Höhe der Mietminderung hängt von Betriebs- und Heizkosten ab

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat zur Frage der Berechnung einer Mietminderung entschieden.

Grundsätzlich ist es rechtlich so, dass immer dann, wenn in oder an einer Wohnung ein Mangel eintritt, sich kraft Gesetzes die vereinbarte Miete mindert. Der Mieter muss dann aufpassen, nicht zuviel zu zahlen und seine Mietzahlung auf das geminderte Maß senken. Um zuviel gezahlte Miete zurückfordern zu können, ist es wichtig, den Mangel beim Vermieter angezeigt zu haben. Eine Erklärung, dass Mietzahlungen nur unter Vorbehalt erfolgen, ist ebenfalls nötig. Schwierig zu beurteilen ist in vielen Fällen die Frage, wann ein Mangel vorliegt und wie hoch die Mietminderung ausfallen darf. Da unberechtigte Mietkürzungen letztendlich zu einer Kündigung führen können, ist hier mietrechtliche Beratung immer sinnvoll.

Die korrekte Mietminderung bemisst sich dabei immer als Prozentwert der Miete. Wenn z.B. eine Mietminderung von 15% gerechtfertigt ist, bezieht sich dieser Anteil nach dem BGH nicht allein auf die Kaltmiete, sondern auf die Bruttomiete. Das beinhaltet alles, was der Mieter für die Überlassung der Wohnung zahlt. Bei einer Nettokaltmiete von 300 €, zzgl. 75 € Betriebskos-ten und 75 € Heizkosten ergibt sich somit ein Minderungsbetrag von 67,50 €. In dem aktuellen Urteil hat der BGH klargestellt, dass es sich hierbei lediglich um Rechenfaktoren handelt. Wenn der Mangel vorliegt, mindert sich der Gesamtbetrag um 15%. Wie dieses dann geltend gemacht wird, spielt keine Rolle. Rechtlich muss der Minderungsbetrag nicht gleichmäßig oder gar anteilig auf Nettokaltmiete, Vorauszahlungen und Heizkosten verteilt werden. Am einfachsten ist es, die Mietminderung von der Grundmiete abzuziehen. Wenn dieses nicht erfolgt, kann auch mit einer Nachzahlung aus Betriebs- und Heizkosten aufgerechnet werden.

(BGH Urteil vom 13.04.2011 VIII ZR 223/10)

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