Vermieter muss Elektroleitungen nicht checken

Vermieter sind nicht verpflichtet, die Elektroleitungen in den Wohnungen regelmäßig einer Generalinspektion zu unterziehen. Kommt es nach einem Kurzschluss zu einem Brand, ist der Vermieter nicht schadensersatzpflichtig, wenn es vorher keinerlei Anzeichen für einen technischen Defekt gegeben hat. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden.

Der Bundesgerichtshof hatte darüber zu entscheiden, ob dem Vermieter von Wohnraum im Rahmen seiner Verkehrssicherungspflicht eine regelmäßige Generalinspektion der Elektroleitungen und Elektrogeräte in den Wohnungen der Mieter vornehmen muss. Der Kläger nahm seinen Vermieter auf Schadenersatz wegen eines Brandes in Anspruch. In der neben der Wohnung des Klägers liegenden Mietwohnung kam es im Bereich der Kochnische zu einem Brand. Der Mieter war der Meinung, der Brand sei durch einen technischen Defekt mit Kurzschluss im Bereich der Dunstabzugshaube verursacht worden. Wegen der Beschädigung ihm gehörender Sachen machte er Schadenersatz in Höhe von 2.630 € nebst Zinsen und Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten geltend.
Das Amtsgericht gab der Klage teilweise statt. Auf die Berufung des Vermieters wies das Landgericht die Klage insgesamt ab. Daraufhin ging der Mieter in Revision und zog vor den Bundesgerichtshof. Er wollte die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

Der BGH hat entschieden, dass dem Kläger wegen der Schäden, die ihm infolge des in der Nachbarwohnung ausgebrochenen Brandes an seinem Eigentum entstanden sind, kein Schadenersatzanspruch gegen den beklagten Vermieter zusteht. Der Vermieter war nicht verpflichtet, die Elektroleitungen und elektrischen Anlagen in den von ihm vermieteten Wohnungen ohne konkreten Anlass oder Hinweis auf Mängel einer regelmäßigen Überprüfung durch einen Elektrofachmann zu unterziehen. Zwar trifft den Vermieter die vertragliche Nebenpflicht, die Mietsache in einem verkehrssicheren Zustand zu erhalten. Diese Pflicht erstreckt sich grundsätzlich auf alle Teile des Hauses. Ihm bekannt gewordene Mängel, von denen eine Gefahr für die Mietwohnungen ausgehen kann, muss der Vermieter deshalb unverzüglich beheben. Er muss im Rahmen seiner Verkehrssicherungspflicht aber keine regelmäßige Generalinspektion vornehmen.

Im Einzelfall mögen zwar besondere Umstände, wie zum Beispiel ungewöhnliche oder wiederholte Störungen, Anlass bieten, nicht nur einen unmittelbar zu Tage getretenen Defekt zu beheben, sondern eine umfassende Inspektion der gesamten Elektroinstallation durchzuführen. Solche Umstände waren hier aber nicht festgestellt.

Der Bundesgerichtshof hat die Revision deshalb zurückgewiesen. "Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist nachvollziehbar", kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, das Urteil. "Eine regelmäßig durchzuführende Generalinspektion aller Elektroleitungen und Elektrogeräte ist unpraktikabel und unwirtschaftlich. Im Ergebnis würden nur die Kosten des Wohnens durch eine neue Betriebskostenart weiter steigen."
AZ: BGH, VIII ZR 321/07

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