Tipps gegen Instandhaltungsstau

Grundsätzlich hat ein Vermieter dafür Sorge zu tragen, dass sich die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand befindet. Dieser im Bürgerlichen Gesetzbuch festgelegte Grundsatz ist eindeutig (§ 535 BGB). Dennoch klappt es in vielen Fällen mit der Mängelbeseitigung nicht. Denn die Reparatur verursacht Kosten, die Eigentümer häufig vermeiden wollen. Es gab schon immer Kleinvermieter, für die das Wort "Instandhaltung" ein Fremdwort zu sein scheint, ebenso kleinere Wohnungsunternehmen bei denen die Reparatur-Verweigerung zum Geschäftsprinzip gehört. Zu befürchten ist, dass ein solches Verhalten zukünftig immer mehr Mieter trifft. Denn bei größeren Wohnungsunternehmen sind die Instandhaltungsansätze drastisch gekürzt worden. Deshalb unsere Tipps.

Umfang der Instandsetzungspflicht

Die Instandsetzungspflicht des Vermieters umfasst grundsätzlich alle Mängel und Schäden, die den Gebrauch der Mietsache beeinträchtigen oder unmöglich machen. Dazu gehört nicht nur die Wohnung des Mieters, sondern auch mitvermietete Teile des Hauses wie Keller, Boden, Fahrstuhl, Garage, Hof und andere Nebenräume. Sie alle müssen sich in einem betriebssicheren und gepflegten Zustand befinden. Zu den Mängeln einer Wohnung zählen z. B. undichte Fenster, feuchte Wände, defekte Installationen in Bad und Küche, aber auch das Fehlen vertraglich zugesicherter Eigenschaften wie z. B. das Fehlen eines Kellerraumes, wenn dieser im Mietvertrag zugesichert wurde.

Mängelanzeige

Tritt in der Wohnung oder in den Nebenräumen ein Mangel auf, so muss dieser dem Vermieter umgehend angezeigt werden. Die Mängelanzeige sollte schon aus Beweisgründen immer schriftlich erfolgen, unter möglichst genauer Beschreibung des Schadens. Weiter ist darauf zu achten, dass zur Mängelbeseitigung eine Frist mit genauem Datum gesetzt wird (siehe Musterbrief "Mängelanzeige"). Die Zeit muss so bemessen sein, dass es dem Vermieter wirklich möglich ist, bis Fristablauf die Mängel zu beheben. Es ist ausreichend, wenn eine Mängelanzeige per Fax oder sogar E-Mail verschickt wird. Frühzeitig "nachhaken", wenn nichts passiert!

Mietminderung

Bei erheblichen Schäden kann parallel zur Mängelbeseitigung die Miete gemindert werden. Reparaturunwillige Vermieter lassen sich aber oft auch entgegen der Erwartung Betroffener von Minderungen nicht beeindrucken. Die Minderung gleicht den geringeren Wohnwert aus. Das Ziel Mängelbeseitigung wird aber besser entweder durch eine Ersatzvornahme oder eine Instandsetzungsklage erreicht.

Bei kleinen Mängeln - Ersatzvornahme !

Wenn es sich um kleinere Mängel handelt, deren Beseitigung keinen großen Kostenaufwand erfordert, kann die Reparatur vom Mieter im Wege der Ersatzvornahme selbst durchgeführt werden. Voraussetzung ist, dass der Vermieter den Mangel nicht innerhalb der vom Mieter gesetzten Frist beseitigt hat und die Reparatur im Wege der Ersatzvornahme angekündigt wurde (siehe Musterbrief "Ersatzvornahme"). Liegen diese Voraussetzungen vor, kann der Mieter einen Handwerker mit der Mängelbeseitigung beauftragen. Die Handwerkerrechnung muss vom Mieter zwar zunächst selbst bezahlt werden. Dem Vermieter wird dann aber eine Kopie der Rechnung zugeschickt, mit dem Hinweis, dass der Rechnungsbetrag von der Miete des übernächsten Monats abgezogen wird.

Instandsetzungsklage

Wenn die Ersatzvornahme zu mühselig ist oder die Kosten der Reparatur zu hoch sind, bleibt dem Mieter nach Fristablauf der Weg zum Gericht nicht erspart. Die Mängelbeseitigung kann nach Weigerung des Vermieters gerichtlich im Wege der sog. Instandsetzungsklage durchgesetzt werden. Dieses Verfahren ist manchmal langwieriger, schafft aber ein hohes Maß an Rechtssicherheit. Die Erfolgsaussichten eines solchen Verfahrens sind sehr hoch.

Einstweilige Verfügung

Dieses Rechtsmittel ist sehr schnell wirksam, jedoch nur möglich bei akuten und gravierenden Mängeln, so z.B. bei Strom-, Wasser- oder Heizungsausfall. Mieter können sich in Notfällen direkt an das Gericht wenden, das dann im Eilverfahren den Vermieter zur Mängelbeseitigung verpflichtet. Soweit möglich, sollte kurzfristig rechtlicher Rat eingeholt werden.

Das Wohnungsamt einschalten!

Wenn massive Mängel vorliegen, vor allem bei starker Schädigung der Bausubstanz, und der Eigentümer un-tätig bleibt, kann das Wohnungsamt eingeschaltet werden. Durch das Wohnungsgesetz des Landes NRW hat das Amt die Möglichkeit, den Vermieter zur Instandsetzung zu verpflichten.

Schadenersatzpflicht

Die Instandsetzungsverpflichtung umfasst das vollständige Beheben der Mängel der Mietsache, so z.B. auch die Wiederherstellung eines ordentlichen dekorativen Zustands der Wohnung nach einem Wasserrohrbruch. Sind zudem Schäden an vom Mieter eingebrachten Sachen entstanden, ist z. B. ein Teppich nach einem Wasserschaden unbrauchbar geworden, so haftet der Vermieter nur, wenn eine der drei nachstehenden Bedingungen erfüllt sind:
� Der Mangel, der zum Schaden führte, war schon bei Anmietung vorhanden (aber: diese sog. Garantiehaftung kann mietvertraglich eingeschränkt oder ausgeschlossen werden);
� der Vermieter oder sein Handwerker hat den Schaden schuldhaft verursacht, z. B. bei Bauarbeiten eine Rohrleitung beschädigt;
� der Vermieter befindet sich mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, d. h. er hat schuldhaft eine ihm zur Mängelbeseitigung gesetzte Frist verstreichen lassen.

Gemeinsam handeln!

Mängel im Außenbereich oder Feuchtigkeits- und Schimmelschäden betreffen oft viele Mieter gemeinsam. Hier lohnt sich der versuch, gleichzeitig und abgestimmt aktiv zu werden. Ihr Mieterverein unterstützt Sie gerne!

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