Urteile im Sommer 2006

Ein formularmäßig erklärter, einseitiger Verzicht des Mieters von Wohnraum auf sein ordentliches Kündigungsrecht benachteiligt den Mieter nicht unangemessen, wenn der Kündigungsausschluss zusammen mit einer nach § 557a BGB zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt.
BGH 8. Zivilsenat Urteil vom 23. November 2005, VIII ZR 154/04

„Gemäß § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB kann das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Diese gesetzliche Regelung setzt damit die Zulässigkeit des - einseitigen - Ausschlusses des Kündigungsrechts „des Mieters“ bis zu einer Dauer von vier Jahren voraus. Nach dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift ist es für die Wirksamkeit des Kündigungsausschlusses nicht erforderlich, dass dieser wechselseitig auch für den Vermieter vereinbart wird. Dies ist darüber hinaus auch nach dem Sinn und Zweck der Vorschrift nicht Voraussetzung für die Zulässigkeit des Kündigungsausschlusses. ...“

Übersteigt die Dauer des in einem Staffelmietvertrag form-ularmäßig vereinbarten Kündi-gungsverzichts den in § 557a Abs. 3 BGB genannten Zeitraum von vier Jahren, so ist die Klausel wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters insgesamt unwirksam (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).

BGH 8. Zivilsenat Urteil vom 25. Januar 2006, VIII ZR 3/05

„ … Der Kündigungsausschluss in § 27 des Mietvertrages ist insgesamt unwirksam, da die Dauer des formularmäßigen Kündigungsverzichts von fünf Jahren den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). ...

Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss ist jedoch wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt. Diese Grundsätze gelten auch, wenn - wie hier - der Kündigungsverzicht in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Staffelmietvertrages vereinbart ist …“

Übersteigt die Dauer des in einem Staffelmietvertrag in-dividualvertraglich vereinbarten Kündigungsverzichts des Mieters den nach § 557a Abs. 3 BGB zulässigen Zeitraum von vier Jahren, so ist der Kündigungsverzicht nicht insgesamt, sondern nur insoweit unwirksam als seine Dauer den genannten Zeitraum überschreitet
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BGH 8. Zivilsenat Urteil vom 14. Juni 2006, VIII ZR 257/04

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