BGH: Widerspruch gegen Betriebskostenabrechnung auch bei Nachzahlung möglich

In zwei wichtigen Urteilen hat der Bundesgerichtshof (BGH) über die Rechte und Pflichten von Mietern bei Heiz- und Betriebskostenabrechnungen entschieden.

Der Vermieter ist verpflichtet, binnen eines Jahres nach Ablauf des abzurechnenden Zeitraumes dem Mieter die Abrechnung zu erteilen. Innerhalb dieser Frist muss die Abrechnung dem Mieter vorliegen. Für den Mieter beginnt dann eine weitere Einjahresfrist, um Einwendungen gegen die Abrechnung zu erheben.

Der BGH hat nun entschieden, dass Einwendungen innerhalb des gesamten Zeitraumes der Einjahresfrist auch dann möglich sind, wenn zwischenzeitlich der Mieter die Nachzahlung bereits geleistet hat. Vorher war sehr umstritten, ob eine Zahlung, oder eine Teil- bzw. Ratenzahlung zugleich bedeuten, dass damit der Nachzahlungsbetrag und die Korrektheit der Abrechnung akzeptiert wird. Der BGH ist der Auffassung, dass die für Einwendungen vorgesehene Frist von einem Jahr durch eine zwischenzeitlich erfolgte Zahlung nicht verkürzt wird. (Urteil ZR VIII 296/09 vom 12.01.2011)

Der BGH hat in einem weiteren Urteil allerdings auch klargestellt, dass Einwendungen des Mieters fast immer erforderlich sind. Man kann sich nicht darauf verlassen, dass die Abrechnung offensichtlich falsch ist, sondern muss dieses auch mittels Widerspruch ausdrücklich geltend machen.

In dem Fall ging es darum, dass der Mieter mietvertraglich keine Vorauszahlungen sondern eine Pauschale vereinbart hatte. Eine solche Pauschale kann jeweils für die Zukunft nach oben oder unten angepasst werden, allerdings kann hier keine Abrechnung für die Vergangenheit erfolgen. Der Vermieter hatte in diesem Fall die Pauschale als Vorauszahlung gewertet, eine Abrechnung erteilt und einen Nachzahlungsbetrag eingefordert. Dagegen hatte sich der Mieter ein Jahr lang nicht gewehrt. Der BGH urteilte, da binnen eines Jahres keine Einwendungen des Mieters vorlagen, dass die Abrechnung insofern als anerkannt gilt und die Nachzahlung zu leisten sei. (BGH ZR VIII 148/2010, Urteil vom 12.01.2011)

Schon vorher hatte der BGH entschieden, dass für jede Abrechnung erneut und erneut begründet Widerspruch eingelegt werden muss. Es reicht nicht aus, einen sich ständig wiederholenden Fehler bereits bei einer früheren Abrechnung moniert zu haben.

Für Mieter ist es daher überragend wichtig, nach Erteilung der Abrechnung Einwendungen zu erheben. Auch wenn hierfür ein Jahr zur Verfügung steht, sollte dieses zügig erfolgen. Wichtig ist, dass Einwendungen gegen die Abrechnungen schriftlich und so ausführlich wie möglich erhoben werden.

Rechtsanwaltskosten des Vermieters und des Mieters bei Kündigungen
In zwei aktuellen Entscheidungen hat der BGH klargestellt, bei welchen Kündigungssituationen Vermieter oder aber Mieter die ihnen durch die Kündigung entstandenen Rechtsanwaltskosten als Schadensersatz geltend machen können.

In einem Urteil ging es um den Fall, dass ein Mieter grundlos zwei Monatsmieten nicht gezahlt hatte. Daher durfte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen.

Der BGH hat entschieden dass es dann zumindest einem Großvermieter, bei welchem solche Fälle öfter vorkommen können, dann zuzumuten ist, selbst zu kündigen. Selbstverständlich darf der Vermieter hierfür auch einen Rechtsanwalt beauftragen, muss dann aber die Kosten selbst zahlen. Für den BGH ausschlaggebend war, dass bei Großvermietern derartige Fälle nicht ungewöhnlich sind, oftmals nach erfolgter fristloser Kündigung der Mieter auch zahlt. Immer dann, wenn lediglich ohne weitere Umstände zwei Mieten fehlen, kann ein Kündigung mit wenigen Sätzen begründet werden. Dieses ist ohne Weiteres durch Mitarbeiter der Wohnungsverwaltung zu erledigen, ein Rechtsanwalt ist hierzu nicht erforderlich. (BGH ZR VIII 271/09, Urteil vom 06.10.2010)

Wichtig für betroffene Mieter ist, dass eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs durch nachträgliche Zahlung geheilt werden kann. Im Zweifel sollte dann unverzüglich mit dem Vermieter verhandelt werden. Die ARGE oder das Sozialamt kann rückständige Mieten, ggf. als Darlehen, übernehmen. In solchen Situationen gelten allerdings enge Fristen, daher ist es wichtig, unverzüglich zu reagieren.

Ähnlich hat der BGH im umgekehrten Fall entschieden. In dem Fall hatte ein Vermieter den Mieter ohne Angabe eines Grundes gekündigt. Grundsätzlich gilt, dass ein Mietverhältnis seitens des Vermieters nur dann gekündigt werden kann, wenn ein Kündigungsgrund vorliegt. Ein Kündigungsgrund kann zum einen eine Pflichtverletzung des Mieters sein. Zum Beispiel ist die Nichtzahlung von Miete als Pflichtverletzung und Kündigungsgrund zu werten. Dies gilt selbstverständlich nicht dann, wenn der Mieter berechtigterweise aufgrund eines Mangels die Miete mindert. Ein anderer Grund wäre Eigenbedarf aufseiten des Vermieters. Eine derartige Kündigung des Vermieters ist nur dann wirksam, wenn dieser Eigenbedarf auch tatsächlich vorliegt und in der Kündigung selbst ausreichend dargestellt ist.

Der BGH hatte einen Fall zu entscheiden, in welchem die Angabe eines solchen Kündigungsgrundes fehlte. Um sich gegen diese Kündigung zu wehren, hatte der Mieter einen Rechtsanwalt beauftragt. Der BGH ist hier der Auffassung, dass die Kosten des Anwaltes der Mieter selbst zu tragen habe, da der Vermieter zwar einen Fehler gemacht habe, ihm jedoch keine ausreichende Pflichtverletzung vorzuwerfen sei.

Gegen diese Entscheidung des Bundesgerichtshof bestehen Bedenken. Anders zu entscheiden wird sein, wenn der Vermieter zwar versucht hat, die Kündigung zu begründen, dieses allein der Darstellung nach jedoch nicht ausreicht.

Für Mieter ist es wichtig, schnell Klarheit darüber zu erhalten, ob sie eine Kündigung des Vermieters ernst nehmen und hierauf reagieren müssen. Mieter müssen hierbei im Auge behalten, dass für die entstehenden Kosten für eine Beratung im Rahmen bleiben. (BGH ZR VIII 9/2010, Urteil vom 15.12.2010)

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