöst durch das neue Bürgergeld. Der Regelsatz wird dabei von 449 auf 502 € erhöht, ein paar Sanktionen abgeschafft und das Schonvermögen erhöht. Außerdem können neue Antragsteller:innen jetzt bis zu zwei Jahren in einer unangemessen teuren Wohnung bleiben, bevor sie eine Kostensenkungsaufforderung bekommen. Ansonsten haben sich die Regeln für die Kosten der Unterkunft aber nicht verändert.

Der große Unterschied zur 2004 abgeschafften Arbeitslosenhilfe bleibt aber, dass der Regelsatz keinen Bezug zum früheren Einkommen hat. Ob deshalb eine neuer Name gerechtfertigt ist, wird von Kritikern bezweifelt.

Wichtig besonders für Menschen, die normalerweise kein Bürgergeld beziehen: In dem Monat, in dem eine Heizkostenabrechnung mit einer hohen Nachforderung kommt, kann eine Berechtigung zum Bürgergeld-Bezug bestehen. Darüber hatten wir bereits in der letzten Ausgabe berichtet.

Hilfen richtig nutzen: Gut durch den Winter

Mon, 16 Jan 2023 17:56:00 +0100

Sparanreiz erhalten

Einige sind (un)gleicher

Mon, 16 Jan 2023 17:55:00 +0100

„Alle Tiere sind gleich, aber einige sind gleicher als andere“, heißt es in George
Orwells „Farm der Tiere“. Daran fühlte sich Barbara Elling, Mieterin in der Lenbachstraße, erinnert, als sie die Mieterhöhung ihrer Genossenschaft studierte. 20 % mehr wollte die Baugenossenschaft für ihre Wohnung haben, das war exakt die gesetzlich zulässige Kappungsgrenze, und die Miete lag auch danach noch unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie wollte schon zustimmen, als sie von Nachbar:innen erfuhr, dass die nur Erhöhungen um 12,50 € bekommen hatten.

Für Genossenschaften gilt, anders als für „normale“ Vermieter:innen, ein Gleichbehandlungsgrundsatz. Den sah Barbara Elling als verletzt und fragte deshalb schriftlich nach, bekam aber keine Antwort. Weitere Nachfragen in der Nachbarschaft ergaben, dass sie nicht die Einzige war, die ungleich behandelt wurde. Drei weitere ehemalige „Baumprotestler:innen“ hatten auch Miet-erhöhungen bis zur Kappungsgrenze bekommen, die meisten jedoch nur 12,50 €, auch solche mit größeren oder besser ausgestatteten Wohnungen. Barbara Elling entschloss sich, der Mieterhöhung nur bis zur Höhe von 12,50 € zuzustimmen – unter Berufung auf den Gleichheitsgrundsatz.

Mieterforum fragte bei der Baugenossenschaft nach. Oliver Krudewig, hauptamtlicher Vorstand, gab Auskunft: „Wir haben uns wegen der enormen Kostensteigerungen zur Anhebung der Nutzungsgebühr entschließen müssen. Dabei haben wir uns jede einzelne Miete angesehen und individuelle Einzelfallentscheidungen getroffen, bei denen auch die Ausgangsgebühr eine Rolle gespielt hat. In vielen Fällen haben wir es bei 12,50 € belassen, aber es gab auch höhere Anpassungen.“

Wenn die Baugenossenschaft die ungleichen Mieterhöhungen durchsetzen will, werden möglicherweise bald Gerichte entscheiden müssen. Denn wenn Mieter:innen einer Mieterhöhung nicht binnen zwei Monaten zustimmen, müssen die Vermieter:innen wiederum binnen drei Monaten entscheiden, ob sie auf Zustimmung klagen – sonst ist das Verfahren hinfällig.

Die massiven Mahnmethoden der Firma Lietmeyer

Mon, 16 Jan 2023 17:54:00 +0100

Martin Müller, 63, lebt seit einer Ewigkeit in Bochum-Hamme, 15 Jahre davon in der Amtstraße 28. Er war ein Jahr Stadtteilkoordinator und ist im Viertel bekannt wie ein bunter Hund. Nach verschiedenen Verkäufen gehörte sein Haus seit 2016 der Firma Lietmeyer aus Hildesheim. Sie bewirtschaftet ca. 500 Mehrfamilienhäuser, davon einige in Bochum-Hamme und Werne.

Schon bald entstand Streit ums liebe Geld. Da waren Nebenkostenabrechnungen mit Beträgen für Hausmeister, die es nicht gibt, oder Gartenpflege, die nicht stattgefunden hat. Und da gab es eine Mieterhöhung, die nicht korrekt war, und der Martin Müller deshalb nicht zustimmte.

Judith Zahn, Rechtsberaterin beim Mieterverein, ist die für Martin Müller zuständige Rechtsberaterin: „Für die strittigen Nebenkosten habe ich immer wieder Belege angefordert, die nie gekommen sind. Und bei Mieterhöhungen hat ein Vermieter drei Monate Zeit, zu klagen, wenn der Mieter nicht zustimmt. Auch das ist nie passiert. Stattdessen bekommt der Mieter ständig Mahnungen.“ Und das, obwohl gesetzlich klar geregelt ist, dass ein Mieterhöhungsverfahren komplett hinfällig ist, wenn d:ie Vermieter:in nicht innerhalb der Frist auf Zustimmung klagt. Firma Lietmeyer beantwortete keinerlei Schrei-ben, sondern summierte die strittigen Geldbeträge immer weiter auf, bis es um über 3.000 € ging.

Martin Müller bekam nicht nur Mahnungen, sondern auch eine fristlose Kündigung, die er natürlich nicht beachtete. Was dann passierte, schildert er selbst so: „Am 28. September klingelte es an meiner Tür, und ein riesiger Mann mit breiten Schultern stand da. Er drückte mir einen Zettel mit den Kontaktdaten der Mahnabteilung der Firma Lietmeyer in die Hand und drohte, wenn ich jetzt nicht bezahlen würde, würde er demnächst mit einem Schlüsseldienst wiederkommen und meine Wohnung räumen.“

Martin Müller ließ sich nicht einschüchtern und zahlte nicht. Aber er zog im Oktober aus, als sich ihm kurzfristig die Möglichkeit bot, eine andere Wohnung in der Nähe zu bekommen. „Ich habe nicht mehr darauf vertraut, dass sich Lietmeyer im rechtlich zulässigen Rahmen bewegt“, sagt er.

Kein Einzelfall: Sehr ähnlich erging es den Eheleuten

Ursula und Thomas Fey am Amtsplatz 6. Auch ihr Haus wurde 2017 von der Firma Lietmeyer übernommen, und auch bei ihnen gab es strittige Nebenkosten und eine Mieterhöhung, der sie – nach Beratung durch den Mieterverein – nicht zugestimmt hatten.

Es folgte das gleiche Spiel wie bei Martin Müller. Die Firma Lietmeyer verweigerte sich jeder Klärung der strittigen Sachverhalte und schickte stattdessen Mahnungen mit immer höheren Summen.

Als das Ehepaar am 29. September 2020 aus einem Urlaub zurückkam, fand es seine Wohnungstür versiegelt. „Melden Sie sich unverzüglich beim Forderungsmanagement“ hieß es da unter dem Siegel der Firma Lietmeyer. Peinlich sei das gewesen, sagt Ursula Fey. „Wir wohnten Parterre und alle Nachbarn sahen das. Man kommt nach Hause und alle sprechen einen darauf an.“

Im Januar 2022 zogen auch die Eheleute Fey in ein anderes Haus in der Nachbarschaft. Den unmittelbaren Drangsalierungen sind sie damit ebenso entronnen wie Martin Müller. Der Streit ums Geld aber ist damit nicht erledigt. Auf Zahlung geklagt hat Lietmeyer bisher allerdings nicht.

Geschichten von Aufzügen, die nichts (hin)aufziehen

Mon, 16 Jan 2023 17:53:00 +0100

Wie zum Beispiel im Reschop 14 in Hattingen. 7 Etagen hat das Haus, da ist ein Aufzug vorgeschrieben. Monika Klein wohnt mit ihrem Mann Udo zwar nur in der 2. Etage, aber ohne Aufzug kommt die auf einen Rollstuhl angewiesene Frau dennoch nicht aus dem Haus.

Der Aufzug ist allerdings in diesem Jahr immer wieder und in immer kürzeren Abständen ausgefallen. Seit dem 21. September steht er komplett still. Die LEG hat einen Tragedienst für Einkäufe eingerichtet, zweimal die Woche zwischen 10 und 12 Uhr. Da sind Berufstätige jedoch nicht zu Hause. Und für Arztbesuche gibt es einen Krankentransport, der allerdings jedesmal mit 50 € zu Buche schlägt, die man vorfinanzieren muss – angeblich gibt es das Geld später zurück.

„Das hat hier noch niemand in Anspruch genommen“, sagt Udo Klein. „Die Leute hier kommen mit den Geld gerade so zurecht, 100 € vorstrecken für einmal runter- und einmal rauftragen kann sich hier niemand leisten.“ Also quälen sich selbst die, die auf jedem Absatz fünf Minuten Pause machen müssen, die Treppe rauf und runter.

Die LEG hat eine Reparatur des Aufzugs bis Ende des Jahres in Aussicht gestellt. „Von der Aufzugsfirma habe ich jedoch gehört: Vor Februar wird das nichts“, erzählt Udo Klein. Wie einige Nachbarn, die auch vom Mieterverein vertreten werden, mindert er jeden Monat 100 € Miete.

Fast noch schlimmer geht es im Postkutschenweg 12 in Altenbochum zu. Hier fährt der Aufzug seit dem 7. Oktober nicht mehr. Zwar hat das Haus „nur“ vier Obergeschosse. „Aber die Nachbarn, die einen Rollator brauchen, kommen trotzdem nicht raus“, erzählt Mieterin Monika Mann.

In ihrem Haus gibt es keinerlei Hilfen für die Mieter:innen – keinen Tragedienst, keine Krankentransporte, ja nicht einmal eine Reaktion der Hausverwaltung Grand City Properties. Folglich weiß auch niemand hier, ob eine Reparatur in Auftrag gegeben wurde und wie lange das noch dauern kann. Auch Schreiben des Mietervereins bleiben unbeantwortet. Zwar mindern auch Monika Mann und einige Nachbar:innen Miete, aber das ist ja nicht das, was wirklich hilft. Es werden wohl härtere Saiten aufgezogen werden müssen.

Soziale Stadtführung: Die Stadt von unten

Mon, 16 Jan 2023 17:52:00 +0100

Das Wetter an diesem Samstagvormittag passt zum Herbst: wolkig, leichter Nieselregen und etwas ungemütlich. Startpunkt der Führung ist der Nordmarkt-Kiosk der Diakonie an der Mallinckrodtstraße. Ein gutes Dutzend interessierter Menschen hört, was Dennis, ihr Stadtführer am heutigen Tag, über die Soziale Stadtführung, das Leben auf der Straße und dessen besondere Herausforderungen zu berichten hat. Schnell wird klar, dass Dennis weiß, wovon er spricht: Vier Jahre lebte der 29-Jährige auf der Straße, bevor er nach und nach durch den Verkauf der Straßenzeitung zurück in ein geregeltes Leben fand. Jetzt ist er fest beim Verein angestellt, zeigt den Teilnehmer:innen wichtige Anlaufstellen für wohnungslose oder in prekären Verhältnissen lebende Menschen und macht auf die alltäglichen Hindernisse aufmerksam, die sie überwinden müssen.

Nordmarkt und Kana-Suppenküche

Dass die Tour am Nordmarkt startet, passt gut. Zum einen gibt es hier mit dem Kiosk der Diakonie und der Kana-Suppenküche, ein paar Meter weiter die Mallinckrodtstraße runter, gleich zwei Angebote, zum anderen gilt insbesondere der Nordmarkt immer noch als Treffpunkt der Trinker- und Drogenszene.

Immer wieder macht Dennis auf Probleme aufmerksam, die wahrscheinlich viele Leute gar nicht auf dem Schirm haben, wenn sie von Obdachlosigkeit hören. Klar, man denkt an Schlafplätze und Orte, an denen sich die, die auf der Straße leben, waschen können. Dabei fangen die Hindernisse bereits bei viel banaleren Sachen, wie dem Gang auf die Toilette an. Es gibt so gut wie keine kostenlosen, öffentlichen Toiletten in der City, die rund um die Uhr geöffnet sind. Eine einfach Durchfallerkrankung wird dann schnell zum Problem.

Esstisch: Mittelstreifen

Auch die Corona-Epidemie hat das Leben von Wohnungslosen erschwert. Viele Angebote fielen eine Zeit lang weg, manches ist aufgrund von Hygienevorschriften weiterhin nur eingeschränkt möglich. So verteilt die Kana-Suppenküche seit Beginn der Pandemie das Essen durch ein Fenster. Die 200 bis 300 Gäste nehmen ihre Mahlzeit auf der Straße ein, nicht wenige nutzen dafür den Mittelstreifen der stark befahrenen Mallinckrodtstraße. Und so verschwindet zwischen Abgasen und hupenden Autos ein weiteres Stück Menschenwürde.

Café Berta

Dennis führt die Gruppe ein paar Straßen weiter zum Café Berta, dem öffentlichen Trinkraum. Hier können sich Besucher:innen nicht nur aufhalten, sondern auch verschiedene Beratungsangebote der anwesenden Sozialarbeiter wahrnehmen. Der Stadtführer berichtet dabei auch von seinen persönlichen Erfahrungen, die er auf der Straße gemacht hat. Und gibt der Gruppe damit Einblicke, die nachwirken und im besten Falle dafür sorgen, dass die Teilnehmer zukünftig die Bettlerin in der Fußgängerzone oder den Trinker auf der Parkbank mit etwas anderen Augen sehen. Überhaupt erst einmal sehen. So erzählt Dennis, wie wichtig es für Menschen auf der Straße ist, ein Essen oder ein Getränk auch selbst bezahlen zu können. Für den heißen Tee ein paar Cent bezahlen zu können oder dürfen, gibt es wenig Normalität und das gute Gefühl, nicht nur auf Almosen angewiesen zu sein.

Hygienezentrum

Weiter geht es Richtung Wall, zum Hygienezentrum in der Leuthardstraße. Dreimal in der Woche können sich Besucher:innen hier duschen, waschen und neue Kleidung bekommen. Möglich machen das bodo, das Gast-Haus, der Paritätische und das Team vom Herzensbus der Malteser. Mehrmals im Jahr kommen auch die Barber Angels vorbei, ein inzwischen international agierender Verein von Frieseur:innen, die Bedürftigen kostenlos die Haare schneiden. Optisch immer gut zu erkennen, an ihren schwarzen Lederkutten, die an einschlägige Rocker- und Motorradclubs erinnern.

Dennis weist auf viele weitere Angebote hin, die unsere Gruppe heute aus Zeitgründen nicht ansteuert, wie etwa das Gast-Haus in der Rheinischen Straße oder Männerübernachtungsstelle in der Unionstraße. Andere Angebote liegen teilweise in anderen Stadtteilen, die Frauenübernachtungsstelle in Dortmund-Hörde zum Beispiel. Auch dies wieder: eine Hürde für ein Klientel, dass sich oft in Innenstadtnähe aufhält.

Drobs, Soziales Zentrum und bodo

Am Schwanenwall kommt die Gruppe schließlich zum Sozialen Zentrum mit der Drogenberatung. Neben zahlreichen Hilfsangeboten für Drogenkonsument:innen gibt es dort seit Anfang November auch eine Schlafstelle in der bis zu 20 drogensüchtige Wohnungslose die Nacht verbringen können. Was auffällt: Viele Angebote für Obdachlose beschränken sich auf Werktage. Dennis bestätigt den Eindruck: An Sonn- und Feiertagen sind Menschen auf der Straße noch mehr als sonst auf sich selbst gestellt. Wenn der Rest der Gesellschaft am Wochenende eine Pause macht, wird es einsam auf der Straße.

Ein paar Schritte weiter am Schwanenwall hat bodo seinen Sitz und betreibt im Erdgeschoss einen Second-Hand-Buchladen. Hier kann jeder für wenig Geld gut erhaltene Bücher kaufen. Die Auswahl: riesig. Nach gut zwei Stunden endet die Führung schließlich an der bodo-Ausgabestelle in der Schwanenstraße, wo sich die bodo-Verkäufer:innen die aktuellen Ausgaben abholen, die sie dann für 2,50 Euro an Passanten verkaufen. Die Hälfte des Erlöses bleibt direkt bei den Verkäufer:innen.

Die etwa zweistündige Soziale Stadttour kostet 12,50 Euro und findet regelmäßig am zweiten Samstag im Monat in Dortmund und am dritten Samstag im Monat in Bochum statt. Anmeldungen telefonisch unter 0231 – 950 978 0 oder per E-Mail unter touren@bodoev.de.

Veranstaltung für Genossenschaftsmitglieder: Großes Interesse an mehr Mitbestimmung

Mon, 16 Jan 2023 17:49:00 +0100

In der vorletzten Ausgabe des Mieterforums berichteten wir über die gefühlt wach-sende Entfremdung zwischen einzelnen Mitgliedern des Sparbau und der Gemeinnützige Wohnungsgenossenschaft Dortmund und ihrer Verwaltung bzw. Geschäftsführung. Diese Mitglieder wohnen sehr gerne und zum Teil auch schon seit Jahrzehnten in „ihrer“ Genossenschaft. Die Zufriedenheit bei Reparaturen, Mietkosten und Modernisierungen ist groß. Sie schätzen die Stärken von Wohnungsgenossenschaften: die in den Satzungen festgelegte Ausrichtung genossenschaftlichen Handelns auf die Förderung ihrer Mitglieder vorrangig durch eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung und die genossenschaftliche Mitbestimmung. Sie wünschen sich dabei vor allem mehr Transparenz und gelebte Mitbestimmung auf allen Ebenen, innerhalb der genossenschaftlichen Gremien und im operativen Geschäft. Satzungsänderungen, die allein Vorständen und Verwaltung mehr Gestaltungsspielraum geben, sehen sie kritisch.

Deshalb ging es dem Vorbereitungsteam mit der Veranstaltung um einen Diskussionsanstoß, wie eine zeitgemäße, moderne Mitgliederbeteiligung aussehen könnte. Das Treffen im Gemeindehaus: ein erster Auftakt für weitere Arbeitstreffen und Diskussionsveranstaltungen, in denen die Idee weiter vorangetrieben werden soll.

Bericht aus Berlin

Nach einer kurzen Begrüßung durch den Moderator Micha Fedrowitz und Markus Roeser vom Mieterverein, startete der Tag mit einem Impulsvortrag von Thomas Schmidt, der mit anderen Mitstreiter:innen in Berlin vor knapp 15 Jahren die Initiative „Genossenschaften von unten“ mitgründete. Mit der Initiative sollte eine alternative Vernetzung von Mitgliedern geschaffen werden, um sich über genossenschaftsrelevante Themen und Erfahrungen auszutauschen und zu diskutieren.

In einer ersten Arbeitsphase wurde in Gruppen die aktuelle Situation innerhalb der einzelnen Genossenschaften abgefragt und Themen gesammelt, die den Teilnehmer:innen unter den Nägeln brennen. Dabei wurde deutlich, dass sich die Genossenschaftsmitglieder gerne mehr einbringen würden: soziale Verantwortung, Transparenz und Mitbestimmung waren Schlagworte, die immer wieder auftauchten.

Aber auch der Umgang mit dem Klimawandel, die nachhaltige Gestaltung von Grünflächen, die Gestaltung der Satzungen und Mitbestimmungsgremien sowie bezahlbare Mieten wurden mehrfach genannt.

Nachdem die einzelnen Arbeitsgruppen ihre Ergebnisse vorgestellt hatten, ging es in eine Pause. In vielen Gesprächen wurden E-Mail-Adressen und Telefonnummern ausgetauscht oder die aktuelle Situation vor Ort beschrieben.

Videocall aus Hamburg

In einer zweiten Arbeitsphase wurden Ideen gesammelt, wie die Teilnehmer:innen aus den verschiedenen Wohnungsgenossenschaften auch zukünftig gemeinsam Ideen entwickeln und sich für mehr Mitbestimmung engagieren könnten. Zum Abschluss des Vernetzungstreffens schaltete sich Rolf Bosse von der Hamburger Genossenschaftsinitiative und Vorsitzender des Mieterverein zu Hamburg per Videocall zu und ermutigte die Anwesenden, sich weiterhin für mehr Teilhabe einzusetzen.

Nach gut vier Stunden des Netzwerkens gingen die Teilnehmer:innen mit neuen Kontakten, vielen Ideen und einigen konkreten Plänen auseinander. Man möchte weiter im Austausch bleiben und die Ideen konkretisieren, auch bei der Mitwirkung in den Gremien der eigenen Genossenschaften.

Eine gute Idee, findet auch Markus Roeser: „Es soll nicht darum gehen, gegeneinander zu arbeiten. Im Vergleich zu den großen börsennotierten Wohnungsunternehmen, sind Zufriedenheit und Vertrauen bei Nutzer:innen von Genossenschaftswohnungen deutlich höher. Der Wunsch nach mehr Möglichkeiten mitzugestalten und Beteiligung in den Planungen für die Siedlung ist – insbesondere in einer Genossenschaft – dennoch legitim.

Satzungen, Gesetze und Gepflogenheiten innerhalb einer Genossenschaft sind niemals in Stein gemeißelt. Sie können und sollten vielleicht sogar, immer wieder neu verhandelt werden.“ Einen Beitrag von Radio Nordpol über die Veranstaltung, sowie weitergehende Informationen sind auf der Internetseite des Mietervereins zusammengefasst: www.mieterverein-dortmund.de/genossenschaften.html

Wer sich am weiteren Austausch beteiligen möchte, kann sich beim Mieterverein melden: info@mieterverein-dortmund.de oder 0231 / 55 76 56 36

Nordstadt neu entdecken: To go statt No-Go

Fri, 16 Sep 2022 10:05:00 +0200

Die Kopfkino-Bilder von der Dortmunder Nordstadt sind kaum zu zählen. Die meisten sind übertrieben und pauschal, einige veraltet. Aber schafft man es, den Stadtteil denen näherzubringen, die ihn nur von Warnungen oder aus den Medien kennen? Der Planerladen versucht genau das in seinem Projekt „Nordstadt to go“. Mit Stadtteilrundgängen, Workshops, Lesungen und Diskussionsrunden schafft das Projekt Formate zur Begegnung und zum Austausch. „Wir wollen zeigen, dass die Nordstadt ein Ort ist, an dem man gerne lebt und gern zu Besuch kommt“, sagt Anna Tenholt, eine der Projektleiterinnen. Das Ziel: eine Gegenerzählung schaffen zum klischeebeladenen Bild von der angeblichen „No-go-Area“.

Die Veranstaltungen drehen sich um Themen, die den Stadtteil ausmachen: Zuwanderung, Wohnen, Diskriminierung, (Ess-)Kulturen. Beim Rundgang „Nordstadt schmeckt“ besuchen die Teilnehmenden unterschiedlichste Restaurants, lernen Essenskulturen kennen, lernen dabei etwas über „Ethnic Business“ und darüber, wie Zuwanderung die hiesige Foodszene prägt. So hat beispielsweise die Fluchtzuwanderung aus Syrien 2015dazu geführt, dass es seit einigen Jahren syrische Restaurants in Dortmund gibt. „Die Nordstadt hat durch ihre Gastronomie einen hohen Anziehungsfaktor, das wollen wir den Teilnehmenden näherbringen. Viele von ihnen sind bei den Touren überrascht, nicht nur vom Essen, auch von der Gastfreundlichkeit. Einige erzählten uns danach, dass sie ein paar Tage später wiedergekommen sind“, berichtet Anna Tenholt. Begegnung schaffen, um Scheu abzubauen – auch ein Ziel des Projekts, das vom Innen-, Bau- und Heimatministerium gefördert wird.

Besondere Orte

Darum, wie vor allem Jugendliche ihren Stadtteil wahrnehmen, ging es in einem Fotografie-Workshop. Beim Dortmunder Fotografen Leopold Achilles lernten junge Nordstädter:innen Grundlagen der analogen Fotografie kennen und haben selbst Orte eingefangen, die ihnen etwas bedeuten. „Das waren oft Orte, die andere gar nicht als besonders wahrnehmen“, erinnert sich Anna Tenholt: der Kiosk, in dem die junge Fotografin mit Freundinnen ihre Nachmittage verbringt. „Ihre Rettung“ nennt sie ihn. Die rote Backsteinkirche in der Münsterstraße, über die der Fotograf zu sagen hatte, es gehe nicht um die Religion, sondern darum, dass Gott für alle da sei. Der Sonnenuntergang, der sich in der riesigen Baumarkt-Scheibe spiegelt. „Für dieses Bild hat sich der Fotograf richtig viel Arbeit gemacht, um das richtige Motiv und den richtigen Zeitpunkt für sein Foto herauszufinden.“ Diese Bilder wirken: „Wir haben eine Auswahl im Depot ausgestellt. Dort sagten uns viele Besucher:innen, dass sie die Nordstadt so noch gar nicht kannten.“

Auch belastende Themen finden Platz im Projekt, Corona zum Beispiel. Der Dortmunder Journalist Abbas Dogan, im vergangenen Juli unerwartet verstorben, hatte für einen Dokumentarfilm „Corona bleibt. Was geht?“ im Auftrag des Planerladen Stimmen von Nordstadtfamilien versammelt. Sie erzählten von ihrem Alltag in der monatelangen Ausnahmesituation und machen dabei sichtbar, wie stark die Coronafolgen insbesondere auf Menschen mit wenig Geld, beengten Wohnverhältnissen, schlechten Bildungs- und Teilhabechancen wirkten.

Der Opfer gedenken, Rassismus bekämpfen

Oder auch: Wo finden sich in der Nordstadt Spuren rechter Gewalt? Welche Lehren werden aus der Vergangenheit gezogen und welche Kontinuitäten zeigen sich? Vom Startpunkt Steinwache, dem Foltergefängnis der Gestapo hinter dem Hauptbahnhof, wird beim Rundgang durch die Nordstadt an NS-Widerstandskämpfer wie die „Edelweißpiraten“ erinnert, aber auch an Mehmet Kubas¸ık, der 2006 in seinem Kiosk in der Mallinckrodtstraße vom sogenannten NSU ermordet wurde. Bis heute ist nicht klar, wer der Terrorzelle in Dortmund geholfen hat, kämpfen seine Familie und Aktivist:innen um Aufklärung. Die Ermittlungen, das weiß man heute, waren selbst von rassistischen Klischees geprägt, ein rechtes Motiv wurde ignoriert. Erst als der NSU sich 2011 selbst enttarnte, wurden Mehmet Kubas¸ık und die anderen Opfer und Familien rehabilitiert. Während der Mord von der Mehrheitsgesellschaft kaum wahrgenommen wurde, sei er für die Anwohner:innen ein tiefer Einschnitt gewesen, erklärt Tenholt: „Am damaligen Tatort erzählte zufällig eine Nachbarin, was für eine Schande es gewesen sei, dass die Tat nicht aufgeklärt wurde.“ Auch das ist Teil der Nordstadt.

Orte für Neues

Auch für die zweite Hälfte des Projekts hat „Nordstadt to go“ einiges geplant. Die Foodtour und die Diskussionsveranstaltung zu „Corona bleibt“ sollen noch einmal stattfinden. Am 8. Oktober ist „Nordstadt to go“ Teil des bundesweiten Aktionstages zum Mietenstopp. Denn auch in der Nordstadt steigen die Wohnungsmieten seit einigen Jahren spürbar. Ein weiteres Format wird sich mit Frauen in der Nordstadt beschäftigen – unter anderem jenen aus der sogenannten Gastarbeitergeneration, die vor über 60 Jahren nach Deutschland kamen und den Stadtteil bis heute prägen.

Zwei neue Touren sind bereits in Planung: Eine soll sich mit der Umgestaltung des Hafens und der Frage beschäftigen, welche Folgen er für die Wohnstrukturen und Mieten dort hat. Mit einer weiteren will das Projekt einen kritischen Blick auf (öffentliche) Räume und werfen. Kurzum: vieles, was bewegt – und, vor allem, Begegnung und Austausch schafft.