Umwandlungsverbot mit Lücken?

Das geplante Baulandmobilisierungsgesetz ist am 27. Januar in erster Lesung im Bundestag beraten worden. Der Deutsche Mieterbund reagierte einerseits mit Erleichterung, dass die Bundesregierung das Gesetz überhaupt noch auf den parlamentarischen Weg gebracht hat, andererseits aber auch mit scharfer Kritik. Denn der Entwurf ist gegenüber den ursprünglichen Plänen stark verwässert worden an der Stelle, wo es um die Erschwerung der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen geht. Dagegen waren die Immobilienwirtschaft und große Teile der CDU Sturm gelaufen. In der momentanen Fassung bleiben die Neuregelungen selbst hinter den spärlichen Ergebnissen des „Wohngipfels“ von 2018 zurück.

Der nun ins Parlament eingebrachte Gesetzentwurf sieht – neben seinem Hauptzweck, die Ausweisung von Bauland zu erleichtern – mehrere Möglichkeiten vor, wie Kommunen besser in das Geschehen auf dem Wohnungsmarkt eingreifen können:

- Sie haben künftig länger das Recht, ein frei gewordenes Grundstück zu kaufen.
Wird ein Grundstück an private Käufer veräußert, können die Kommunen ein Baugebot aussprechen, dass innerhalb von 5 Jahren umzusetzen ist.

- Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen sind nur noch mit Genehmigung der Kommune möglich.

Doch der erste Haken ist bereits: All das soll nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gelten. Diese werden von den Bundesländern durch Verordnungen ausgewiesen, so dass jede (zum Beispiel CDU-geführte) Landesregierung die Sache gleich wieder torpedieren kann.

Auch der Genehmigungsvorbehalt bei Umwandlungen von Mietwohnungen liest sich besser als er ist. Denn es gibt reichlich Ausnahmen. „Insbesondere die neu geschaffene Ausnahmeregelung der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit für den Eigentümer wirft die Frage auf, ob der Gesetzgeber ernsthaft an einer Beschränkung der in Ballungszentren häufig vorkommenden Umwandlungspraxis interessiert ist“, sagt Lukas Siebenkotten, Präsident des Deutschen Mieterbundes.

Reichlich Ausnahmen

Außerdem muss die Kommune die Genehmigung erteilen, wenn der Eigentümer beabsichtigt, mindestens zwei Drittel der Wohnungen an die bisherigen Mieter zu verkaufen. Der DMB fürchtet, dass diese Regelung wegen der enorm gestiegenen Immobilienpreise ins Leere läuft. Kann sich der Mieter den Kauf gar nicht leisten, nutzt ihm auch das Angebot nichts.

Doch auch beim Vorkaufsrecht für Kommunen fordert der Mieterbund Nachbesserungen. Denn auch die Grundstückspreise sind in den letzten Jahren in den Ballungszentren regelrecht explodiert. „Das Vorkaufsrecht muss preislimitiert werden, etwa zum Verkehrswert“, fordert Siebenkotten.

Zur Sache:

Ein Mehrfamilienhaus kann normalerweise nur komplett verkauft werden. Will ein Eigentümer Wohnungen einzeln verkaufen, muss er sie zunächst in Eigentumswohnungen umwandeln. Dazu beantragt er bei der Kommune eine Abgeschlossenheitsbescheinigung und beauftragt einen Notar mit einer Teilungserklärung. Diese wird ins Grundbuch eingetragen und jede Wohnung erhält eine eigene Grundakte. Kommt es zum Verkauf, muss die Wohnung zuerst dem Mieter angeboten werden. Kauft später ein Dritter, kann er mindestens drei Jahre nach dem Kauf nicht wegen Eigenbedarfs kündigen (Sperrfrist).

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