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Finanzinvestoren als Vermieter
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RuhrStadt, Deutschland, 15.09.2008LEG-Sozialcharta nach politischem Druck veröffentlichtAm 29. August 2008 ist die so genannte Sozialcharta zum LEG-Verkauf in Kraft getreten, deren genauer Wortlaut erst vor einigen Tagen von Whitehall zu Veröffentlichung freigegeben wurde. Zuvor hatte der Text von der WAZ-Zeitungsgruppe ins Internet gestellt worden. Bis Mitte September sollen alle Mieter offiziell informiert werden.Der 29. August 2008 war der "Vollzugstag" für die Übernahme der LEG durch die amerikanische Whitehall. An diesem Tag ist auch ein Begleitwerk in Kraft getreten, von dem zunächst nur einige Kernpunkte bekannt geworden sind, nicht aber der gesamte Inhalt. Auch wenn die "Sozialcharta" nur einen unzureichenden Schutz bietet, war die Forderung nach einer vollständigen Offenlegung und umfassenden Mieterinformation richtig. Die Forderung konnte durchgesetzt werden.
Die Mieter erhalten Ein Schreiben mit den Regelungen, die per Erklärung der LEG oder ihrer Tochterunternehmen an alle Mieter zum Bestandteil de Mietvertrages werden sollen. Dieses Schreiben muss unbedingt mit dem Mietvertrag zusammen aufbewahrt werden.
Kündigungsschutz für alle bisherigen Mieter Die "Sozialcharta" hat eine Laufzeit von 10 Jahren, d.h. sie tritt am 28.08.2018 wieder außer Kraft. In diesem Zeitraum ("Bestandsschutzzeit") ist für alle am Vollzugstag ungekündigten Mietverhältnisse eine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wegen Verhinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung ausgeschlossen. Die "Sozialcharta" gilt nicht für Mieter, die nach dem 29.08.2008 in eine LEG-Wohnung ziehen. Dieser zusätzliche Kündigungsschutz hat zur Zeit keine Bedeutung, weil Unternehmen wie die LEG bzw. Whitehall keinen Eigenbedarf anmelden können. Erst wenn ein Haus oder eine Wohnung weiterverkaut werden sollte, würde der Schutz gegenüber einer Privatperson wirksam werden. Das kann aber zu einem Zeitpunkt geschehen, an dem die "Bestandsschutzzeit" schon weitgehend abgelaufen ist.
Kündigungsschutz ab 60 Jahre Für Mieter, die am 29.08.2008 das 60. Lebensjahr vollendet haben, gilt der Schutz vor Kündigungen wegen Eigenbedarfs oder wegen Verhinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung unbefristet. Der Schutz ist in diesem Ausnahmefall also nicht an die "Bestandsschutzzeit" gebunden.
Luxusmodernisierung und Mietereinbauten Ein gesonderter Bestandsschutz für Mietereinbauten, die am "Vollzugstag" bereits genehmigt waren, hat keine mietrechtliche Bedeutung. Dieser doppelte Schutz für selbst verlegte Laminatböden oder Fliesen dient allenfalls als Beruhigung. Eine Brücke für eine nachträgliche Genehmigung fachgerechter Mieterselbstleistungen wollte die Landesregierung nicht bauen.
Mieterhöhungen Das Regelwerk zu einer Begrenzung von Mieterhöhungen bei frei finanzierten Wohnungen wird den Mietern nicht gesondert mitgeteilt werden. Die Überprüfung von Mietererhöhungsverlangen dürfte kompliziert werden. Denn die Regelung der "Sozialcharta" bezieht sich nicht auf die persönlich gezahlte Miete, sondern lediglich auf den Gesamtdurchschnitt aller Nettokaltmieten der LEG und ihrer Töchterunternehmen. Nur der Durchschnitt aller Mieterhöhungen ist begrenzt. Er darf die allgemeine Preissteigerungsrate von 2008 bis 2012 jährlich höchstens um 1,5 Prozent und von 2013 bis 2017 jährlich um höchstens 3,0 Prozent überschritten werden.
Da es nur auf den Durchschnitt der Erhöhungen ankommt, kann die LEG bzw. Whitehall ohne Probleme die Mieten im Rheinland um mehr als die vereinbarten Punkte anheben, wenn sie im Ruhrgebiet wegen der dortigen Mietspiegel keine Erhöhung durchsetzen kann. Außerdem unterliegen Mieterhöhungen nach Modernisierung nicht der Begrenzung. Für Mieterhöhungen gilt aber generell, dass sie sich bei nicht (mehr) gebundene Wohnungen am Mietspiegel orientieren müssen. Weiterhin gilt auch noch die gesetzliche Grenze von maximal 20 Prozent Mieterhöhung in drei Jahren.
Sozialstiftung Bliebe für die Erfüllung eines "sozialen" Anspruches nur die geplante Stiftung übrig. Aus einem Kapitalfonds vom mindestens 5 Mio. € sollen notleidende Mieter unterstützt werden. Da in einer Stiftung nur die Erträge verbraucht werden dürfen, stünden bei einer angenommenen Kapitalverzinsung von 5 Prozent 250.000 € jährlich zur Verfügung. Es ist nicht bekannt, von wem und nach welchen Kriterien dieses Geld vergeben wird.
Helmut Lierhaus, Mieterforum Ruhr | Links WAZ: Text der Sozialcharta zu Download Rubriken |
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