Ratgeber Untermiete

Arbeitslosigkeit oder das Ende einer Partnerschaft haben oft zur Folge, dass man die bisherige Wohnung gerne behalten, sich diese aber nicht mehr leisten kann. Die Aufnahme einer anderen Person in die Wohnung – mietrechtlich Untervermietung genannt – könnte dann eine Alternative sein. Aktuell stellt sich vor allem für Hartz IV-Betroffene die Frage, ob eine Untervermietung - oder das Wohnen zur Untermiete - sinnvoll ist, um die eigenen Wohnkosten zu reduzieren oder Ansprüche zu sichern. Fragt sich, wann und wie ein Mieter untervermieten kann und darf.

Wer als Mieterin jemandem ein Zimmer oder die ganze Wohnung überlassen will, benötigt dafür nach § 540 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) in der Regel die Erlaubnis des Vermieters. Unter bestimmten Voraussetzungen ist der Vermieter verpflichtet, die Erlaubnis zu erteilen. Bei nicht zulässigem Vorgehen kann aber auch eine fristlose Kündigung die Folge sein. Deshalb ist es wichtig, sich frühzeitig Klarheit über die rechtliche Situation zu verschaffen.

Erlaubnis einholen
Jede Überlassung der Wohnung oder eines Teils davon an andere Personen muss erst vom Vermieter erlaubt sein, ganz gleich ob dafür Untermiete verlangt wird oder nicht. Aber es gelten die folgenden Ausnahmen:
Ü Familienangehörige dürfen ohne Erlaubnis aufgenommen werden, wenn sie zum engsten Familienkreis gehören: Ehepartner, eingetragene Lebenspartner, Kinder und Eltern. Bereits Geschwister zählen zu den Personen, die nur mit Erlaubnis des Vermieters aufgenommen werden dürfen. Ob alle übrigen Lebenspartner Ehegatten gleichstellt werden, ist von Gericht zu Gericht unterschiedlich; überwiegend wird von einer Erlaubnisbedürftigkeit der Aufnahme ausgegangen.
Ü Besuch darf beliebig oft empfangen und auch längere Zeit beherbergt werden, sofern kein Daueraufenthalt daraus wird. Im Einzelfall kann die Abgrenzung zur Untermiete schwierig sein. Die Wertung hängt nicht allein von der Dauer des Aufenthaltes ab. So besteht schon vom ersten Tag an ein Untermietverhältnis, wenn der „Besuch“ mit Sack und Pack einzieht. Andererseits kann je nach Anlass ein Besuch im Ausnahmefall auch mehrere Monate dauern.

Ganze Wohnung oder Teil?
Es gibt keinen gesetzlichen Anspruch auf Untervermietung der ganzen Wohnung. Das gilt auch bei Überlassung an Ehepartner oder Kinder, selbst wenn die Mieterin die Wohnung bisher zusammen mit den betreffenden Personen bewohnt hat. Um eine Gesamtüberlassung der Wohnung handelt es sich auch immer dann, wenn die letzte Hauptmieterin aus einer Wohngemeinschaft auszieht. Die ganze Wohnung kann nur dann anderen überlassen werden, wenn der Vermieter damit einverstanden ist; sein Einverständnis erzwingen kann man nicht.

Anspruch auf Genehmigung
Es gibt Situationen, in denen der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung erteilen muss. Ein Anspruch auf Erteilung der Untermieterlaubnis ist an folgende Voraussetzungen geknüpft:
Ü Ein Hauptmieter muss noch in der Wohnung wohnen. Problematisch ist deshalb die Untervermietung während eines längeren Auslandsaufenthaltes. Bitte lassen Sie sich in solchen Fällen unbedingt beraten.
Ü Es wird nur ein Teil der Wohnung untervermietet, also nur eines von mehreren Zimmern, oder die ganze Wohnung wird mit jemandem geteilt.
Ü Der/die Mieter/in hat ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung. Der Bundesgerichtshof lässt hierfür alle vernünftigen Gründe wirtschaftlicher und persönlicher Natur gelten, sofern sie nur den Wunsch nach Untervermietung nachvollziehbar erscheinen lassen (s. unten).
Ü Das berechtigte Interesse ist erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden. Selbst wenn ein Mieter ohne Untervermietung nicht in der Lage ist, die Miete zu bezahlen, kann er eine Untermieterlaubnis nicht erzwingen, wenn das schon bei Vertragsabschluss so war.
Ü Die Untervermietung muss für den Vermieter zumutbar sein. Praktisch kann der Vermieter die Erlaubnis nur in zwei Fällen mit dieser Begründung verweigern: Wenn die Wohnung überbelegt sein würde (Faustregel: maximal eine Person pro Zimmer) oder wenn die konkrete Untermieterin als unzumutbar gilt. Hierfür reicht es aber nicht, dass der Vermieter etwas gegen diese Person hat; es muss objektiv nachvollziehbare Gründe geben.
Beispiel: Der vorgeschlagene Untermieter ist für ständige Lärmbelästigungen bekannt, oder hat einen Nachbarn oder den Vermieter schon einmal tätlich angegriffen.
Ü Bei Sozialwohnungen gilt zusätzlich § 21 Wohnungsbindungsgesetz: Mehr als die Hälfte der Wohnfläche (Gemeinschaftsflächen zählen anteilig) darf nur untervermietet werden, wenn die Untermieterin einen Wohnberech-tigungsschein hat.
Ü Der/die Mieter/in hat ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung. Der Bundesgerichtshof lässt hierfür alle vernünftigen Gründe wirtschaftlicher und persönlicher Natur gelten, sofern sie nur den Wunsch nach Untervermietung nachvollziehbar erscheinen lassen (s. unten).
Ü Das berechtigte Interesse ist erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden. Selbst wenn ein Mieter ohne Untervermietung nicht in der Lage ist, die Miete zu bezahlen, kann er eine Untermieterlaubnis nicht erzwingen, wenn das schon bei Vertragsabschluss so war.
Ü Die Untervermietung muss für den Vermieter zumutbar sein. Praktisch kann der Vermieter die Erlaubnis nur in zwei Fällen mit dieser Begründung verweigern: Wenn die Wohnung überbelegt sein würde (Faustregel: maximal eine Person pro Zimmer) oder wenn die konkrete Untermieterin als unzumutbar gilt. Hierfür reicht es aber nicht, dass der Vermieter etwas gegen diese Person hat; es muss objektiv nachvollziehbare Gründe geben.
Beispiel: Der vorgeschlagene Untermieter ist für ständige Lärmbelästigungen bekannt, oder hat einen Nachbarn oder den Vermieter schon einmal tätlich angegriffen.
Ü Bei Sozialwohnungen gilt zusätzlich § 21 Wohnungsbindungsgesetz: Mehr als die Hälfte der Wohnfläche (Gemeinschaftsflächen zählen anteilig) darf nur untervermietet werden, wenn die Untermieterin einen Wohnberech-tigungsschein hat.
Was ist ein „berechtigtes Interesse“?
Ein berechtigtes Interesse an Untervermietung besteht u.a. in folgenden Fällen:
Ü Die Lebenspartnerin oder der Lebenspartner soll mit in die Wohnung aufgenommen werden. Das gilt uneingeschränkt auch für gleichgeschlechtliche Lebensgemeinschaften.
Ü Das Einkommen hat sich spürbar verschlechtert, z.B. durch Arbeitslosigkeit oder Aufnahme einer Ausbildung.
Ü Ein bisheriger Mitbewohner zieht aus und der Mieter möchte jemanden in die Wohnung aufnehmen, um sich weiterhin die Miete teilen zu können oder um die gewohnte gemeinschaftliche Wohnform weiterzuführen. Ob die ausziehende Person eine weitere Hauptmieterin ist oder eine Untermieterin, für die schon eine Untermieterlaubnis bestand, macht dabei keinen Unterschied.
Ü Ein alleinerziehender Elternteil möchte eine weitere Person aufnehmen, um das Kind oder die Kinder gemeinsam zu betreuen.
Ü Das Alleinleben ist nicht die richtige Wohnform und die Mieterin möchte deshalb künftig in Wohngemeinschaft mit anderen Personen wohnen. Objektiv überprüfbare Veränderungen in den äußeren Lebensumständen müssen dargelegt werden können. Diese Anforderungen sind umso strenger, je weniger Zeit seit dem Vertragsabschluss vergangen ist.
Ü Der Mieter hält sich vorübergehend im Ausland oder einer anderen Stadt auf, z.B. studien- oder arbeitsbedingt. Zur Reduzierung der doppelten Mietbelastung soll ein Teil der Wohnung untervermietet werden. Die Rechtsprechung ist in diesen Fällen nicht einheitlich; manche Gerichte gehen bei ständiger Abwesenheit auch von einer Gesamtüberlassung der Wohnung aus. Wichtig ist, dass nur ein Teil der Wohnung überlassen wird. Bei einer Ein-Zimmer-Wohnung scheidet die Untervermietung deshalb von vornherein aus. Problematisch kann es je nach Gericht auch sein, wenn der Mieter z.B. ein ganzes Jahr oder länger fort ist und nicht wenigstens ab und zu zurückkehrt und hierbei ihren verbliebenen Anteil an der Wohnung nutzt.

Beantragung der Erlaubnis
Der Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung besteht immer nur für eine bestimmte Person. Deshalb muss eine konkrete Person (Name, Geburtsdatum und Beruf) benannt werden, die einziehen soll. Außerdem sollte das Schreiben auch die Gründe enthalten, warum untervermietet werden soll. Für jede neue Untervermietung ist wieder eine neue Erlaubnis erforderlich, es sei denn, der Vermieter hat in der Vergangenheit eine generelle, personenunabhängige Untervermietungserlaubnis erteilt.

Unerlaubte Untervermietung
Wenn auf die Genehmigung der Untervermietung kein Anspruch besteht, kann eine unerlaubte Untervermietung zur fristlosen Kündigung durch den Vermieter führen. Voraussetzung ist allerdings, dass der Vermieter den Mieter vorher unter Setzung einer angemessenen Frist dazu auffordert, die Untervermietung zu beenden. Die herrschende Rechtsprechung geht davon aus, dass nicht gekündigt werden kann, wenn zwar eine ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters nicht vorliegt bzw. gar nicht angefordert wurde, aber die Erlaubnis hätte erteilt werden müssen. Es gibt jedoch auch Gerichtsentscheidungen, die eine Kündigung in einem solchen Fall bestätigt haben. Daher in jedem Fall die Erlaubnis zuvor beantragen, um Risiken zu vermeiden!

Der Untermietzuschlag
Speziell für Sozialwohnungen gilt: Der Vermieter darf einen Untermietzuschlag verlangen. Dieser ist festgelegt auf 2,56 €/Monat für eine Person und auf 5,11 €/Monat für zwei oder mehr Personen.
Bei freifinanzierten Wohnungen hat der Vermieter nur dann einen Anspruch auf einen Untermietzuschlag, wenn ihm die Erlaubniserteilung sonst unzumutbar wäre. Es gibt eigentlich nur einen Fall, für den das zutrifft: Der Vermieter legt die Betriebskosten nicht um und wird durch den Mehrverbrauch z.B. für Wasser stärker belastet. Die Höhe des Untermiet-zuschlags ist gesetzlich nicht festgelegt; mehr als ca. 10 € dürften nicht als angemessen anzusehen sein. Bei Betriebs-kostenumlage, also meistens, werden die zusätzlichen Kosten in der Betriebskosten-Abrechnung berücksichtigt.

Rechte des Untermieters
Im Verhältnis zum Hauptmieter gilt der gesetzliche Kündigungsschutz mit seinen Fristen. Gegenüber dem Vermieter hat ein Untermieter keinen Anspruch darauf, die Wohnung weiter zu bewohnen, wenn das Hauptmietverhältnis endet. Ebenso gibt es keinen Anspruch auf Übernahme des Hauptmietvertrages. Wer also „nur“ Untermieter ist oder wird, muss sich dieses Risikos bewusst sein.

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