Mieterrechte bei Verkäufen

Wohnungsverkäufe großer Wohnungsunternehmen sorgen aktuell für Unruhe bei den betroffenen Mietern. Umso wichtiger ist es, dass Mieter Ihre in diesen Fällen bestehenden Rechte kennen und selbstbewusst wahrnehmen.

Kein Grund zur Panik
Viele Mieter glauben, nach einem Hausverkauf rechtlich nicht mehr geschützt zu sein, da sie ja nur mit dem alten Eigentümer einen Vertrag abgeschlossen haben. Wenn dann der Käufer die Unterschrift unter einen neuen Mietvertrag mit viel schlechteren Bedingungen verlangt, unterschreiben viele Mieter. Innerhalb weniger Minuten wird manchmal viel Geld „verschenkt“. Hinzu kommen neue vertragliche Klauseln, die einem später ebenfalls teuer zu stehen kommen können. Ist ein Vertrag aber erst einmal unterschrieben, ist er in vielen Fällen nicht mehr angreifbar. Widerrufsmöglichkeiten bestehen nur, wenn es ein Haustürgeschäft war. Ansonsten hat der Mieter - juristisch gesehen - „freiwillig“ einen neuen Vertrag gewollt. Es ist eben nicht Aufgabe des Vermieters, Mieter über ihre Rechte aufzuklären, das müssen Mieter schon selber machen!

„Kauf bricht nicht Miete“
Nach dem Gesetz wird das Haus mit seinen Mietern und den bestehenden Mietverträgen verkauft. Wer tatsächlich Hausbesitzer (und damit Vermieter) ist, ergibt sich aus dem Grundbuch beim Amtsgericht. Dort muss der Käufer eingetragen werden, der damit auch Vermieter wird. Die alten Verträge (und auch alle sonstigen Regelungen) gelten also weiter, ohne dass etwas daran geändert werden muss. Es gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB)! Beim Eigentümerwechsel gibt es deshalb für Mieter überhaupt keinen Grund für Unsicherheit oder gar Panik.

Kein neuer Mietvertrag!
Ein neuer Mietvertrag ist deshalb auch zum Schutz des Mieters nicht erforderlich. Da neue Verträge aus vielerlei Gründen immer eine Verschlechterung bedeuten, kann vor Unterschriften nur eindringlich gewarnt werden. Wird z.B. der aktuelle Zeitpunkt als Mietbeginn eingetragen, setzt man sich der Gefahr aus, seinen Kündigungsschutz zu verschlechtern. Oft werden auch ungerechtfertigt hohe Mieten eingetragen und der Mieter verliert mit einer Unterschrift alle Schutzrechte bei Mieterhöhungen. Werden Verträge oder Vereinbarungen vorgelegt, sollte deshalb nichts unterschrieben werden. Es ist immer genug Zeit, um sich vor einer Unterschrift beraten zu lassen. Verlangt jemand eine sofortige Unterschrift, so ist dies nur ein eindeutiges Zeichen für seine Unseriösität! Mit solchen Leuten verkehrt man besser nur schriftlich!

Grundbucheintrag
Erst ab dem Tag der Grundbucheintragung ist der Käufer der (neue) Vermieter. Erst dann kann er im eigenen Namen Mieterhöhungen, Kündigungen usw. aussprechen. Da eine Umschreibung im Grundbuch einige Wochen dauern kann, werden oft wichtige Erklärungen zu früh abgegeben. Diese sind dann rechtlich unwirksam. Deshalb kann es sich für Mieter lohnen, beim Grundbuchamt am Amtsgericht nachzusehen, ob überhaupt schon bzw. wann die Eintragung des Käufers erfolgt ist.

Vorsicht bei „Hausbesuchen“
Wenn ein Haus verkauft wird, sollte der Mieter niemanden unangemeldet in seine Wohnung lassen. Ein Besichtigungsrecht hat nur der Vermieter, und zwar nur nach vorheriger Anmeldung. Kommt es zu einem Besichtigungstermin, sollten immer Freunde oder Nachbarn anwesend sein, falls es notwendig sein sollte, Zeugen für den tatsächlichen Verlauf des Gesprächs zu haben.
Falls bei einem überraschenden Besuch des Vermieters ein neuer Vertrag oder eine Zusatzvereinbarung unterschrieben wird, besteht in bestimmten Fällen eine Widerrufsmöglichkeit. Denn die Schutzvorschriften für Haustürgeschäfte gelten auch im Mietrecht. In solchen Fällen bitte sofort rechtlichen Rat einholen. Die Widerrufsmöglichkeit ist befristet!

Umwandlung
Umwandlung bedeutet: Aufteilung eines Mietshauses in rechtlich selbständige Eigentumswohnungen. Diese können dann einzeln verkauft werden. Denjenigen, der diese „Aufteilung“ des Hauses durchführt, bezeichnet man als „Umwandler“. Manchmal ist dies der bisherige Hauseigentümer. Meistens wird aber das Mietshaus zunächst als Ganzes an eine Immobilien-Firma verkauft, die dann die Umwandlung durchführt. Danach werden die einzelnen Wohnungen zum Kauf angeboten. In einem solchen „Umwandlungsfall“ schützen besondere gesetzliche Regelungen die Mieter eines umgewandelten Hauses.
Wer aber erst nach der Umwandlung eine solche Wohnung anmietet, hat diese Rechte nicht! Die Sperrfrist schützt auch nicht vor anderen Eigenbedarfskündigungen, also wenn z.B. der Käufer eines Mehrfamilienhauses Wohnungen für sich selbst nutzen will.

Die Kündigungssperrfrist
„Kündigungssperrfrist“ bedeutet, dass für einen festen Zeitraum nach der Umwandlung eine Kündigung, z.B. wegen Eigenbedarfs, gesetzlich ausgeschlossen ist. Selbst wenn der Käufer der Wohnung dringenden Eigenbedarf hat, bleibt seine Kündigung unzulässig. Diese Sperrfrist wird mit dem ersten Verkauf der Eigentumswohnung nach der Umwandlung ausgelöst. Bislang galt für die Ruhrgebietsstädte eine Sperrfrist von zehn Jahren. Ab dem 01. 09 2004 wird eine neue Verordnung des Landes NRW regeln, dass ab dann eine acht- bzw. sechsjährige Sperrfrist gilt.
Solange diese Sperrfrist läuft, ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs und wegen sog. „wirtschaftlicher Gründe“ unzulässig. Erst nach Ablauf der Sperrfrist besteht dieser Sonderschutz nicht mehr.

Und dann?
Besteht die Sperrfrist nicht oder ist sie abgelaufen, kann der Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen. Dieser Eigenbedarf muss aber nachgewiesen werden und außerdem gibt es Schutzrechte für Härtefälle. Wenn z.B. wegen hohen Alters oder schwerer Krankheit ein Umzug nicht zuzumuten ist, kann man sich auf die sog. Sozialklausel berufen.
Jede Kündigung muss die gesetzliche Kündigungsfrist beachten. Nach acht Jahren Mietdauer beträgt diese neun Monate. Und auch danach kann einen niemand einfach auf die Straße setzen!

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